기준없는 부동산 가격

■ 전문가 칼럼 2016.11.08 06:26 Posted by SisaHan

RRSP의 Home Buyer’s Plan 확인을

사례) 지난 5월 A 씨는 다운타운에 새로 지어질 새 콘도를 구입하기로 하고 2 베드룸 유닛을 $60 만$에 계약하였다.
계약시 계약금으로 구입대금의 5%인 $25,000 을 지급하였고, 그후 30일이내에 다시 5%, 60일 이내에 5%, 입주시 10%를 지급하기로 되어 있었다. 또한 최종 크로징 날자는 2019년 11월로 예정되어 있었다.
A 씨는 두번째 분할 계약금인 $ 25,000 을 지급하기 위해서 그동안 적립해온 R.R.S.P 를 인출하기로 계획하였다. First Time Buyer에게는 본인과 배우자에게 각각 2만$씩, 도합 4만$을 세금없이 인출할 수 있는 헤택이 있기 때문이었다. 그러나 문제가 발생하였다. 세금없이 R.R. S.P 를 인출하기 위해서는 그 콘도의 크로징 날짜가 2017년 10월1일 이전이 되어야만 한다는 것을 알게되었다.


R.R.S.P 의 Home Buyer’s Plan의 규정에 의하면 , First Time Buyer로서 세금없이 1인당 2 만$씩 인출할 수 있으나, 크로징 날짜와 등기 날짜가 그 다음 해의 10월1일 이전에 이루어져야 함을 규정하고있다.
그러나 근래에는 콘도 구입계약서에 사인을 한 후 크로징 날짜까지는 통상 3 년내지는 5년이 걸리는 것이 결코 비정상적인 일이 아닌 것으로 인식되고있다. 즉, 시대에 맞지 않는 비현실적인 규정으로 인하여 A씨는 많은 세금 부담을 감수하면서까지 R.R.S.P를 인출할 수 밖에 없는 상황에 놓이게된다.


여기서 Home Buyer’s Plan에 대해 좀더 상세히 서술해 보고자 한다.
1) First Time Buyer 라는 것은 지난 5 년동안 주택을 소유하지 않았던 자를 말한다. 기존의 주택을 판후 5년이 지났으면 마찬가지로 First Time Buyer로서의 자격이 있다.
2) First Time Buyer로써 R.R.S.P 자금 인출시 배우자나 사실혼 배우자 (Common-Law Partner) 혹은 파트너 쉽으로 공동구입시에도 역시 각각 2 만$씩 세금없이 인출할 수 있다.
3)구입하는 주택이 Principal Residence(직접 거주하는 집)이어야 한다. 세를 주기위한 투자용이어서는 안된다.
4) 인출 전 적어도 30 일이내까지는 배우자나 사실혼 관계의 배우자가 소유한 집에서 살지 않았어야한다.
5) 과거 Home Buyer’s Plan으로 자금을 인출하였을 경우 이를 되갚아서 Home Buyer’s Plan의 밸런스가 제로이어야 한다.
6) Home Buyer’s Plan으로 자금을 인출하였을 경우 인출 후 2년 후부터 일정금액 이상씩 이를 되갚아서 적어도 15년 이내에는 모든 금액을 상환하여야 한다.
그러나 위의 모든 여건이 충족되었는데도 R.R.S.P 를 인출하지 못하는 경우가 있으므로 주의 해야한다. 즉, 적립되어 있는 R.R.S.P 자금이 “Locked In Pension Benefit“ 이나 만기 전의 “Guaranteed Investment Certificate”에 투자되어 있을 경우에는 인출 자체가 불가능하므로 미리 확인해 볼 필요가 있다.


또한 위에서 언급한 First Time Buyer라는 개념이 Land Transfer Tax Act에 의한 First Time Buyer라는 개념과 혼동될 수 있으므로 이를 부연 설명한다. Land Transfer Tax Act에 의하면 새 주택이나 새 콘도를 구입하는 First Time Buyer(여기서는 집을 한번도 소유해 본 적이 없는 자를 말함)에게는 Land Transfer Tax 금액 중 $2,000의 리베이트를 받게된다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039