클로징 전 생긴 손상

■ 전문가 칼럼 2018.04.03 21:56 Posted by SisaHan

셀러 책임… 수리하거나 계약 포기

얼마 전 낚시터에서 만난 어떤 분으로부터 황당한 이야기를 들었다. 주택을 사기위해 계약을 맺었는데, 클로징을 10일 정도 남겨놓은 시점에서 셀러측으로부터 통보를 받았는데 강풍을 동반한 폭우로 인하여 그 주택의 지붕이 손상을 입었고 빗물이 집안까지 쏟아져 들어와 수리가 필요하다며 클로징 날짜 연기를 요구해왔다 했다. 수리 및 보수는 셀러측 보험회사에서 해줄 것인데 그 돈을 받아가지고 바이어인 당신이 수리를 하든지, 아니면 셀러측에 맡겨 두든지 하는 것은 선택권을 줄터이니 알아서 하라는 것이었다.

그분은 생각하기를 새로 이사할 집에 침수가 되어 문제가 생긴 것이 아무래도 마음에 걸려 될 수 있으면 계약을 취소하고 싶었다 한다. 그러나 변호사에게 조언을 구한 결과 “셀러측 보험회사가 수리 및 보수를 책임지고 해줄 텐데 그것을 이유로 계약을 파기하는 것은 계약 위반이 되므로 고소를 당할 수 있다“며 클로징 날짜를 연기한 후 그대로 계약을 진행시켰다고 하였다. 이 이야기를 듣고 무엇인가가 잘못되었음을 직감하였다. 변호사와의 의사소통에 문제가 있지 않았나 ? 하는 의구심을 떨칠 수 없었다. 가족의 소중한 생활의 보금자리이자 귀중한 재산 목록이 될 주택을 이런 식으로 어쩔 수 없이 구입해서야 되겠는가?

온타리오주 부동산협회(Ontario Real Estate Association)에서 쓰는 오퍼 서식에는 다음과 같이 서술되어 있다. “The Property Remains at the Risk of the Seller Until Closing” 즉, 클로징 전까지는 건물은 셀러측 책임으로 남는다는 말이다.
결론을 말하겠다. 이러한 실질적인 손상(Substantial Damage)이 있을 경우에는 바이어는 2가지의 옵션을 가지게 된다. 첫째로 바이어는 계약을 종결(Terminate)시키고 계약금을 되찾든지, 둘째는 보험회사에서 나오는 돈을 가지고 직접 사람을 사서 수리를 하든지 혹은 셀러측에 수리를 맡기고 계약을 진행시킬 수 있다.

사례) 2008년 11월 바이어 A씨는 Victoria Avenue에 위치한 주택을 $492,000 에 구입하기로 계약을 맺었다. 클로징 날짜는 2009년 1월 5일 이었고 계약금으로 $ 15,000을 지급하였다.
그러나 문제가 발생하였다. 2008년 12월 초순, 셀러 B씨는 집을 비워두고 가족과 함께 남미로 여행을 떠났고, 그 며칠 사이에 1층 화장실의 수도관이 동파되어 터지면서 온 집안은 물바다가 되고 말았다. 1층의 거실, 부엌 등 대부분의 공간은 물론이고 잘 꾸며놓은 지하실의 구석구석까지 물이 스며들게 되었고, 셀러측 보험회사에서는 이를 수리 보수하기 위해 $32,000의 견적을 내놓았다. 바이어 A씨는 12월9일에 이를 통보받고, 며칠 후 그 집을 방문하여 수리 및 보수 과정을 확인 할 수 있었다. 지하실 벽의 드라이월과 천정은 모두 제거된 뒤 다시 설치가 되고 있었고 수분 제거, 페인팅 등 모든 것이 순조롭게 진행되고 있었다. 그러나 바이어 A씨는 향후 문제가 될 수 있는 곰팡이(Mould)에 대해 걱정이 되었지만 손상 부위의 침수 범위 등을 확인하기가 매우 어려웠다.


급기야, A씨는 인스펙션을 이유로 클로징 날짜를 몇 차례 연기한 후, 컨설팅 및 엔지니어링 회사인 Carson Dunlop 회사에 의뢰하여 인스펙션을 받았고 그 결과, 12개의 항목이 추가로 침수되었을 우려가 있으며, 만약 그것이 사실로 판명될 경우 $12,150의 견적이 필요하다는 결론이 나왔다. 바이어 A씨는 셀러 B와 접촉하여 인스펙션 결과를 설명하고 $12,150을 원래 가격에서 깍아줄 것을 요구하였으나 셀러 B씨측은 “모든 의심가는 부분은 수리와 보수가 되었다”며 바이어 A씨의 제안을 거절하였다.


결국 예정된 날자에 클로징을 하지 못하였고 계약은 깨지게 된다. 그 후 셀러 A씨는 그 집을 다시 리스팅하여 $522,000 에 팔게 되었으며, 이는 원래의 매매가격보다 $30,000이 더 올라간 가격이었다. 그러나 셀러 B씨는 A씨의 계약금 $15,000까지도 돌려주기를 거부하였고 법정 소송으로 이어지게 된다. 법정 판결은 A씨의 계약금 $15,000과 인스펙션 비용, 그리고 정신적 손해배상으로 $2,952을 셀러B씨는 바이어 A씨에게 지급하라는 것이었다. 법정 소송비용에 대한 언급은 자료가 없다.
이러한 경우 바이어 A씨의 변호사비 및 소송비용은 $1만~$2만로 예측되는 데, 보통 패소한 측에서 그 비용의 일부 혹은 전부를 내도록 하는 것이 상례이다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Right At Home Realty Inc. >
문의: 416-409-9039