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[부동산 칼럼]   Extra Charge                

김종욱 리얼터

새로 지어지는 타운하우스나 Semi 혹은 단독주택 등을 분양받을 때 주의해야 할 일들이 의외로 많다.

계약서는 Builder Form 으로만 사용 가능하며, Schedule B, C (부록)에는 일반인들이 쉽게 이해하지 못하는 문구들이 깨알같은 크기로 잔뜩 나열되어 있다.  물론 10 days cooling period가 있어 10일 내에 변호사 검토를 한 후 계약을 취소할 수 있는 법적장치가 있지만 거의 모든 문구가 Builder에게만 유리하게 되어있어서 꺼림직한 마음으로 계약에 임하는 경우가 많다 하겠다.

또한 크로징할 때에는 적지않은 금액의 Extra Charge들이 있다. Development Charge, Education Levies, Utility Hook Up Fee …등등.  그러나 “그냥 그러려니” 하고 넘어가면 안된다 꼼꼼히 살펴 볼 필요가 있다.

사례)

신혼부부인 Bob 씨 부부는 Richmond Hill 지역에 D 건설사가 분양한 Stacked Townhouse (층마다 소유주가 다름)를 $74만2,490 에 분양 받았다.

2021년 12월 크로징을 앞두고 부부는 새로 입주할 보금자리를 꿈에 그리며 행복에 젖어있었다.

그러나 크로징 전에 받은 Adjustment Statement 에 새로이 추가된 $30,500 의 금액을 보고 절망감에 빠질 수밖에 없었다. “The Use of Alternative Material”에 대한 항목이였다.

Builder 측에 문의한 결과 Subfloor, Masonry(석재), Rooftop Deck, Parapet(난간), Lumber(목재) 등의 자재들이 품절이 되어, 더 비싼 자재를 사용했기 때문에 그 차액이라고 하였다. 또한 Buyer인 Bob 씨 부부가 11월에 Pre-Occupancy(크로징전에 미리 입주)시에 이것을 인지한다는 서류에 이미 사인을 하였다고 주장한다.

Bob씨 부부의 변호사인 Thompson씨는 Builder의 변호사에게 강력히 항의하였고,이에 Builder측 변호사는 절충안을 내어놓는다. “$30,500 에서 $3,500을 깍아주겠다. 하지만 이러한 사실을 제 3자에게는 알리지 않는다는 ‘Non-Disclosure Agreement’에 싸인을 하라”는 조건이었다.

크로징 당일 Bob씨 부부와 변호사는 상의 끝에 $30,500을 추가하지 않고, 아예 뺀 금액을 Builder 측 변호사에게 송금한다. 물론 ‘Non-Disclosure Agreement’에도 사인하지 않은 채로.

만약 이로 인해서 크로징이 되지 않는다면 법정으로 끌고 갈 각오였다.

Builder측 변호사는 여기에 대해 더 이상 가타부타 말한마디 없이 크로징이 순조롭게 진행되었다.

결론)

세상에는 Clean Hand 를 가지지 못한 개인 혹은 업체도 적지않다,  이들로부터 어리석은 피해를 당하지 않토록 꼼꼼히 살펴보아야 하겠다.

결론) 세상에는 Clean Hand 를 가지지 못한 개인 혹은 업체도 적지않다,  이들로부터 어리석은 피해를 당하지 않토록 꼼꼼히 살펴보아야 하겠다.

Builder 신뢰 점검, 땅 소유 여부도 확인해야

김종욱 리얼터

Builder가 주택을 사전 분양할 때 땅의 주인(land owner)이 따로 있는 경우가 적지않다.

이러한 경우, Builder와 땅 주인인 Developer 간의 계약이 별도로 이루어지고, 주택이 완공됨과 동시에 땅의 명의는 Developer로부터 Buyer에게 직접 양도되는 형식이다.

그러나 이 경우에 발생할 수 있는 문제점들이 있다.

사례)

2015년 Jason 씨는 South Frontenac의 사전 분양되는 주택을 매입하기 위해 Builder인 A Company와 계약을 맺는다. 물론 오퍼는 Builder Form을 사용한다.

구입가격은 $794,000 이었고, 입주 날짜는 2016년 9월7일 이었다.

땅 주인인 Developer는 Mageta Waterfront Development Corporation 이었다.

Jason 씨는 계약금과 업그레이드 비용으로 $118,800을 Builder인 A Company에 지급하였다.

공사는 시작되었으나, 여러 가지 요인으로 인하여 공사는 지연되었고 입주 예정일인 2016년 9월까지 공사가 절반에 미치지 못하는 진척을 보이다가 결국 공사를 중단해 버린다.

Jason 씨는 계약 위반으로 인한 계약취소를 통보하였고 Deposit ($118,800)의 반환을 요구하였으나 차일피일 미루던 끝에 이를 돌려받지 못하고만다.

다만 받을 수 있었던 금액은 Ontario Tarrion Warranty Program에 의한 최고금액인 $40,000 이 전부였다.

그후 그 주택은 다른 Builder에 의해 완공되어 다른 Buyer에게 팔리게 된다.

2022년 가을, Jason 씨는 법정에 나타난다. Builder의 Trust Account에 있는 자금 중에서 자기의 손실 금액을 보상해달라는 소송을 제기했기 때문이다.

그러나 땅 주인인 Developer 회사에서도 같은 소송을 제기한다. Builder인 A Company로 부터입은 손실을 만회하기 위해서였다.

2023년 2월에 열린 판결에서는 Developer의 손을 들어주었다.

Builder의 Trust Account에 있던 Deposit 받은 자금들은 모두 Developer의 차지가 되며, Jason 씨는 닭 쫓던 개 격으로 하늘만 쳐다보는 처지가 되었다.

2017년 하반기에 온타리오주 정부는 Tarion Warranty의 Deposit Protection 금액을 상향 조정한다,

즉, *$600,000 이하의 매매에 대해서는 최대 $60,000.

*$600,000 이상의 매매에 대해서는 구입가격의 10% 까지, 최대 $100,000 까지로.

그러나 매년 큰 폭으로 오르는 집값에 비하면 전혀 현실성이 없는 금액이고 정책이다. 그것도 2018년 이후에는 이 상한선들을 상향 조정하려는 움직임마저 전혀없는 상태다.

결국, 선의의 Buyer 들이 피해를 보는 사례들이 계속되지 않으리라는 보장이 없다.

결론)

Builder로부터 사전분양되는 주택을 구입할 경우에는, Builder의 Reputation 도 꼼꼼히 살펴보아야 하며, 땅의 소유여부 또한 고려해보지 않으면 안된다.    < 문의: 416-409-9039 >

Open Building Permit 을 가진 주택매매시 심각한 문제점들.

김종욱 리얼터

사례) 지난 2020년 5월 Chris 씨 부부는 Markham의 Helen Ave.에 있는 주택을 $1,050,000에 구입계약을 맺는다. 클로징 전인 7월초, 그들의 변호사는 Markham시청에 조회한 결과 Open Building Permit이 등록되어 있음을 발견하고 Seller측 변호사에게 이를 통보하였고( Requisition Letter), Permit 파일을 클로스 해달라고 요구한다.

‘Open Building Permit’ 은 심각한 명의상(Title)의 결점이 될 수있으며, 온타리오 주에서는 이를 이유로 Buyer가 클로징을 거절하는 것도 용납된다.(단, Title Insurance Company가 이의 커버를 거절할 경우에 한한다)

하지만 클로로징 날짜인 7월20일까지도 파일은 클로즈되지 않았고, Title Insurance Company 도 만약의 경우 있을 손해에 대한 커버를 보장해 주지 않았다.

이에 Buyer는 클로징을 거부하였고, Deposit $50,000의 반환을 요구했다. 그러나 Seller 측에서는 “자기들은 아무 문제가 없다”“계약 위반이다”라며 Deposit 반환을 거부하기에 이른다.

결국 사건은 법정으로 가게 되었고, 2022년 4월 판결이 이루어진다. “Buyer는 당연히 Open Permit이 없는, 흠없는 Title(명의)를 요구할 권리가 있다. Deposit과 이자를 함께 돌려주라”는 판결이었다

그러나 7월에 다시열린 법정에서의 쟁점은 재판비용(Court Cost )이었다.

Buyer인 Chris 씨는 법정비용으로 $70,000을 Seller가 지급해주기를 청구한다. 그러나, 판결은 $25,000을 지급하라고 나온다.

이제 Buyer와 Seller, 각자의 손익을 계산해보자.

# Buyer: $25,000(Seller에게서 받는 금액)- $70,000(변호사 수입료)=$45,000 손해.

# Seller: $25,000(Buyer에게 줄 금액)+$45,000 (변호사 수임료)=$70,000 손해.

그러면 법정에서의 진정한 승자는 누구인가? …Buyer? Seller? 아니면 양쪽의 Lawyers?

과연 어느 누구의 무지와 잘못으로 연유된 문제이며, 누구를 원망해야 할 것인가?는 독자 여러분의 판단에 맡긴다.

적어도, Seller측에서는 Buyer가 클로징을 거부하였을 때 감사한 마음으로 받아들이고 Deposit 을 반환하였어야 했다. Open Building Permit 이 있다는 사실을 리스팅할 때 미리 적시(Disclose)할 의무를 위반했기 때문이다.

Open Building Permit에 대해 간단히 생각해보자.

집 주인이 주요 리노베이션( Material Renovation), 즉 증축(Addition), 패티오 설치, 덱 설치,HVAC 시스템교체,새로운 배관 등 주요 건축공사 및 수리를 하기 위해서는 지방 자치단체로부터 Building Permit을 받아야한다. 이에는 자치단체가 요구하는 각종 규제 및 Building Code에 맞게 공사가 진행되어야 한다는 단서가 붙는다. 공사가 끝나면 최종검사(Inspection)를 받아 통과가 되어야한다. 만약 하자가 발견된다면, 자치단체는 Work Order를 내려 이를 시정토록한다.

그러나 Building Permit을 받은 후, 공사를 하지않거나 최종 Inspection을 받지않고 방치하게 된다면 Building Permit이 Open된 상태로 남아있게 된다.

실제로 Building Permit이 남아있다고 하더라도, 특별히 대수롭잖은 경우도 많지만, 의외로 적지않은 금액의 손실을 볼 수도 있다.

일례로, 2013년 온타리오 고등법원에서 다루어졌던 사건 중 위험이 있는 Garage를 허물고 다시 짓는데 $11만불이 들게되었고, 이로 인하여 법정다툼으로 번진 일도 있었다.  [ 문의: 416-409-9039 ]

[김종욱 칼럼]

리노베이션을 하여 보기좋은 집에 무조건 현혹되지 말자.

Buyer와 함께 집 Showing을 하다보면 탁트인 오픈컨셉에 새로이 리노베이션이 되어있어서 Buyer의 마음을 사로잡는 매물을 자주 접하게 된다. 좋은 가격에 쉽게 팔기위해 최근에 리노베이션한 집들이다.

Buyer의 입장에서 보면, 집이 마음에 들다보면, 다른 단점들은 눈에 보이지 않는다. 무조건 구입하려는 마음이 앞선다. 그러나 이러한 매물일수록 좀 더 꼼꼼하고 세밀히 살펴 볼 필요가 있다.

<사례1>.

1년 전 A씨는 워터루에 있는 콘도를 팔고, 학교문제로 미시사가 지역에 주택을 찾고있던 중 가격도 좋고, 마음에 쏙드는 매물을 발견하게 된다.

새로이 리노베이션 된 단독주택이었는데, 부엌과 리빙룸이 탁트이고 규모는 작지만 나름대로 잘 꾸며진 집이었다.

그러나 꼼꼼이 살펴보니 복도(Hallway) 와 리빙룸사이의 벽이 리노베이션으로 인해 제거된 흔적을 발견할 수 있었다.

그저 드라이월로 공간을 막아놓았던 벽이라면 상관없겠지만, Structual Support (구조적 지탱물) 이었다면 문제가 발생할 수 있다.

천정을 살펴보았다. Sagging(내려앉음 )의 흔적은 뚜렷이 보이지 않는다

리스팅 에이전트에게 전화를 걸어, 건축허가(Building Permit)를 보여줄 수 있는지 물어보았다. 에이젼트는 말하기를 구조물을 건드리지 않고 내부공사만 하였기 때문에 건축허가(Building Permit)는 필요하지 않았다고 말한다.  

Buyer인 A씨는 재촉한다,. 꼭 이집을 사고 싶다고….

A씨의 성화에 에이전트의 입장으로는 무조건 거절할 수도 없는 입장이기에, 건물검사를 컨디션으로 넣고 오퍼를 진행하기로 하였다.

몇 차레 오퍼가 오고 간 후에 오퍼는 성사되었고, 건물검사를 하던 중 심각한 문제가 발견되었다. 예상대로 오픈 컨셉을 위해 Structual Support인 벽을 제거하였고, 천정은 이미, Sagging이 시작되는 흔적을 발견할 수 있었다.

다행히 우리 측과의 계약은 깨졌지만, 며칠 후 그 집은 다른 Buyer에 의해 No Condition으로 좋은 가격에 팔렸음을 알 수 있었다.

<사례2> .

2014년 4월, Macdonald 씨는 New Market 지역에 2년 전 구입한 주택의 1층 천정이 조금씩 꺼지고 있다(Sagging)는 느낌을 받고, Structual Engineer(구조 전문가) 에게 의뢰하여 진단을 받은 결과, 전 주인에 의해 리노베이션 과정에서 Critical Supporting Wall (심각한 구조 지탱물)이 제거된 것을 발견하게 된다.

우선 당장 집이 무너지는 것을 막으려면, Temporary Construction Jack (임시 구조 지탱물)을 설치해야 한다는 섬뜩한 경고를 듣게된다.

마른 하늘에 날벼락 같은 소식에 Macdonald 씨는 변호사를 찾게된다.

2년 전의 Seller에게 크레임할 수도 없는 노릇이고, 변호사와 상의 끝에 Title Insurance Company에 보상을 청구해 보기로 한다.

Title Insurance Company 의 Policy를 보면 다음과 같은 구절이 있다.

“주택의 어느 부분이 Building Permit 없이 건축되었고, 이로 인한 하자가 발생하였고, 해당 지방단체로부터 이의 시정명령을 받았을때 Title Insurance는 이의 복구를 위한 비용을 보상한다“

그러나 Macdonald 씨가 그 집을 구입하였을 당시, 해당 지방단체로부터 시정명령을 받은 적이 없기 때문에 이 또한 애매한 구석이 없지 않았다.

다시말해, 그 주택이 Building Code를 따르지 않았고, 해당 지방단체가 이를 몰랐을 때에는 보험적용이 되지않는가? 라는 의문이 남는다.

결국 Chicago Title Insurance는 보험적용을 거부하게 된다. 그 이유는 “회사의 Policy는 전 주인에 의해 행하여진 건축하자까지 보상해 줄 수 없다“ 는 것이다.

재판까지 진행되지는 않았지만, Macdonald 씨는 전 주인을 향한 억울하고 분한 마음을 홀로 삭여야만 했으리라….

교훈을 얻어보자.

리노베이션을 하여 보기좋은 집에 무조건 현혹되지 말자.

보이지 않는 함정이 기다리고 있을 줄 모른다.