꼭 알아야할 Escape 조항

불투명한 조건부계약 피해 사전예방‥ Escape

어떤 이가 마음에 꼭 드는 집을 발견하였고, 이를 꼭 사고 싶은데 지금 살고있는 나의 집이 크로징 날짜까지 팔린다는 보장이 없어 불안할 때 조건을 붙여 오퍼를 넣게 된다. 즉, Buyer 는 나의 현재 집이 일정시한까지 팔리게 되어야만이 이 계약이 유효하다는 조건을 넣게 된다.
그러나 Seller 입장으로는 이러한 조건이 있는 오퍼에 사인을 한다면 오랜기간을 꼼짝 못하고 기다렸다가 Buyer 의 집이 안팔렸다는 이유로 계약이 깨지게 된다면 그 누구에게 억울함을 하소연 할 수 있을 것인가?
이러한 경우, Seller 가 일방적으로 피해를 당하지 않도록 막아 줄 수 있는 방법이 ‘Escape clause’ 이다.

즉, Seller 는 Buyer 와의 계약이 성사 되었다 할지라도 매물을 계속 Market 에 넣어두고, 만족할만한 다른 오퍼가 들어오면 원래의 Buyer 에게 통보를 하고, 24시간 혹은 48시간의 시한을 주게되며 그 시간안에 원래의 Buyer가 자기의 모든 컨디션 (자기집이 팔려야 한다는 조건 등) 을 제거하여 굳어진 계약 (Firm Deal) 을 만들거나 그렇지 않으면 원래의 계약을 포기하도록 하는 방법을 말한다. 이 경우에, Seller 입장으로는 제3자의 Buyer와 새로운 계약을 체결 할 수 있게 된다.
필자 역시 2013년에 구입하여 현재 살고 있는 Aurora 에 있는 집을 구입할 때 Escape 조항에 묶여있는 집에 제2의 오퍼를 넣게 되었고, 원래의 Buyer 가 자기의 컨디션을 제거하지 못함에 따라 구입한 주택으로, 지금까지도 매우 마음에 드는 집이다.

사례) 미시사가에 살고있던 B씨는 한국으로의 영구 귀국 관계로 소유하고 있던 주택을 팔기로 하고 중개인을 통해 리스팅하였다. 리스팅을 하고 집을 보여주기 시작한지 한달 보름만에 Buyer C씨로 부터 오퍼가 들어왔다. 가격이 흡족하지는 않았지만, 그런대로 괜찮다 싶었는데 문제는 Buyer 의 집이 팔려야 한다는 조건이 있었다.
살 사람이 있을 때 팔아야 한다는 마음에 중개인과 상의 후 ‘Escape clause’ 를 삽입한 후 계약을 성사시켰다.
이때, C 씨와의 계약에만 묶여 있지 않기위해, 일단 하나의 계약은 존재하지만, 또 다른 Buyer들에게 집을 보여주며 계속해서 마켓팅을 하여 또 다른 오퍼를 받을 수 있게 하는 일이 매우 중요하다.
그러나 B 씨와 그 중개인은 C 씨의 집이 곧 팔리게 될 것이라는 막연한 기대감으로 다른 Buyer 들에게 집을 보여주는 것(showing) 도 중단한 채 기다리다가 크로징 기간인 두달동안 C 씨의 집은 팔리지 않았고, 계약은 취소 되고, 모든 것이 다시 원점으로 돌아가고 말았다. 이로인해 B 씨는 귀국 날짜에 차질이 생겼고, 금전적, 정신적인 손실이 뒤따르게 된 것은 물론이다.

결론) 집을 팔기 위해 리스팅한 후에는 중개인과 Seller 사이에 많은 대화가 있는 것이 바람직하다. 진행되고 있는 상황에 대해 수시로 설명을 듣고 궁금한 것은 물어보고, 잘못되어 가는 것을 지적해주는 관계였다면 상기 사례와 같은 일은 피할 수 있지 않았을까? 하는 생각이다. 또한 리스팅 중개인은 Buyer 측 중개인과 수시로 접촉하여 현재 일어나고 있는 상황에 대해 수시로 의견교환을 하며 Follow-up 해주는 것이 바람직하다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039