콘도 재산세 적정성
요, 몇년사이 토론토에는 엄청난 양의 콘도가 건설되고, 많은 한인들이 이에 편승, 분양및 입주를 서두르고 있다. 그런데 나의 아껴 모은 재산이 부당하게 새어 나가고 있지 않은지 점검해 볼 필요가 있다. 분양받은 콘도를 CLOSING 하기 위해서는 원래의 분양가격 외에 추가로 지불해야 하는 금액들이 있다. 콘도 계약서류에 첨부된 SCEDULE B 의 PART 1 과 PART 2 에 구분하여 명시된 구절들이며, 대체로 다음과 같은 구절들이다.
PART 1: 1) 계약금 수표를 현금화 하는데 필요한 비용 $50. 2) BUILDER가 건축을 위해 받은 모기지를 해제하는데 드는 비용: $ 150+HST. 3) BUILDER의 변호사가 LAW SOCIETY(변호사회)에 내야하는 금액:$73.45. 4) TARION WARRANTY(새 콘도 워런티) 등록비: $300+HST 등등.
PART 2: (VARIABLE ADJUSTMENT): 계약서에 사인할 당시에 확정되지 않은 금액으로, 나중에 BUILDER가 BUYER에게 부담시킬 수 있는 금액. 1) 콘도 유닛에 GAS, HYDRO, WATER METER 등을 연결하는데 드는 비용--상한선 없음. 2) 오븐, 냉장고, 세탁기 등에 대한 HST. 3)주변의 공원과 편의시설 등에 대한 부담금--상한선 없음. 4) 구입가격에서 계약금을 제외한 금액의 CLOSING 날부터 다음 BANKING DAY 까지의 이자 환산. 5) 계약된 날 이후 EDUCATION CHARGE, TRANSIT DEVELOPMENT CHARGE 등의 증가된 금액-- 상한선 없음. 6) DEVELOPMENT CHARGE(개발비)에서의 BUILDER 자신이 부담해야 하는 금액-- 상한선 없음. 7) 각 유닛에 부과되는 재산세 등등. 필자는 법에 대한 전문가는 아니지만, 많은 불합리한 구절들이 피부에 와 닿는 것을 느낄 수 있다. 그 중 재산세를 부과하는 운용실태에 대해 알아보자.
콘도가 분양되어 입주 및 CLOSING 한 후 바로 재산세가 확정되어 부과 되는 것이 아니다. MPAC( municipal property assessment corporation)에 의해 재산세가 산정이 된 후 토론토시에 전달되며 토론토시는 이를 소급 적용하여(retroactive) 재산세를 부과하기까지에는 대략 2년의 기간이 소요된다. 알고보면 재산세 산정 방법은 매우 간단하다. HST를 뺀 순수 구입가격에 0.8305702 (현재 토론토시의 MILL RATE)를 곱하면 된다. CLOSING을 하기 까지는 모든 책임이 BUILDER에게 있기 때문에 BUILDER는 OCCUPANCY DATE (입주 가능일)로부터 CLOSING DATE에 속한 년도의 재산세를 구매자로부터 미리 거두어 들인다. 그러나 모든 BUILDER에게 해당되는 것은 아니겠지만 자신들의 방법으로 산출해 내는 재산세 계산방법에 문제있는 경우가 많다는 것이다.
몇 년 전 다운타운에서 분양된 872유닛의 콘도건설회사의 경우를 살펴보자. HST가 포함된 구입가격에 MILL RATE: 1.25를 적용하여 산정된 금액을 거두어 들였다.(mill rate 1.25는 오래 전 토론토시에서 사용되던 수치임) $228,264에 1베드룸을 구입한 구매자가 내야 할 재산세는 $1,895.89이였는데 무려 $1,000이 많은 $2,981.14를 거두어 들였다. 그러나 문제는 CLOSING 단계에서 ADJUSTMENT 를 통해 과잉 지불한 것을 돌려주어야 하는데 많은 BUILDER들이 이 문제에 대해 능동적이지 못하다는 것이다. 꼬치꼬치 따져, 청구가 들어오면 환불이 되겠지만 그렇치 않은 경우에는 그들의 extra money 가 되지 않을까?
그러나 대부분의 콘도 구매자들은 CLOSING 을 위해 추가로 부과된 금액에 대해 신경을 곤두세우고 계산기를 들고 따져드는 경우는 거의 없는 듯하다. 물론 좋은 콘도를(?) 분양 받았는 데 그 까짓 것 쯤은 괜찮다고 할 분도 계시겠지만, 부당한 돈이 나의 통장에서 빠져나간다면 억울하지 아니한가? 다시 한번 살펴보는 것이 좋지 않을까?
< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039
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