직접 부동산투자형 펀드, 활용해 볼만

경제적·안전한 부동산투자

부동산투자는 직접 투자하는 방식에서 최근에는 주택까지도 큰 금융기관이나 전문 부동산회사를 통해 간접 투자하는 형태로 바뀌고 있다. 부동산 규모가 작은 경우 개인이나 일반 법인들이 투자를 할 수 있지만 수억에서 수십억 달러가 되는 큰 규모의 부동산은 리츠(부동산투자신탁)와 같은 전문부동산 회사나 연기금 등 기관투자가들을 통해 이루어지고 있다. 이들이 부동산에 투자하는 이유는 부동산의 특성상 매달 받는 임대수수료와 자산증식가능성, 그리고 자산구성을 보다 다양화 또는 지역별, 국가별로 분산시켜 위험을 줄이기 위한 수단으로서 투자자산의 일부를 부동산에 할당하는 전략에 기인한다.
여기서는 직접 사용하기 위한 부동산투자가 아닌 투자수익을 목적으로 한 수익형 부동산으로서 가장 발전된 형태의 간접 부동산 투자를 중심으로 투자 시 고려사항, 투자방법, 최근 투자동향에 대해 살펴본다.

직접 거래하는 전통적인 부동산 투자는 잘 알고 있지만 간접적인 투자는 급속도로 발전하고 있음에도 일반인들에게는 잘 알려져 있지 않은 것 같다. 간접 부동산투자는 다양한 형태의 부동산별로 특화되어 있는 부동산투자 회사(Reit)의 주식, 이러한 주식들에 나누어 투자하고 관리하는 부동산뮤추얼펀드, 그리고 주식대신에 다양한 형태의 부동산에 직접 투자하는 3가지 부동산 투자 방법이 있다. 투자 시 고려해야 할 주요 사항은 안전성, 수익성, 현금성(언제든 현금화할 수 있는 유동성)이 있는데, 먼저 수익성을 보면 투자대상 부동산에 따라 다른데 오피스빌딩이나 쇼핑몰, 호텔같은 부동산은 경기에 영향을 크게 받는 반면, 아파트형리츠와 같은 부동산은 상대적으로 경기변동에 영향이 적다.
안전성측면에서 보면 직접 부동산투자나 부동산에만 투자하는 펀드는 비교적 안전하다고 할 수 있지만 주식거래 형태로 이루어지는 부동산리츠나 부동산뮤추얼펀드투자는 주식시장의 영향을 받기 때문에 안전한 대상은 아니다. 현금성은 직접 부동산투자의 가장 큰 단점이지만 주식형부동산이나 펀드형부동산투자는 쉽게 현금화할 수 있는 장점이 있다.

그렇다면 일반인들도 투자할 수 있는 앞에서 본 4가지 조건을 모두 갖춘 부동산은 있을까? 캐나다의 대표적인 3개 연금보험회사에서 공동 운용하는 G사의 부동산펀드는 부동산주식이 아닌 부동산을 직접 구입하는 직접부동산투자형펀드다. 안전성면에서 이 투자펀드는 흔히 특정 분야 자산에만 투자하는 리츠부동산주식과 달리 콘도, 오피스, 쇼핑몰, 산업용부동산 등에 분산 투자하고, 또 투자지역도 전국 주요 대도시에 투자할 뿐만 아니라 주식이 아닌 부동산을 소유하기 때문에 증권시장 변동에 영향이 매우 적다.

실제로 지난 금융위기에서도 부동산주식들이 평균 30~40% 정도 내렸지만 동 펀드는 3%정도 미미한 가격변동만을 보였다. 또한 부동산가격이 폭락하더라도 만기나 사망시 원금을 보장받을 수 있어 걱정없이 은퇴 상속용 투자자산으로 유용하게 활용할 수도 있다. 수익성은 지난 15년 연평균 7%수준의 수익률을 기록했고, 임대료수익은 5%내외 수준으로 매우 안정적이며, 이 펀드가 운용하는 건물의 최대 임차인(tenant)은 캐나다 정부로 국민 세금이 이 부동산펀드의 임대료로 지급되며, 이외에도 월마트, 홈데포, 삼성전자, 로슈 등 세계적인 기업들이 장기 계약한 주요 임차인들이다. 이외에 이 펀드투자자산은 연금과 같이 투자자가 파산하거나 소송 당자사가 될 경우에도 채권자로부터 보호받을 수 있고, 상속 시에도 바로 상속이 가능하기 때문에 상속비용과 시간을 절약할 수 있으며, 유지관리나 재산세 등에 신경을 쓰지 않고, 큰 자산을 전문적으로 관리하는 회사의 서비스도 받을 수 있다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >
투자 상담 및 문의: 416-512-9018