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Builder 신뢰 점검, 땅 소유 여부도 확인해야

김종욱 리얼터

Builder가 주택을 사전 분양할 때 땅의 주인(land owner)이 따로 있는 경우가 적지않다.

이러한 경우, Builder와 땅 주인인 Developer 간의 계약이 별도로 이루어지고, 주택이 완공됨과 동시에 땅의 명의는 Developer로부터 Buyer에게 직접 양도되는 형식이다.

그러나 이 경우에 발생할 수 있는 문제점들이 있다.

사례)

2015년 Jason 씨는 South Frontenac의 사전 분양되는 주택을 매입하기 위해 Builder인 A Company와 계약을 맺는다. 물론 오퍼는 Builder Form을 사용한다.

구입가격은 $794,000 이었고, 입주 날짜는 2016년 9월7일 이었다.

땅 주인인 Developer는 Mageta Waterfront Development Corporation 이었다.

Jason 씨는 계약금과 업그레이드 비용으로 $118,800을 Builder인 A Company에 지급하였다.

공사는 시작되었으나, 여러 가지 요인으로 인하여 공사는 지연되었고 입주 예정일인 2016년 9월까지 공사가 절반에 미치지 못하는 진척을 보이다가 결국 공사를 중단해 버린다.

Jason 씨는 계약 위반으로 인한 계약취소를 통보하였고 Deposit ($118,800)의 반환을 요구하였으나 차일피일 미루던 끝에 이를 돌려받지 못하고만다.

다만 받을 수 있었던 금액은 Ontario Tarrion Warranty Program에 의한 최고금액인 $40,000 이 전부였다.

그후 그 주택은 다른 Builder에 의해 완공되어 다른 Buyer에게 팔리게 된다.

2022년 가을, Jason 씨는 법정에 나타난다. Builder의 Trust Account에 있는 자금 중에서 자기의 손실 금액을 보상해달라는 소송을 제기했기 때문이다.

그러나 땅 주인인 Developer 회사에서도 같은 소송을 제기한다. Builder인 A Company로 부터입은 손실을 만회하기 위해서였다.

2023년 2월에 열린 판결에서는 Developer의 손을 들어주었다.

Builder의 Trust Account에 있던 Deposit 받은 자금들은 모두 Developer의 차지가 되며, Jason 씨는 닭 쫓던 개 격으로 하늘만 쳐다보는 처지가 되었다.

2017년 하반기에 온타리오주 정부는 Tarion Warranty의 Deposit Protection 금액을 상향 조정한다,

즉, *$600,000 이하의 매매에 대해서는 최대 $60,000.

*$600,000 이상의 매매에 대해서는 구입가격의 10% 까지, 최대 $100,000 까지로.

그러나 매년 큰 폭으로 오르는 집값에 비하면 전혀 현실성이 없는 금액이고 정책이다. 그것도 2018년 이후에는 이 상한선들을 상향 조정하려는 움직임마저 전혀없는 상태다.

결국, 선의의 Buyer 들이 피해를 보는 사례들이 계속되지 않으리라는 보장이 없다.

결론)

Builder로부터 사전분양되는 주택을 구입할 경우에는, Builder의 Reputation 도 꼼꼼히 살펴보아야 하며, 땅의 소유여부 또한 고려해보지 않으면 안된다.    < 문의: 416-409-9039 >

Open Building Permit 을 가진 주택매매시 심각한 문제점들.

김종욱 리얼터

사례) 지난 2020년 5월 Chris 씨 부부는 Markham의 Helen Ave.에 있는 주택을 $1,050,000에 구입계약을 맺는다. 클로징 전인 7월초, 그들의 변호사는 Markham시청에 조회한 결과 Open Building Permit이 등록되어 있음을 발견하고 Seller측 변호사에게 이를 통보하였고( Requisition Letter), Permit 파일을 클로스 해달라고 요구한다.

‘Open Building Permit’ 은 심각한 명의상(Title)의 결점이 될 수있으며, 온타리오 주에서는 이를 이유로 Buyer가 클로징을 거절하는 것도 용납된다.(단, Title Insurance Company가 이의 커버를 거절할 경우에 한한다)

하지만 클로로징 날짜인 7월20일까지도 파일은 클로즈되지 않았고, Title Insurance Company 도 만약의 경우 있을 손해에 대한 커버를 보장해 주지 않았다.

이에 Buyer는 클로징을 거부하였고, Deposit $50,000의 반환을 요구했다. 그러나 Seller 측에서는 “자기들은 아무 문제가 없다”“계약 위반이다”라며 Deposit 반환을 거부하기에 이른다.

결국 사건은 법정으로 가게 되었고, 2022년 4월 판결이 이루어진다. “Buyer는 당연히 Open Permit이 없는, 흠없는 Title(명의)를 요구할 권리가 있다. Deposit과 이자를 함께 돌려주라”는 판결이었다

그러나 7월에 다시열린 법정에서의 쟁점은 재판비용(Court Cost )이었다.

Buyer인 Chris 씨는 법정비용으로 $70,000을 Seller가 지급해주기를 청구한다. 그러나, 판결은 $25,000을 지급하라고 나온다.

이제 Buyer와 Seller, 각자의 손익을 계산해보자.

# Buyer: $25,000(Seller에게서 받는 금액)- $70,000(변호사 수입료)=$45,000 손해.

# Seller: $25,000(Buyer에게 줄 금액)+$45,000 (변호사 수임료)=$70,000 손해.

그러면 법정에서의 진정한 승자는 누구인가? …Buyer? Seller? 아니면 양쪽의 Lawyers?

과연 어느 누구의 무지와 잘못으로 연유된 문제이며, 누구를 원망해야 할 것인가?는 독자 여러분의 판단에 맡긴다.

적어도, Seller측에서는 Buyer가 클로징을 거부하였을 때 감사한 마음으로 받아들이고 Deposit 을 반환하였어야 했다. Open Building Permit 이 있다는 사실을 리스팅할 때 미리 적시(Disclose)할 의무를 위반했기 때문이다.

Open Building Permit에 대해 간단히 생각해보자.

집 주인이 주요 리노베이션( Material Renovation), 즉 증축(Addition), 패티오 설치, 덱 설치,HVAC 시스템교체,새로운 배관 등 주요 건축공사 및 수리를 하기 위해서는 지방 자치단체로부터 Building Permit을 받아야한다. 이에는 자치단체가 요구하는 각종 규제 및 Building Code에 맞게 공사가 진행되어야 한다는 단서가 붙는다. 공사가 끝나면 최종검사(Inspection)를 받아 통과가 되어야한다. 만약 하자가 발견된다면, 자치단체는 Work Order를 내려 이를 시정토록한다.

그러나 Building Permit을 받은 후, 공사를 하지않거나 최종 Inspection을 받지않고 방치하게 된다면 Building Permit이 Open된 상태로 남아있게 된다.

실제로 Building Permit이 남아있다고 하더라도, 특별히 대수롭잖은 경우도 많지만, 의외로 적지않은 금액의 손실을 볼 수도 있다.

일례로, 2013년 온타리오 고등법원에서 다루어졌던 사건 중 위험이 있는 Garage를 허물고 다시 짓는데 $11만불이 들게되었고, 이로 인하여 법정다툼으로 번진 일도 있었다.  [ 문의: 416-409-9039 ]

[김종욱 칼럼]

리노베이션을 하여 보기좋은 집에 무조건 현혹되지 말자.

Buyer와 함께 집 Showing을 하다보면 탁트인 오픈컨셉에 새로이 리노베이션이 되어있어서 Buyer의 마음을 사로잡는 매물을 자주 접하게 된다. 좋은 가격에 쉽게 팔기위해 최근에 리노베이션한 집들이다.

Buyer의 입장에서 보면, 집이 마음에 들다보면, 다른 단점들은 눈에 보이지 않는다. 무조건 구입하려는 마음이 앞선다. 그러나 이러한 매물일수록 좀 더 꼼꼼하고 세밀히 살펴 볼 필요가 있다.

<사례1>.

1년 전 A씨는 워터루에 있는 콘도를 팔고, 학교문제로 미시사가 지역에 주택을 찾고있던 중 가격도 좋고, 마음에 쏙드는 매물을 발견하게 된다.

새로이 리노베이션 된 단독주택이었는데, 부엌과 리빙룸이 탁트이고 규모는 작지만 나름대로 잘 꾸며진 집이었다.

그러나 꼼꼼이 살펴보니 복도(Hallway) 와 리빙룸사이의 벽이 리노베이션으로 인해 제거된 흔적을 발견할 수 있었다.

그저 드라이월로 공간을 막아놓았던 벽이라면 상관없겠지만, Structual Support (구조적 지탱물) 이었다면 문제가 발생할 수 있다.

천정을 살펴보았다. Sagging(내려앉음 )의 흔적은 뚜렷이 보이지 않는다

리스팅 에이전트에게 전화를 걸어, 건축허가(Building Permit)를 보여줄 수 있는지 물어보았다. 에이젼트는 말하기를 구조물을 건드리지 않고 내부공사만 하였기 때문에 건축허가(Building Permit)는 필요하지 않았다고 말한다.  

Buyer인 A씨는 재촉한다,. 꼭 이집을 사고 싶다고….

A씨의 성화에 에이전트의 입장으로는 무조건 거절할 수도 없는 입장이기에, 건물검사를 컨디션으로 넣고 오퍼를 진행하기로 하였다.

몇 차레 오퍼가 오고 간 후에 오퍼는 성사되었고, 건물검사를 하던 중 심각한 문제가 발견되었다. 예상대로 오픈 컨셉을 위해 Structual Support인 벽을 제거하였고, 천정은 이미, Sagging이 시작되는 흔적을 발견할 수 있었다.

다행히 우리 측과의 계약은 깨졌지만, 며칠 후 그 집은 다른 Buyer에 의해 No Condition으로 좋은 가격에 팔렸음을 알 수 있었다.

<사례2> .

2014년 4월, Macdonald 씨는 New Market 지역에 2년 전 구입한 주택의 1층 천정이 조금씩 꺼지고 있다(Sagging)는 느낌을 받고, Structual Engineer(구조 전문가) 에게 의뢰하여 진단을 받은 결과, 전 주인에 의해 리노베이션 과정에서 Critical Supporting Wall (심각한 구조 지탱물)이 제거된 것을 발견하게 된다.

우선 당장 집이 무너지는 것을 막으려면, Temporary Construction Jack (임시 구조 지탱물)을 설치해야 한다는 섬뜩한 경고를 듣게된다.

마른 하늘에 날벼락 같은 소식에 Macdonald 씨는 변호사를 찾게된다.

2년 전의 Seller에게 크레임할 수도 없는 노릇이고, 변호사와 상의 끝에 Title Insurance Company에 보상을 청구해 보기로 한다.

Title Insurance Company 의 Policy를 보면 다음과 같은 구절이 있다.

“주택의 어느 부분이 Building Permit 없이 건축되었고, 이로 인한 하자가 발생하였고, 해당 지방단체로부터 이의 시정명령을 받았을때 Title Insurance는 이의 복구를 위한 비용을 보상한다“

그러나 Macdonald 씨가 그 집을 구입하였을 당시, 해당 지방단체로부터 시정명령을 받은 적이 없기 때문에 이 또한 애매한 구석이 없지 않았다.

다시말해, 그 주택이 Building Code를 따르지 않았고, 해당 지방단체가 이를 몰랐을 때에는 보험적용이 되지않는가? 라는 의문이 남는다.

결국 Chicago Title Insurance는 보험적용을 거부하게 된다. 그 이유는 “회사의 Policy는 전 주인에 의해 행하여진 건축하자까지 보상해 줄 수 없다“ 는 것이다.

재판까지 진행되지는 않았지만, Macdonald 씨는 전 주인을 향한 억울하고 분한 마음을 홀로 삭여야만 했으리라….

교훈을 얻어보자.

리노베이션을 하여 보기좋은 집에 무조건 현혹되지 말자.

보이지 않는 함정이 기다리고 있을 줄 모른다.

김종욱

부동산 리얼터

Right At Hone Realty Inc.

집값 ! 정말 계속오르나 ?

1. GTA 지역의 하늘 높은줄 모르고 치솟고있는 집값은 이제 시장 자체조절 능력이 상실되었다고 판단할 정도다..

   지난해 GTA 지역의 집값 상승률은 단독주택의 경우 29%에 육박하고, 토론토 지역 단독주택 평균가격은 1.69M, 905지역은 1.57M에 달했다.

  열심히 일해 돈을 모아 집을 장만하려는 젊은이들에게 내 집 마련의 꿈은 물건너 간 듯하다.

   2022년에도 집값 상승이 15-20%에 이를 것이라는 전망이 붓물을 이룬다. 금리 상승 등 제동요인도 있지만, 근본적인 공급부족 문제를 상쇄하지 못할 것이기 때문이라고 분석한다.

2. 그렇다면 정부의 입장에서 비정상적인 부동산 시장을 그대로 수수방관만 하고 있을 것인가?

   작년 12월 CBC News에 따르면, 집값 상승의 주요 요인 가운데 주택구입자의 25%가 주택을 2채 이상 보유하여 시세 차액을 뻥튀기하려는 일명 ‘Home Flippers’라고 한다. 이것보다 더욱 안전하고 수익률 높은 투자는 없기 때문이다.

   캐나다 중앙은행(The Bank of Canada) 역시 많은 투자자들이 오직 부동산 시장으로 몰리고 있는 현실을 직시하고 있다고 전한다.

3.  토론토시의 Mike Colle(Ward 8, Eglinton-Lawrence 지역) 시의원은 ‘Speculation Tax’ (투기세) 법안을 발의하였고, 지난 1월 시의회에서 21:4라는 압도적인 제청을 받아 법안이 가결되었으며, 앞으로 주의회에 상정된다고 한다.

    내용은 이러하다.

“많은 투자자 내지 Home Flippers 들이 복수의 주택을 구입하여 높은 수익과 함께 재테크의 수단으로 삼고있으며, 주택가격 상승을 부채질하고 있다“ “온타리오 주정부는 Principal Residence(자기 가족이 주거하는 1채의 집)이 아닌 이러한 투기용 주택에 대해 Speculation Tax를 부과하여 부동산 시장의 질서를 바로 잡아야한다” 고 제안하고 있다.

    1974년도에 시행된 적이 있는 Speculation Tax의 사례는 다음과 같다.

   1972년도 평균 $32,513이었던 토론토 집값이 1973년도에 치솟기 시작하여  1974년 봄까지 약30%의 가격상승이 발생하자, 1974년 4월9일 당시 온타리오 주 수상이었던  Bill Davis에 의해 세율 50%의 Speculation Tax가 도입되었다.

   이 법은 Principal Residence 외의 다른 주택의 매도에서 발생하는 양도차액의 50%를 세금으로 부과하게 하였다. 이 법안의 발효와 함께 집값은 폭락하게 되었고, 계약금을 포기하고서라도, 이미 Sign한 구매계약을 파기하려는 Buyer들과 계약을 고수하려는 Seller 들의 법정싸움으로 법원은 문전성시를 이루었다.

   비슷한 사례로는 지난 2017년 4월21일에 시행되었던 15%의 ‘Foreigner Tax’로 인한 가격폭락이 비슷한 맥락이었다고 볼 수 있다.

4.  한편, BMO Capital Market의 상임 경제전문가인 Robert Kavcic 씨 역시 같은 의견을 내놓고 있다. 이제는 경제정책 결정권자들이 집값을 잡기위해 시급히 정책을 내어놓아야 한다는 것이다.

    그러나 이 Speculation Tax 법안에 대해 부정적인 견해도 나오고 있다. 그 이유로는,

    1) 법안 도입으로 인해 부동산 가격이 폭락하면 시장의 혼란 등 악영향을 미칠 수 있다는 점.

    2) Rental Market에서 주요 공급자인 투자자들이 빠져나오면 그 공백을 메우기가 쉽지 않다는 점 등이다..

이 같은 상황에서 온타리오 주의 향후 법안에 대한 접근방법과 결정에 귀추가 주목되고 있다. 독자들은 서둘러 집을 사기위해 마음조리기에 앞서 냉철한 눈과 분별력으로 시장의 추이를 지켜보시기를 권장드린다.

[ BIZ 칼럼 ]

2021년 부동산 시장 전망...팬데믹 딛고 상승세 이어간다

낮은 이율..공급 부족..외곽수요 늘고..경제도 호전...

COVID-19 팬데믹 속에 맞은 2021년에도 주택거래와 부동산 경기는 상승국면을 이어갈까? 

20여년 경력의 부동산 전문 김종욱 리얼터(Right at Home Realty Inc.)가 폭넓게 분석한 올해 부동산 시장 전망을 싣는다. 

A) 2020년 부동산 시장 현황.

CREA( The Canada Real Estate Association) 의 2019년 대비 자료에 의하면

2020년 한해 동안 거래건수는 32.1% 증가했고, 리스팅은 15.5% 증가했다. 그리고 평균 주택가격은 13.8%가 상승한 것으로 나타났다.  

온타리오주의 경우 17.8%가 상승했고 퀘벡주는 23.3%나 오른 것으로 집계됐다..

Covid-19 Pandemic 으로 인해, 2020년 상반기 주택시장은 거래가 끊긴채, 주택가격은 하락했으며, 집을 팔겠다는 리스팅도 사라짐으로서 어둡고, 긴 터널에

진입한 것으로 인식되었다.

지난 5월에는 CMHC (Canada Mortage and Housing Corp) 와 National Bank of Canada (중앙은행) 에서는 주택가격이 큰폭으로 하락(9%-18%)할것이라는 예상을 내어놓았다.

Covid-19 와 그로인한 경기침체, 실업자 급등 등의 요인들 때문이었다.

그러나 이러한 예상들은 보기좋게 빗나갔고, 2020년 하반기를 시작으로 부동산 시장은 회복되었으며, 예년에도 보기드문 뜨거운 시장으로 변신을 거듭하고 있다

그간 억눌렸던 수요와 턱없이 부족한 공급이 가격상승을 유도하고 있음을 볼 수 있다.

B) 2021년 부동산 시장에 대한 유력 기관들의 예상.

1) CREA (The Canada Real Estate Association) 의 예상: 캐나다 부동산 협회는 전국 평균 9%대의 가격 상승을 예상했다.

2020년에 주택 평균가격 $56만8,000이었으나. 2021년에는 주택 평균가격이 $62만,400에 달할 것이라는 예상을 내놓았다. 또 거래 건수는 공급 부족으로 인하여 3% 하락을 예상했다..

2) Royal Lepage 부동산 회사는 2021년도에 5.5%의 주택 가격 상승을 예상하고 있으며, 예상요인으로는 수요에 대한 공급의 부족과 역대 최저인 이자율을 들고 있다.

3) Royal Bank와 Bank of Nova Scotia 는 0.6%의 가격상승을 예상하고 있다.

이들 은행은 Covid-19로 인한 경제의 불확실성, 실업률, 콘도마켓의 침체를 이유로 들고 있다.

C) 전반적인 견해.

2021년 부동산 시장 역시 2020년 하반기의 연장선에 있다고 보는 평가가 전문가들의 중론이다. 그 배경을 살펴보자.

1) 낮은 이자율:

  1년 전만 해도 5년 고정금리가 2.29% 였으나, 현재는 1.64%~1.79%까지 하락하였다

Covid-19의 백신이 개발됨으로 인해 경제 활성화의 기대감 속에 이자율이 상승한다고 해도, 10년 고정금리가 1.99-2.14% 밖에 되지않아 이자에 대한 부담감이 거의 없다는 사실이다.

집값 과열방지를 위해 정부가 도입한 일명 ‘Stress Test’는 5.34% 의 이자율이었을 때를 가정하여 모기지 지불능력을 심사하고 있다.

그러나 급증하는 주택구매에 대한 수요를 잠재우기에는 한계가 있어보인다

2) 수요증가와 공급부족:

  이민자의 증가와 핵 가족화 진행으로, 급증하는 수요에 비해, 공급 물량이 여전히 턱없이 부족하다.

온타리오 주정부 역시 이 문제의 심각성을 인지하고, 더 많은 택지를 공급하기 위해 ‘Ontario’s Housing Supply Action Plan’을 통해 각 지방 단체들과 협력하여 토지의 용도에 대한 탄력있는 정책을 추진하고 있다.

그러나 근본적인 공급부족을 해소하기에는 갈 길이 멀다고 볼 수 있다.

수요에 미치지 못하는 공급량 부족으로 인해 복수 오퍼가 쇄도하고, 주택가격은

상승할 수 밖에 없는 현실인 것이다..

실제로 2009년 광역 토론토의 평균 집값은 $39만5,234.있는데, 10년만인    2019년에는 광역 토론토의 평균 집값이 $ 81만9,288.로, 107.3%가 올랐다. 년 평균 11%를 넘는 상승률을 보인 것이다.  

3) 비교적 토론토에 집중되어있던 주택수요가 외곽지역으로 빠르게 확산되고 있다.  특히 , Covid-19 으로 인해 집에서 보내는 시간이 많아진 직장인들이 외곽의 좀 더 넓은 공간의 주택을 선호하는 양상으로 변하고 있다

상대적으로 토론토 중심부의 콘도들은 공실률이 커지며, 매매 역시 저조하다.

Covid-19 상황이 종식된다 해도 재택근무에 대한 추이는 크게 변하지 않을 것이라는 견해가 지배적이다.

4) 지난 12월24일에 서명된 영국과 유럽연합과의 브렉시트(BREXIT) 무역협정 타결은 세계 경제에 좋은 소망을 안겨주고 있다.

캐나다 달러가 강세로 돌아서고(78.02/U.S Cents) Covid-19으로 인해 많은 경제학자들이 예상했던 마이너스 성장의 우려에도 불구하고 지난 11월에는 0.4%의 성장을 기록했다.

또한, Building Permit은 전달 대비 12.9%나 증가하였고, 10년 상환 캐나다 국채(Government Bond)는 0.720% 로 미세하나마 상승을 기록해 긍정적인 신호를 보이고 있다.  < 문의: 416-409-9039 >