[비즈 칼럼]   Easement 란? (남의 땅에 대한 권리)

 

김종욱 리얼터 (Right At Home Realty Inc.)

 

Easement (남의 땅에 대한 권리)는 무엇인가?

유래를 찾아보면 80~100년전부터 주택단지가 분할되어 분양되는 과정에서 공공의 이익과 안전을 위하여 설정되어졌다고 본다.

대부분의 주택과 토지에 등기되어있는 Easement는 지방 자치단체(시, 타운), 유틸리티 회사(가스, 전기회사) 등이 타인 소유의 땅에 배관, 파이프, 전선 등을 설치하고 관리하는 권한을 가지는 것이다.

또한 사람이나 차량의 통행을 위해 이웃집의 Driveway에 Easement를 설정하기도 한다.

Easement가 등기되어 있는 주택이나 땅의 소유주는 Easement를 방해하지 않는 선에서

지표면(Surface)을 사용할 수 있지만 그 위에 나무를 심거나 어떠한 구조물도 세울 수 없다.

Easement를 가진 주체는 비록 땅은 소유하고 있지 않으나 그들의 서비스 관리를 위해 통행과 필요한 작업을 진행할 수 있는 절대적인 권한을 가지게 된다. (물론 사전 Notice 필요)

 

사례)

William 씨 부부는 2012년 Oakville의 Stirling Drive에 꿈에 그리던 주택을 매입했다.

그 주택 역시 Oakville City와 Oakville Hydro회사로부터 1972년도에 Easement가 등기되어 있었으며 뒷 마당 서쪽 가장자리를 따라 10피트 폭으로 구획되어 있었다.

그러나 William씨 부부는 Garage가 따로 없었던 이유로 뒷마당에 Carport와 Shed (창고)를 설치하였고, 2014년에는 많은 돈을 들여 수영장을 설치하게 된다.

그 후 별 문제없이 6년의 세월이 흘렀으나, 2020년 3월 Oakville City와 Oakville Hydro Company는 William씨 부부를 고소하였고, 수영장 철거와 손해배상을 청구하기에 이른다.

Easement에 대한 상식이 없었던 그들 부부는 선처를 호소하였으나 결과는 냉혹한 현실이었다.  

판결문은 다음과 같다,

“Oakville City와 Oakville Hydro Company에게 어느 정도의 관용을 요구할 수 있을지 모르나, 이 행위는 공공의 이익과 안전을 위협하는 행위로서 응분의 보상이 필요하다”

“ William씨 부부는 2021년 6월30일까지 수영장을 철거하여 본래의 모습으로 복구해 놓을 것이며, 손해배상 $40,000과 원고의 법정비용, 변호사비 일체를 원고에게 지급하라”

결국 ,무지 혹은 무관심으로 인한 재산상, 정신적인 손해를 무시할 수 없는 교훈이라 하겠다.

 

결론)

1) 집주인, 땅주인은 그곳에 등기되어 있는 Easement의 내용과 범위 등을 정확히 인지하고 있어야한다.

2) 주택 매입시에 Easement에 대한 위반사항이 없는지 절대적인 확인이 필요하다.

 전 주인의 위반사항이 있는 것을 모르고 그 주택을 구매했다 할지라도 모든 책임은 현 주인이 지게된다.

3) Building Permit이 필요한 공사인지 여부를 사전에 필히 확인해야 한다.

                                                                   < 문의: 416-409-9039, t.skim@hotmail.com >.

글로벌 경제 환경과 새해 캐나다 경제 전망                          

 

김경태 경제학 박사 (투자상담사)

 

지난 해는 미국, 일본, 인도 등을 제외한 대다수 국가들이 고금리, 물가상승, 러시아와 우크라이나 갈등, 그리고 중동에서의 전쟁 등 지정학적인 영향으로 매우 불안한 환경속에서 한 해를 보냈다.  새해에도 상반기 동안은 경제성장을 저해하는 여러 요인들이 여전히 지속될 것으로 보이지만 미국뿐만 아니라 영국,인도, 러시아, 남아프리카, 대만을 비롯한 많은 국가들에서 대통령 선거가 예정되어 있고, 하반기부터는 금리가 하락세로 전환되면서 세계 경제도 회복세로 돌아설 것으로 전망된다.

캐나다 경제는 지난 해 7월까지 10차례에 걸쳐 기준 금리가 0.25%에서 5%까지 크게 상승했으며, 물가상승 등으로 인해 지난 해 하반기 부터 마이너스 성장을 기록하였다. 그러나 새해에도 어려움이 에상되지만 2분기이후 부터는 서서히 회복세를 보일 것으로 전망된다. 그동안 고금리로 인해 소비수요가 크게 감소하고 있고, 경제가 침체상태로 전환되어 새해엔 물가 상승세가 다소 둔화될 것으로 보여, 금리는 빠르면 상반기 부터 인하될 것으로 예상되기 때문이다. 금리는 경제가 물가불안을 자극하지 않고  완만한 성장세로 회복될 수 있도록 2~3차례에 걸쳐 1%내외 수준의 인하가 이루어질 것으로 보인다.

또한 캐나다 경제의 큰 부분을 차지하는 주택시장은 모기지 갱신이 늘어나면서 가계부채가 크게 늘어날 것으로 전망된다. 그러나 RBC은행자료에 의하면, 고정모기지 갱신의 80%이상이 2025년 이후에 있고, 금리도 하락세로 돌아서고, 최근 이민 등 인구가 크게 증가하고 있어  올 해 주택에 대한 수요도 점차 늘어날 것으로 보여 하반기 부터는 주택시장이 침체된 상황에서 조금씩 회복세를 보일 것으로 예상된다.

금융 시장에서는 새해에는 금리가 하반기 부터 하락세로 전환될 것으로 보여 고금리 예금에서의 자금이 수익성이 좋은 투자 자산으로 이동할 것으로 예상된다. 따라서 이러한 유동자금의 상당부분이 주식시장으로 이전될 것으로 보이며,  경기 회복을 위해 정부가 양적 완화적인 재정 통화 정책을 적용할 것으로 예상되기 때문에 주식시장에는 유리한 환경이 될 것이다. 또한 역사적 자료에 따르면 대통령 선거가 있는 해에는 주식 시장(S&P 500 지수)이 상승하는 경향을 보여주고 있어, 새해에는 주식 시장이 양호한 성과를 보일 가능성이 있다.

경제를 정확하게 예측하기는 어렵지만, 경제는 항상 변동성을 가지고 번갈아가며 호황과 불황이 찾아오는 특징을 갖고 있다. 각 국가 정부들은 안정적인 경제 성장을 통해 국가를 발전시키고 국민들을 편안하게 만들기 위해 새해에는 경기침체에 적극 대응해 나갈 것으로 보인다.

지금과 같이 어려운 시기라도 희망을 잃지 않고 조금 더 인내심을 갖고 기다린다면 경제가 호전되는 시기가 찾아오리라 생각한다. 새해에도 경제가 빨리 회복되어 원하시는 소망 모두 이루시길 빈다.

2024 새해 부동산 전망 

김종욱 리얼터 (Right at Home Realty Inc.)

 

∎2023년 부동산시장 회고

 

캐나다 중앙은행의 기준금리가 지난 20개월 동안 0.25%로부터 시작하여 10차례의 인상이 실시됨에 따라 결국 5%대의 기준금리로 동결되기까지 부동산 시장은 얼어붙은 한해였다. 토론토의 경우 피크였던 2022년 2월 평균 집값이 133만 달러 였으나, 2023년 11월에는 108만 달러로 하락하였음을 보듯이 부동산 시장은 여전히 침체기에서 벗어나지 못하고 있다.

그러나, 금리 인상의 직접 원인이 되었던 인플레이션이 2022년 6월 8.1%의 최고점을 찍은 후 2023년 10월 기준 3.1%로 하락함에 따라 금리 인하의 조짐이 보이기 시작하였다

 

∎세계경제와 캐나다경제 전망

 

IMF의 발표에 따르면 2024년 글로벌 경제는 평균 2.9%의 성장이 전망되고 있다.

그중 미국, 일본, 인도 등이 반등의 여지가 많은 반면 유럽과 중국 등은 고전할 것으로 예상된다.

캐나다 경제 역시 고금리로 인한 투자감소, 국제 무역수지 감소 (특히 중국으로의 원자재 수출 감소) 등에 기인하여 지난해 3분기에 연 1.1%의 성장에 그치는 등 이후 고전을 면치 못하고 있는 실정이다. 불경기( Recession)에 까지는 도달하지 않았지만 ‘수면 위에 겨우 머리만 쳐들고 있는’ 상황이라 하겠다.

그러나 2024년 금리 인하의 조짐이 보임에 따라 중반기부터는 다시 반등할 것이라는 전망이다.

경제 전문가들의 의견에 따르면, 2024년 상반기에는 미미한 수준의 상승에 그칠 것이나 하반기부터는 눈에 띌만한 경제성장을 예견하며, 2025년부터는 급성장을 기대하는 전망이 많다.

 

▲기준금리: 지난 10월말 10년 만기 캐나다 국채의 수익율이 0.95% 하락하였다. 이에따라 국채금리에 직접 영향을 받는 기준 금리 또한 하락이 기대되지만 즉각적인 효과는 아직 나타나지 않은 상태에서 더디게 진행되고 있다

경제 전문가들의 견해에 따르면 중앙은행은 4월이나 6월 0.25%를 내린 후 연말까지 1%를 인하할 것으로 전망하고 있다. 이에따라 금융기관 등의 발빠른 움직임도 보인다. 5년 고정금리를 5%대로 낮추어 내놓고도 있다.

 

▲인플레이션: 현재 캐나다 경제상황, 쇠퇴한 공급망, 불안한 국제정세, 이상기후의 영향 등으로 당분간은 2.5-3% 대의 인플레이션이 ‘정상화된 표준’으로 자리매김 할 듯하다.

중앙은행 역시도 2025년 중반 2% 대의 인플레이션을 타켓으로 하되 작금의 3% 대인 인플레이션을 감내하리라는 전망이다.

 

▲이민자 증가에 따른 주택부족: 이민자들이 계속 증가하고 있다. 이들은 캐나다 경제에 이바지 하고 있으며, 노동력없는 노년층을 대체하고 있다.

2023년에 46만5,000명이 들어왔고, 2025년, 2026년에는 각각 50만명 씩이 들어올 예정이다.

이로인해 캐나다 인구는 매년 2.9%씩 증가하고 있으며, 증가율에서 G7 국가 중 선두를 점하고 있다. 이외에도 현재 2백만명에 달하는 비거주자(무주택자)들이 상주하고 있는 현실이다. (2년 전 보다 2배 늘어난 수치) 그런데 문제는 이들이 거주할 집이 없다는 것이다.

연구 수치를 보면 2030년까지 주택의 수요에 비해 공급이 350만 채 이상 부족할 것으로 전망한다.

주택 부족의 근본적인 문제점으로는 다음 3가지가 거론된다.

△ 집 지을 땅이 없다: 토론토 외곽지역을 예로 보면 그린벨트와 2백만 에이커의 땅이 2005년 이후 개발제한 지역으로 묶여있다.

△경제적 요인: 인플레이션과 고금리로 인해 개발이 지연되고있다. 최근 정부에서 렌트용 주거지 프로젝트에는 HST를 감면해주기로 하였으나 근본 문제 해결에는 큰 도움이 되지 못하고 있다.

△행정절차 지연: 정부의 각종 규제와 행정업무, 용도변경 승인들이 너무 느린 속도로 진행되고 있다.

 

∎2024년 부동산 시장 전망

여러가지 부정적인 견해도 있으나 경제 전반의 여러가지 여건들을 감안할 때, 부동산 시장은 상반기 미약한 발돋움을 시작으로 중반기 이후 반등할 것으로 예상된다

각종 분석과 전망이 나오고 있지만, 가장 신뢰감이 있다고 보여지는 ‘Royal Lepage Report’ 의 경우 2024년 GTA 지역의 주택가격은 대략 6% 상승할 것으로 예측하고 있다. 단독주택은 7%, 콘도는 5% 정도 상승할 것이라는 것이다.

전국적으로는 평균 5.5%의 상승을 예상한다. 그러나 두 자릿 수의 가격상승은 기대하기 어렵다고 보고 있다.

한편 전문가들은 부동산 시장에 미치는 이민자들의 역할이 큰 폭으로 증가할 것으로 내다보고 있다.

많은 수의 큰 손을 가진 콘도 투자자들이 물러남과 동시에, ‘First Time Buyer’들이 그 공백을 메울 것으로 예상되며, 여전히 렌트 물량이 줄어들어 렌트비 인상은 두 자릿 수를 유지할 것으로 전망한다.

                                                           < 문의: 416-409-9039 >

[부동산 칼럼] Extra Charge

● Biz 칼럼 2023. 11. 4. 07:58 Posted by 시사한매니져

[부동산 칼럼]   Extra Charge                

 

김종욱 리얼터

 

새로 지어지는 타운하우스나 Semi 혹은 단독주택 등을 분양받을 때 주의해야 할 일들이 의외로 많다.

계약서는 Builder Form 으로만 사용 가능하며, Schedule B, C (부록)에는 일반인들이 쉽게 이해하지 못하는 문구들이 깨알같은 크기로 잔뜩 나열되어 있다.  물론 10 days cooling period가 있어 10일 내에 변호사 검토를 한 후 계약을 취소할 수 있는 법적장치가 있지만 거의 모든 문구가 Builder에게만 유리하게 되어있어서 꺼림직한 마음으로 계약에 임하는 경우가 많다 하겠다.

또한 크로징할 때에는 적지않은 금액의 Extra Charge들이 있다. Development Charge, Education Levies, Utility Hook Up Fee …등등.  그러나 “그냥 그러려니” 하고 넘어가면 안된다 꼼꼼히 살펴 볼 필요가 있다.

 

사례)

신혼부부인 Bob 씨 부부는 Richmond Hill 지역에 D 건설사가 분양한 Stacked Townhouse (층마다 소유주가 다름)를 $74만2,490 에 분양 받았다.

2021년 12월 크로징을 앞두고 부부는 새로 입주할 보금자리를 꿈에 그리며 행복에 젖어있었다.

그러나 크로징 전에 받은 Adjustment Statement 에 새로이 추가된 $30,500 의 금액을 보고 절망감에 빠질 수밖에 없었다. “The Use of Alternative Material”에 대한 항목이였다.

Builder 측에 문의한 결과 Subfloor, Masonry(석재), Rooftop Deck, Parapet(난간), Lumber(목재) 등의 자재들이 품절이 되어, 더 비싼 자재를 사용했기 때문에 그 차액이라고 하였다. 또한 Buyer인 Bob 씨 부부가 11월에 Pre-Occupancy(크로징전에 미리 입주)시에 이것을 인지한다는 서류에 이미 사인을 하였다고 주장한다.

Bob씨 부부의 변호사인 Thompson씨는 Builder의 변호사에게 강력히 항의하였고,이에 Builder측 변호사는 절충안을 내어놓는다. “$30,500 에서 $3,500을 깍아주겠다. 하지만 이러한 사실을 제 3자에게는 알리지 않는다는 ‘Non-Disclosure Agreement’에 싸인을 하라”는 조건이었다.

크로징 당일 Bob씨 부부와 변호사는 상의 끝에 $30,500을 추가하지 않고, 아예 뺀 금액을 Builder 측 변호사에게 송금한다. 물론 ‘Non-Disclosure Agreement’에도 사인하지 않은 채로.

만약 이로 인해서 크로징이 되지 않는다면 법정으로 끌고 갈 각오였다.

Builder측 변호사는 여기에 대해 더 이상 가타부타 말한마디 없이 크로징이 순조롭게 진행되었다.

 

결론)

세상에는 Clean Hand 를 가지지 못한 개인 혹은 업체도 적지않다,  이들로부터 어리석은 피해를 당하지 않토록 꼼꼼히 살펴보아야 하겠다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

결론) 세상에는 Clean Hand 를 가지지 못한 개인 혹은 업체도 적지않다,  이들로부터 어리석은 피해를 당하지 않토록 꼼꼼히 살펴보아야 하겠다.