[ BIZ 칼럼 ]

2021년 부동산 시장 전망...팬데믹 딛고 상승세 이어간다

낮은 이율..공급 부족..외곽수요 늘고..경제도 호전...

      

김종욱

부동산 리얼터

Right At Hone Realty Inc.

      

COVID-19 팬데믹 속에 맞은 2021년에도 주택거래와 부동산 경기는 상승국면을 이어갈까? 

20여년 경력의 부동산 전문 김종욱 리얼터(Right at Home Realty Inc.)가 폭넓게 분석한 올해 부동산 시장 전망을 싣는다. 

A) 2020년 부동산 시장 현황.

CREA( The Canada Real Estate Association) 2019년 대비 자료에 의하면

2020년 한해 동안 거래건수는 32.1% 증가했고, 리스팅은 15.5% 증가했다. 그리고 평균 주택가격은 13.8%가 상승한 것으로 나타났다.  

온타리오주의 경우 17.8%가 상승했고 퀘벡주는 23.3%나 오른 것으로 집계됐다..

Covid-19 Pandemic 으로 인해, 2020년 상반기 주택시장은 거래가 끊긴채, 주택가격은 하락했으며, 집을 팔겠다는 리스팅도 사라짐으로서 어둡고, 긴 터널에

진입한 것으로 인식되었다.

지난 5월에는 CMHC (Canada Mortage and Housing Corp) National Bank of Canada (중앙은행) 에서는 주택가격이 큰폭으로 하락(9%-18%)할것이라는 예상을 내어놓았다.

Covid-19 와 그로인한 경기침체, 실업자 급등 등의 요인들 때문이었다.

그러나 이러한 예상들은 보기좋게 빗나갔고, 2020년 하반기를 시작으로 부동산 시장은 회복되었으며, 예년에도 보기드문 뜨거운 시장으로 변신을 거듭하고 있다

그간 억눌렸던 수요와 턱없이 부족한 공급이 가격상승을 유도하고 있음을 볼 수 있다.

B) 2021년 부동산 시장에 대한 유력 기관들의 예상.

1) CREA (The Canada Real Estate Association) 의 예상: 캐나다 부동산 협회는 전국 평균 9%대의 가격 상승을 예상했다.

2020년에 주택 평균가격 $568,000이었으나. 2021년에는 주택 평균가격이 $62,400에 달할 것이라는 예상을 내놓았다. 또 거래 건수는 공급 부족으로 인하여 3% 하락을 예상했다..

2) Royal Lepage 부동산 회사는 2021년도에 5.5%의 주택 가격 상승을 예상하고 있으며, 예상요인으로는 수요에 대한 공급의 부족과 역대 최저인 이자율을 들고 있다.

3) Royal Bank Bank of Nova Scotia 0.6%의 가격상승을 예상하고 있다.

이들 은행은 Covid-19로 인한 경제의 불확실성, 실업률, 콘도마켓의 침체를 이유로 들고 있다.

C) 전반적인 견해.

2021년 부동산 시장 역시 2020년 하반기의 연장선에 있다고 보는 평가가 전문가들의 중론이다. 그 배경을 살펴보자.

1) 낮은 이자율:

  1년 전만 해도 5년 고정금리가 2.29% 였으나, 현재는 1.64%~1.79%까지 하락하였다

Covid-19의 백신이 개발됨으로 인해 경제 활성화의 기대감 속에 이자율이 상승한다고 해도, 10년 고정금리가 1.99-2.14% 밖에 되지않아 이자에 대한 부담감이 거의 없다는 사실이다.

집값 과열방지를 위해 정부가 도입한 일명 ‘Stress Test’ 5.34% 의 이자율이었을 때를 가정하여 모기지 지불능력을 심사하고 있다.

그러나 급증하는 주택구매에 대한 수요를 잠재우기에는 한계가 있어보인다

2) 수요증가와 공급부족:

  이민자의 증가와 핵 가족화 진행으로, 급증하는 수요에 비해, 공급 물량이 여전히 턱없이 부족하다.

온타리오 주정부 역시 이 문제의 심각성을 인지하고, 더 많은 택지를 공급하기 위해 ‘Ontario’s Housing Supply Action Plan’을 통해 각 지방 단체들과 협력하여 토지의 용도에 대한 탄력있는 정책을 추진하고 있다.

그러나 근본적인 공급부족을 해소하기에는 갈 길이 멀다고 볼 수 있다.

수요에 미치지 못하는 공급량 부족으로 인해 복수 오퍼가 쇄도하고, 주택가격은

상승할 수 밖에 없는 현실인 것이다..

실제로 2009년 광역 토론토의 평균 집값은 $395,234.있는데, 10년만인    2019년에는 광역 토론토의 평균 집값이 $ 819,288., 107.3%가 올랐다. 년 평균 11%를 넘는 상승률을 보인 것이다.  

3) 비교적 토론토에 집중되어있던 주택수요가 외곽지역으로 빠르게 확산되고 있다.  특히 , Covid-19 으로 인해 집에서 보내는 시간이 많아진 직장인들이 외곽의 좀 더 넓은 공간의 주택을 선호하는 양상으로 변하고 있다

상대적으로 토론토 중심부의 콘도들은 공실률이 커지며, 매매 역시 저조하다.

Covid-19 상황이 종식된다 해도 재택근무에 대한 추이는 크게 변하지 않을 것이라는 견해가 지배적이다.

4) 지난 1224일에 서명된 영국과 유럽연합과의 브렉시트(BREXIT) 무역협정 타결은 세계 경제에 좋은 소망을 안겨주고 있다.

캐나다 달러가 강세로 돌아서고(78.02/U.S Cents) Covid-19으로 인해 많은 경제학자들이 예상했던 마이너스 성장의 우려에도 불구하고 지난 11월에는 0.4%의 성장을 기록했다.

또한, Building Permit은 전달 대비 12.9%나 증가하였고, 10년 상환 캐나다 국채(Government Bond) 0.720% 로 미세하나마 상승을 기록해 긍정적인 신호를 보이고 있다.  < 문의: 416-409-9039 >

김종욱 리얼터

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[ BIZ 칼럼 ]

팬데믹 꺾이면 하반기회복 예상 디지털 시대 가속

         

김경태 
경제학박사/투자상담사

새해 경제는 지난 해말 타결된 영국의 브랙시트, 미국과 중국간 경제분쟁과 같은 지정학적인 요인들도 있지만 작년 봄부터 전세계적으로 확산되기 시작한 코로나 바이러스 팬데믹의 향후 전개상황, 백신과 치료제의 개발 보급시기와 이와 관련된 각국 정부나 기업들의 대응에 따라 좌우될 것으로 보인다. 여기서는 주요 경제전문기관들이 분석한 자료들을 토대로 새해 경제를 예상해 본다.

지금 세계적인 팬데믹 확산으로 국가별로 정도차이는 있지만 사람이나 물적 유통 등 경제활동이 커다란 제한을 받고 있다. 이러한 상황에서 우리의 가장 큰 소망은 우수한 코로나 바이러스 백신이나 치료제가 개발되어 걱정없이 살 수 있는 시대가 하루 속히 오는 것이다. 코로나 바이러스는 지난 해 6월이후 잠시 소강상태를 보였으나 10월이후에는 미국, 유럽 등을 중심으로 다시 확산세에 있다. 정부의 자료에 따르면 현재까지 세계의 코로나 바이러스확진자는 모두 86백만명이고, 사망자는 186만명으로 치사율은 2.16%이다. 주요 국가별로는 미국이 21백만명의 확진자와 361천명의 사망자로 가장 많은 사례를 보이고 있다. 1백만명이상의 확진자를 가진 국가도 18개국이나 된다. 캐나다도 매일 7천명이상의 환자가 발생하면서 코로나사태가 재확산되어 확진자수는 604천명으로 폭증하였고, 사망자는 16천명으로 2.6%의 세계평균이상의 치사율을 보이고 있다. 각주별로는 차이가 있지만 현재 대도시들은 필수 업종만을 대상으로 제한적인 영업활동만을 하는 봉쇄상태에 있다.

코로나 바이러스의 백신 개발현황을 보면 현재 200개이상의 기업들이 임상실험을 하고 있다고 한다. 이중 13개 기업들은 최종단계인 3상시험단계에 있고, 화이저사와 모더나 사는 최근 정부 허가를 받고 판매에 들어갔다. 다가 오는 봄 이후에는 생산에 들어가는 기업들도 늘어나 미국, 유럽 등 선진국들을 중심으로 점차로 백신접종이 증가할 것으로 예상된다. 또한 코로나 바이러스의 치료제도 미국과 한국 등에서 개발이 완료되어 곧 시판에 들어갈 것으로 보인다. 이러한 백신이나 치료제를 세계적으로 본격 활용할 수있는 시기는 앞으로도 더 많은 시간이 소요될 것이다. 하지만 점차적으로 이들의 보급 확대는 코로나바이러스의 두려움을 크게 줄여줄 수 있을 뿐만 아니라 봉쇄조치를 취하지 않고도 경제를 정상적으로 유지하는데 기여할 수 있을 것이다.

세계 경제는 지난해 상반기중 코로나 바이러스의 확산과 경제봉쇄로 커다란 충격을 받아 미국과 캐나다 경제는 사상 유례가 없는 각각 31%, 38%의 마이너스 성장을 기록하였다. 그러나 지난 6월이후에는 팬데믹 상황의 개선으로 경제가 호전되었으나 10월 이후는 재확산되어 경제성장도 둔화되었다. 지난해 세계 경제는 중국을 제외한 모든 국가들이 마이너스 성장을 한 것으로 추산되고 있다. 이러한 최악의 상황에서 각국 정부는 경제를 회복시키기 위해 전례가 없는 대규모의 양적완화정책과 함께 경제부양조치를 취해 왔다. 캐나다 정부도 최근 경제적 타격이 큰 산업을 대상으로 임금보조 및 재정지원 확대를 포함한 250억달러의 지원을 하였다. 추가로 1000억달러에 달하는 재정지원조치를 계획하고 있다.

새해 세계 경제는 적어도 1/4분기까지는 주요국들 대부분이 코로나 바이러스 사태가 지속되겠지만 2/4분기부터 백신공급의 확대와 정부의 점진적인 규제완화가 이루어 질 것으로 보인다. 따라서 경제도 1분기까지는 침체상태를 지속하다가 2분기부터는 팬데믹사태가 서서히 안정화단계로 전환되면서 예년과 같은 수준의 회복세를 보일 것이다. 그러나 회복속도는 국가별로 차별화될 것으로 예상된다.

금리는 최악의 상황에 있는 경제여건상 최저 수준이 유지될 것으로 보인다. 지난해 크게 하락해 온 캐나다 화의 미화대비 환율은 경기회복에 따른 유가상승 등으로 현재의 1.28에서 1.25수준으로 캐나다 화가 다소 강세를 보일 것으로 예상된다. 실업률은 지난해 상반기 13%까지 폭등한 후 하락세를 보여 왔고 금년말까지는 고점의 절반수준까지 하락할 것으로 예상된다.

코로나사태로 인해 최근 사회 전반에 걸쳐 많은 트랜드의 변화가 일어나고 있다. 부동산의 경우 팬데믹으로 인해 낮은 이자율이 지속됨에 따라 좀 더 넓은 주거공간을 선호하는 구매패턴을 보이고 있다. 재택근무가 일상화되면서 인구가 밀집된 지역을 벗어나기 위해 주택구입자들은 가급적 인구가 적은 외곽으로 몰려들고 있고 이러한 추세는 금년에도 이어질 것으로 보인다.

또한 이번 펜데믹으로 인해 기업들의 세계 공급체인의 취약성이 들어났다. 국가안보, 보건, 관세 등의 이유로 해외로 나간 기업들이 본국으로 다시 돌아오는 사례들이 있었지만 펜데믹은 이러한 리쇼어링을 가속화하는 촉매제가 되었다. 특히 중국에서 활동하던 미국 등 글로벌기업들은 비즈니스 모델을 변경하거나 공급체인을 본국이나 동맹국으로의 이전을 가속화하고 있다. 이러한 공급체인의 변경은 노동 자본비용을 초래하여 기업이나 소비자들에게 가격상승압력을 주게 된다. 이러한 비용을 줄이기 위해 가능한 사업을 자동화 디지털화를 해야하는 계기가 되었고, 코로나사태의 충격에 적응하기 위해서도 이를 적극 추진해 왔다. 또한 이번 위기는 소비자들의 행동도 변화시켜 전자상거래, 핀테크, 크라우드 컴퓨팅, 디지털 헬스서비스와 같은 새로운 기술에 눈을 뜨게 하였다. 이제 각국은 생산성 향상과 경제성장을 촉진시키기 위해 혁신기술들을 가급적 빨리 적용, 발전시켜나가는 디지털시대가 가속화될 것으로 예상된다.  < 문의: 416- 512-9018 >

김경태 상담사

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코로나가 몰고올 변화에 주목하자

[최석원의 현명한 투자]

 코로나19 사태가 전 세계에 충격을 주기 시작한 지 두 달이 넘어가면서 조금씩 희망적인 소식들이 들려오고 있다. 글로벌 확진자 수가 200만명을 넘어섰지만, 우리나라에서는 이미 확진자 수 증가세가 확연히 꺾여 하루 20여명 수준에 머물고 있고, 의료시스템 붕괴까지 우려됐던 스페인, 이탈리아 등에서도 확진자와 사망자 증가 속도가 줄고 있다. 자발적, 비자발적으로 대면 접촉을 줄인 결과여서 아직 안심할 단계는 아니지만, 초기의 공포에서는 조금이나마 벗어나는 모습이다.

특히 이 과정에서 긍정적인 부분들도 드러나고 있다. 코로나19 사태가 몰고 온 행동 양식의 변화가 기술 혁명을 앞당기고 있는 것이다. 이미 많은 전문가는 언택트사회의 출현이 빨라질 것이라는 데 동의하고 있고, 주식시장에서는 이러한 변화를 선도해 온 기업들의 주가에 잠재적인 가치를 반영하기 시작했다. 미국 전체 주가지수는 아직 코로나19 충격으로 떨어진 폭의 반도 만회하지 못했지만, 온라인 쇼핑몰의 대표격인 아마존과 온라인 콘텐츠 공급의 최강자인 넷플릭스의 주가는 하락 전의 고점을 훌쩍 뛰어넘은 상태다. 화상회의 시스템 줌(ZOOM)을 개발한 줌비디오커뮤니케이션의 주가도 큰 폭으로 올랐다. 국내에서도 온라인을 이용하는 50~60엄지족이 크게 증가하며, 관련 기업들의 가치를 끌어 올리고 있다.

하지만, 이번 사태가 몰고 올 위험한 변화 역시 같이 나타나고 있다. 기업 측면에서는, 그렇지 않아도 어려움을 겪던 오프라인 유통 기업들이 이번 사태로 한 번 더 큰 타격을 받고 있으며, 온라인과 오프라인을 동시에 영위하는 기업들의 경우에도 비즈니스 모델의 빠른 변신이 불가피해졌다. 최근 국내 일부 대형 마트는 기존의 점포 수를 대폭 축소하기로 결정했고, 은행과 증권 등 금융기관들 역시 오프라인 점포의 구조조정을 앞당길 가능성이 높아졌다. 심지어는 미래형 비즈니스로 주목받던 사무공간 공유 서비스 기업 위워크나 숙박업소 공유 플랫폼 기업 에어비엔비역시 큰 어려움에 봉착한 것으로 알려지고 있다. 코로나19 사태가 완전히 지나가면 여행이나 사무 등 일상적인 활동이 재개될 것이라는 점에서 섣불리 해당 기업들의 미래를 점칠 순 없지만, 지금의 비즈니스 모델이 갖는 위험은 충분히 증명된 셈이다.

또한 산업과 기업이 아닌 거시 경제 측면에서도 큰 변화가 예상된다. 무엇보다 정부의 힘이 다시 한 번 크게 강해지고 있다. 사실 큰 위기가 정부의 힘을 강하게 만드는 사례는 역사에서 흔히 발견된다. 전 미 연준 의장 앨런 그린스펀은 미국 자본주의의 역사라는 책에서 1929년 대공황 이후 뉴딜 정책이 미국 정부의 권한을 영구적으로 강화했다고 지적했다. 그리고 실제로 이 과정에서 미국의 공무원 수와 재정 지출이 GDP에서 차지하는 비중은 크게 늘어났다. 12년 전 글로벌 금융위기 역시 정부 지출의 급격한 증가와 모럴 해저드의 강화, 그 반작용으로서 규제 강화라는 형태로 정부의 영향력을 키웠다.

이번 코로나19 위기에서도 각국 정부는 그동안 자본시장의 근간이 되어 왔던 규칙에서 벗어난 정책을 사용하며 영향력을 발휘하고 있다. 중앙은행을 포함한 정부는 거의 무조건 기업 부도를 막기 위해 안간힘을 쓰고 있고, 재난지원금이라는 명목으로 엄청난 재원을 쏟아붓고 있다. 자본주의의 중심인 미국에서조차, 비록 간접적인 형태를 취하고 있긴 하지만, 중앙은행이 정크본드 매수를 지원하는 초유의 사태가 벌어지고 있다. 위기가 잦아들면서 현명한 퇴로를 발견하려는 노력들이 이어지겠지만, 자칫 잘못하면 문제가 생겨도 언제든 정부가 도와준다라는 시각이 생산성 하락으로 이어질 수 있는 상황이다.

코로나19 사태가 몰고 올 변화를 지금 모두 가늠할 순 없다. 하지만, 긍정적인 측면에서나 부정적인 측면에서의 큰 변화들은 이미 나타나고 있다. 가계나 기업 모두 가능성이 있는 변화들을 하나씩 점검해 대응해야 하고, 정부는 스스로 진행한 위기 대응의 부정적인 측면을 최소화하는 방법을 강구하기 시작해야 한다. < SK증권 리서치센터장 >

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장기/영구 위임은 건강·재산 2종… 정신력 상실대비

위임장(Power of Attorney)은 자신의 권리를 타인에게 위임할 때 사용하는 것으로, 법적인 효력을 갖는 매우 중요한 문서입니다. 이번 칼럼에서는 이 위임장에 대해서 ‘단기 위임장’과 ‘장기/영구 위임장’으로 구분해서 소개해 드리도록 하겠습니다.


먼저, ‘단기 위임장’은 본인이 부재중인 경우에 금융거래나 부동산 거래 등을 할 때 사용하는 것으로, 명확한 위임기간 동안에 한시적으로 자신의 의사결정 권리를 수임자(Attorney)에게 위임하는 것입니다. 예컨대, 해외에 장기체류를 하면서 국내 금융거래를 해야 하는 경우에 사용할 수 있는데, 단기 위임장의 경우에는 위임 기간 중에도 언제든지 위임을 취소할 수 있습니다. 금융거래에 관한 단기 위임장일 경우 각 은행기관에 준비된 form을 사용하셔도 무방하겠습니다.
다음으로 ‘장기/영구 위임장’에는 2가지 종류가 있는데, ‘개인 건강에 대한 위임장 (Power of Attorney for Personal Care)’과 ‘개인 재산에 대한 위임장 (Power of Attorney for Property)’이 그것으로, 이 위임장들은 본인이 스스로 결정할 수 있는 정신적인 능력이 상실될 경우를 위한 것입니다. 그리고 이러한 위임장들은 도중에 취소를 하려면 본인에게 정신적인 능력이 있음을 증명해야 합니다 (정신 능력 평가는 Office of the Public Guardian and Trustee에 연락하여 진단 받을 수 있습니다).


이러한 장기/영구 위임장에 대해 좀 더 자세히 소개해 드리자면, ‘개인 건강에 대한 위임장 (Power of Attorney for Personal Care)’은 본인 스스로 결정할 수 있는 정신능력이 상실 되었을 때 대신 결정을 할 수 있도록 개인의 의료 또는 장기 요양 (medical or long-term care)에 대한 결정권을 18세 이상의 성인 수임자에게 위임하는 것 입니다. 이때 18세 이상의 성인이 친구일 수 있고 가족 중 한 명 일 수 있지만 간병인과 같이 보수를 받는 사람, 복지사, 의사/간호사와 같은 의료인에게 위임할 수는 없습니다. 이 위임장을 작성한 후에는 ‘사전의료지시서(advance directive)’를 작성해서 의료 또는 장기 요양 사항에 대한 (예컨대, 더 이상 회복 가능성이 없을 때 생명 유지 장치 불사용 등) 본인의 의사를 수임자에게 미리 전달하여 어려운 결정에 대한 본인의 확고한 의사를 인지하게 하는 것을 추천합니다.


‘개인 재산에 대한 위임장 (Power of Attorney for Property)’은 개인의 재무 관련 사항에 대해서 대신 결정할 수 있도록 결정권을 타인에게 위임하는 것 입니다. 재무 관련 사항이라고 하면 고지서 납부, 집 관리 또는 매매, 투자 처분 등이 해당됩니다. 본인의 정신적 능력이 상실 되었을 때 대신 결정할 사람을 미리 지정하는 것으로 반드시 재무와 관련된 본인의 의사를 충분히 이해시켜야 하며 지정 받은 수임자는 재무와 관련된 모든 업무에 대해서 상세한 기록을 남겨야 합니다.
재무와 관련해서 주변에 신뢰할 사람이 없는 경우에는 신탁회사 (trust company)에 업무를 맡기는 방법도 있습니다.


위임장에는 반드시 본인 서명과 2명의 증인 서명이 있어야 하는데 본인의 배우자 또는 자녀는 증인으로 허용되지 않으며, 위임장을 작성한 후에는 안전한 곳에 보관하시고, 수임자와 은행 그리고 그 외 위임장의 존재에 대하여 알 필요가 있는 곳에 사본을 전달하거나 위임장 보관장소를 통보하는 것이 좋습니다.
끝으로, 장기/영구 위임장의 경우에 변호사와 함께 작성하실 것을 추천하지만, 법무부 (Ministry of Attorney General) 홈페이지에서 위임장 kit를 다운받아 사용 하시는 방법도 있습니다.

< 박영신 변호사, Marrianne Y. Pak 법률 사무소 >
   문의: 647-216-3042



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