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[비즈칼럼] 

      클로징 전 주택이 불에 타거나 물에 잠기면...?

                                               김종욱 리얼터

주택을 구매하였는데, 클로징 날짜 이전에 주택이 불타 버리거나 물에 잠기는 등의 재난이 발생하였을 경우, Buyer 가 선택할 수 있는 옵션은 다음 2가지 이다.

1. Deposit 한 돈을 돌려받고 계약을 취소하는 옵션.

2. 보험회사의 보상을 받기로 하고 계약을 유지하는 옵션.

그런데 위 2가지 대신에, 자신의 이익을 좀더 확보하겠다는 생각으로 이것도, 저것도 아닌 어정쩡한 방법으로 대처한다면 크게 후회하게 될 어리석음이 될 수 있다.

사례) 온타리오주 고등법원의 판결내용을 인용한다.

2024년 5월, Grant씨는 온타리오주 Tilsonburg에 있는 대지 2에이커 되는 넓은 집을 $77만5,000에 구입하는 계약을 맺는다. 디파짓은 $2만5,000을 지급하였다.

계약서는 온타리오주 표준계약서 양식을 사용하였고, 그 양식 내용에는 관련 부동산이 클로징 전에 실질적인 손상(Substantial Damage)을 입었을 경우에 Buyer가 선택할 수 있는 2가지 옵션에 대해 설명해 주고있다.

즉, Deposit을 돌려받고 계약을 깨든가, 아니면 Seller측 보험회사로 부터 보험금을 받기로하고 계약을 유지하든가 이다.

그런데, 불행하게도 계약서에 Sign이 끝난 20일 후에 해당 주택은 화재로 인해 많은 손상을 입게된다.

Seller측에서는 Buyer의 옵션 선택을 돕기위해 Seller의 보험 약관을 Buyer측에 제공하였으며, 보험회사로 부터 보상에 대한 오퍼를 받게된다.

보험회사측은 건축회사의 재건축 비용이 $97만3,813,94로 책정되었으며, 만약 재건축 없이 현금으로 받을 경우에는 $74만9,375,37을 받을 수 있다고 하였다.

그리고 클로징 날이 다가왔다.

Buyer측 변호사는 Seller측 변호사에게 Deposit을 뺀 모든 자금을 보내면서. 하나의 조건을 덧붙였다.

즉 “Seller는 보험회사가 지급하는 보상금이 재건축에 부족함이 없다는 것을 Guarantee하라”는 것이었다.

하지만 이 것은 멍청한 일이었다. 이 아이디어가 변호사에게서 나온 것인지, 아니면 관련 중개인에게서 나온 것인지는 알 수 없다.

Seller측에서는 이 조건을 보기좋게 거절하였고, Deposit $2만5,000을 제외한 나머지 금액을 Buyer측 변호사에게 되돌려 보냈다.

계약은 깨졌고, 바이어 Grant씨는 소송을 제기한다.

그는 “Seller가 계약을 위반하였으므로 계약을 다시 진행할 수 있게 해달라. 아니면 최소한 Deposit한 돈 $2만5,000을 돌려달라” 고 주장하였다.

그러나, 판결은 다음과 같이 말한다.

“클로징 전에 부동산의 실질적인 손상(Substantial Damage)이 있을 경우 바이어가 선택할 수 있는 옵션은 단 2가지이다. 즉, 디파짓을 되돌려 받고 계약을 무효화 하든가, 보험회사의 보상을 받으며 계약을 유지 하든가이다. 그 외의 어떠한 절충안도 Seller는 받아들일 의무가 없다. 거래가 결렬된 데에 대해서는 Buyer의 잘못이 인정되므로 Deposit은 돌려주지 않아도 된다”

뜻하지 않게 새집을 선물 받게 될 절호의 찬스를 놓치고, 계약금 $2만5,000을 떼이고, 소송비용까지 떠안게 된 Buyer는 이 어리석은 선택에 대하여 도대체 누구 탓으로 돌릴 수 있을까?                                         < 문의:  416-409-9039,  t.skim@hotmail.com >

[부동산 거래 조언]  주거환경 위협하는 독성물질

"우리의 건강을 위협하는 라돈가스에 대해 알아보자."

                                   김종욱 부동산 중개사 (Realtor: Right at Home Realty)   

모든 Resale 주택의 계약서에는 UFFI (Urea Formaldehyde Foam Insulation) 이 집안에 함유되어 있지 않다는것을 워런티할 것을 요구하는 문구가 들어있다.

하지만 1980년대 중반부터 알려지기 시작한 라돈(Radon) 가스에 대한 언급은 계약서 어디에도 찾아볼 수 없다.

그렇다면 라돈 가스는 무엇인지, 우리의 주거환경 속에서 건강에 악영향을 끼치는 다른 독성물질들과 함께 비교해본다.

● UFFI(Urea Formaldehyde Form Insulation, 포름 알데히드)

화학 합성수지 거품으로, 1970년대에 벽체 내부의 단열재로서 거품 형태로 주입하여 사용해왔으나 1980년대 이후로는 캐나다에서 사용금지 되었다. 실내공기를 오염시키지만 발암성 위험은 상대적으로 낮다.

● Asbestos (석면)

자연에서 나온 광물 섬유이며, 1940년대부터 1970년대 까지 광범위하게 쓰인 건축자재이다.

폐암, 종피종, 석면 폐종 등을 유발하며 아주 미량으로도 강력한 1급 발암물질로, 1980년대 이후 캐나다에서 사용이 금지 되었다.

현재는 매우 엄격하게 관리되고 있으며, 레노베이션시에도 전문인력으로 하여금 제거토록 하여야한다..

● Radon (라돈)

방사성 가스, 보이지 않고 냄새가 없는 1급 발암물질. 토양이나 바위, 물속에 있는 우라늄이 분해되어 자연적으로 생성되는 물질이며, 화강암 지질대의 토양이나 지하수, 혹은 건축자재 등에서 많이 발생한다.

라돈 가스가 토양으로 부터 외부로 방출되는 것은 아무 문제가 없으나 건물의 바닥균열,

파운데이션, 벽체의 크랙(Cracks)이나 파이프 주변의 틈새를 통해 집안으로 침투되어 바닥에 축적되는 것은 우리의 건강에 큰 위험요소가 될 수 있다. 라돈 가스는 공기보다 9배 무거워 바닥에 머무르게 된다.

라돈 가스는 담배 다음으로 폐암의 주 원인이 되고있으며, 폐암 사망환자 중 16%가 라돈가스로 인한 것으로 추정되고 있다.

2018년 5월 한국의 유명 브랜드인 대진 침대에서 생산한 메트리스에서 실내 기준치를 훨씬 초과하는 라돈이 검출 (620 베크럴)되어 사회문제화 된 적이 있다. 10만개 이상의 메트리스가 수거되었고, 대진 침대는 폐업상태라고 한다.

이 사태는 음이온 파우더를 메트리스에 코팅하는 과정에서 라돈가스가 생성된 것으로 알려졌다.

한국과 미국에서의 라돈가스 관리 기준치는 148베크럴인데 반해, 캐나다에서는 200베크럴로서 상대적으로 관대한 수치이다.

토론토시는 모든 건물(주택, 직장, 학교 등) 의 약 7%에서 기준치 이상의 라돈이 방출되고 있는 것으로 파악하고 있다.

캐나다 보건국(Health Canada)에 의하면, 매년 약 3000명의 페암 사망자가 라돈 가스에 연유 되어있는 것으로 추정하고 있다. 아직은 사회적으로 심각성이 부각되고 있지는 않지만, 라돈가스에 대해 우리 가족을 위해 경각심을 가져야 한다.

▶1. 수시로 실내 환기를 해주어야 한다. 특히 환기가 잘 되지않는 지하실이나 겨울철 실내에서 라돈가스의 농도는 높아진다. 하지만 지하실 유무에 관계없이, 새 집, 오래된 집, 심지어 고층건물에 관계없이 높은 농도의 라돈이 검출되기도 한다.

▶2. 라돈 가스의 수치를 직접 측정할 수있는 Detector (아마존에서 약 $100)을 구입하여 수시로 측정한다. 농도가 수시로 변하기 때문이다.

혹은, Do-It-Yourself Kit ($35 정도)를 구입하여 수시로 측정치를 실험실(Laboratory) 로 보내면 보통 5일 이내로 결과가 통보된다.          

                                                             < 문의: 416-409-9039, t.skim@hotmail.com > 

2026년 부동산 시장 전망

가격은 보합‥금리안정 등 불구, 유입인구 감소영향 커

세계적인 불황과 고금리 지속 등으로 부동산 경기가 침체를 이어가고 있는 가운데 새해를 맞았다. 2026년 병오년의 주택거래와 부동산 경기는 어떤 양상을 보일까.  
20여년 현장 경력의 부동산 전문 김종욱 리얼터(Right at Home Realty Inc.)가 올해도 폭넓게 분석한 부동산 시장 전망을 싣는다. 

                                                            김종욱  부동산 리얼터 Right At Home Realty Inc.

▣ 서론

2023년 이자율 급상승으로 인한 부동산 시장에의 충격파가 이어지면서 2024년-2025년으로 이어지는 긴 기간동안 부동산시장은 크나 큰 냉각기에서 벗어나지 못하고있다.

그러나 많은 자료들은 이러한 교착상태가 곧 깨어질 것이라는 신호를 보내고 있다.

다만, 급격한 회복보다는 완만한 변화와 조정이 있을 것으로 예상된다.

한마디로 ‘Great Rebalancing’ (재 편성, 재 균형)이라는 표현이 적절하다는 관측이다.

▣ 본론

1. 캐나다 경제상황

2026년 캐나다의 경제 전망은 2025년의 무역(관세)역풍으로부터 느리지만 점진적인 회복이 낙관적으로 기대되고 있다. 정부의 정책변화와 기술력에 힘입어 글로벌 경제의 불확실성을 극복해 나가고 있다고 보여진다.

a) GDP 성장: 1%~1.5%로 전망된다. 예년의 실적에는 미치지 못하지만 회복의 시그널이 보인다는 것이다.

b) 인플레이션: 안정화가 되기 전 일시적인 상승세가 있을 것으로 보이나, 대체로 무난한 2%선으로 억제될 것이라는 예측이 나오고 있다.

c )기준 금리: 금년 한해 현재의 기준금리인 2.25%를 크게 벗어나지 않을 것이라는 예상이 지배적이다.

d) 실업률: 노동시장에 일부 침체 징후가 있지만 상대적으로 낮은 6-7%를 유지할 것으로 예측된다

2. 부동산 시장에 영향을 미치는 요인들.

▶긍정요인

a) 기준 금리의 안정: 2023년 이후 부동산 시장을 얼어붙게 한 주된 원인은 높은 이자율 뿐만이 아닌 향후 이자율에 대한 불확실성이었다. 그러나 중앙은행은 2025년 4차례의 기준금리 인하 후 현재는 2.25%선에서 동결한 상태이며, 중앙은행은 경제활성화를 위한 금리정책에 초점을 맞추고 있다고 밝혔다. 이와함께 감당능력(Affordability) 역시 안정적이고 예측 가능한 자신감으로 바뀌었다고 판단된다.

b) 안정적인 기반-실업률: 2025년 중반기의 실업률은 7.8%이었다. 이는 2023년 일시적 현상이였던 5.0%보다 현저히 높은 수치이지만 통계적 평균인 7.4%를 약간 상회하는 수준으로 점차 회복하고 있음을 나타내 준다. CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation)에 따르면 실업률은 2025년 정점을 찍었고 2026년부터는 점차 완화된다고 긍정적으로 내다보고 있다. 부동산 시장 역시 이러한 안정적인 기반 위에서 Rebalancing (재 조정) 되는 시기라 하겠다.

c) 공급물량 부족: 캘거리, 에드먼튼, 오타와의 신규주택 건설은 크게 증가한 반면 GTA와 벤쿠버 지역은 투자수요 약화로 매우 저조하다. 2025년 중반 토론토는 30년 만의 최저수준의 주택착공을 기록할 것으로 추계된다. 주택가격의 억제를 위해서는 충분한 공급물량이 선행되어야하는데 정부의 많은 노력에도 불구하고 제대로 성과를 내지 못하고있는 형편이다.

▶부정요인.

a) 유입 인구수 감소: 연방정부는 2026-2028년 기간동안 이민자수를 매년 38만명씩만 받아들이기로 결정한 바 있다. 참고로 2025년에는 39만5,000명이었다. 그러나 이보다 더 큰 요소는 임시거주자의 수를 2025년 67만명에서 향후 3년은 매년 38만5천~37만명으로 대폭 줄인 것이다. 국제 유학생수는 49%, 임시 외국인 노동자는 37% 감축된다. CMHC와 TD Economics에 따르면 이는 온타리오주와 BC주의 렌탈마켓을 크게 위축시킬 것이며, 선 분양 및 Resale 콘도거래에 부정적으로 작용할 것으로 판단되고 있다.

b) 관세 전쟁 (Tariffs): 2025년 캐나다 경제와 부동산 시장에 치명적인 영향을 주었던 관세 문제가 여전히 경제적 불확실성이라는 발목을 잡고있다 전문가들에 의하면, 자동차와 철강 등에 대한 재협상의 어려움과 투자위축 등을 예견할 수 있으나 미국 중간 선거 전에 관세에 대한 대법원의 판결이나 현재 진행 중인 관세 전쟁의 소강상태가 전예비해 상당한 완화를 가져올 것이라는 기대도 나오고있다. 또한 관세전쟁에 이미 적응이 되어버린 정부의 대응으로 초기에 가졌던 두려움은 사라졌다는 의견도 지배적이다.

▣ 결론

1. Great Rebalancing (재 편성): 2026년 온타리오 부동산 시장 전망은 폭락도,호황도 아닌 정상적인 단계로의 복귀로 유추된다. 2016-2017, 2022-2023년도의 가격이 폭등하던 상황은 결코 아니지만, 안정적이고 지속 가능하도록 작동하는 부동산 시장으로의 회귀를 뜻한다.

2. 거래 건수와 거래 가격: CREA (Canadian Real Estate Association)에 따르면, 2026년 거래 건수는 약 4.5% 증가할 것으로 예상한다. 그러나 거래 가격은 아직 정체된 상태에서 크게 벗어나지 못할 것으로 예상되고 있다. 리스팅을 한 후 아직 팔리지않은 인벤토리가 여전히 45.1%나 남아있기 때문이다. 현재의 시점에서 온타리오주의 MOI (주택이 팔리기 까지의 기간)은 약 3.1개월이다. 올해 1~3분기 가격은 보합세가 될 것으로 전망되며, 후반기에는 가격이 약간 반등할 것으로 예상된다, 다만 콘도는 제외로 본다. 부동산 회사인 Royal Lepage에 따르면, GTA의 단독주택은 1%, 콘도는 6.5% 정도 하락할 것이라는 전망도 내놓고 있다.

3. 콘도시장 전망: CMHC와 TD Forecast에 의하면, 비 거주자 (유학생과 임시 외국인 노동자) 수의 대폭적인 감소와 최근 몇년 사이의 과잉 공급 물량으로 인하여 2026년 역시 가격 하락을 면치 못할것으로 전망된다. 특히 토론토 지역의 콘도시장이 타격이 클 것으로 예상된다는 분석이다.                                         < 문의: 416-409-9039 >

글로벌 경제환경과 캐나다 경제전망 2026

     금리 현수준 유지 - 물가 2%선... 환율은 강세 관측

     인프라 투자-가계소비 증가 등에 완만한 성장 예상

                                           김경태 (경제학박사, 투자상담사) 

지난해 세계 경제는 러시아–우크라이나 전쟁의 장기화와 중동 지역에서의 이스라엘–이란 간 군사적 긴장 고조 등 지정학적 리스크가 확대되는 가운데, 미국 트럼프 행정부 출범 이후 본격화된 관세전쟁으로 글로벌 공급망이 위축되고 교역량 감소, 물가 상승, 성장률 둔화가 동시에 나타난 매우 혼란스러운 한 해였다.

이러한 여건 속에서 각국은 경기 부양을 위해 기준금리를 인하하고 재정지출을 확대하는 정책을 추진하였으나, 미국·인도·중국을 제외한 다수 국가들은 경제 성장 둔화라는 공통된 어려움에 직면하였다.

캐나다 역시 최대 교역국인 미국과 중국과의 무역 분쟁으로 관세 부담이 확대되면서 경제 전반에 부정적인 영향을 받았다. 특히 자동차 산업을 중심으로 수출이 감소하였고, 이에 따른 기업 투자 위축과 고용 감소가 이어지면서 2025년 캐나다 경제 성장률은 약 1% 수준에 머문 것으로 추정된다.

새해 세계 경제는 보호무역주의 강화와 지정학적 불확실성 등 구조적인 도전 요인이 지속될 것으로 예상되나, 2026년 하반기부터는 점진적인 회복 국면으로 전환될 가능성이 크다.

주요국 중앙은행들이 금리 인하 기조를 유지하고, 각국 정부가 재정 지출을 확대함에 따라 글로벌 유동성 여건이 개선되고 투자 심리도 점차 회복될 것으로 전망된다.

캐나다 경제는 새해를 기점으로 인공지능(AI)과 정보기술(IT)을 중심으로 한 기술 혁신이 본격화되는 한 해가 될 것으로 보인다.

캐나다 정부는 중장기 성장 기반 강화를 위해 몬트리올 항만 확장 사업, 온타리오주 소형모듈원자로(SMR) 건설, 브리티시컬럼비아주 LPG 터미널 구축 등 대규모 인프라 프로젝트를 발표하였다. 특히 교통 전철화 확대, 데이터센터 증설, AI 산업 성장에 따른 전력 수요 증가로 전력 생산 기업들의 투자 규모가 크게 확대될 것으로 예상된다.

여기에 2025년 말까지 누적된 금리 인하 효과로 민간 소비가 점진적으로 회복되고, 공공 인프라 투자가 본격화되면서 새해 캐나다 경제 성장률은 전년 대비 다소 높은 약 2% 수준을 기록할 것으로 전망된다.

금리 측면에서는 캐나다 중앙은행이 지난해 네 차례에 걸쳐 기준금리를 3.25%에서 2.25%로 인하하며, 2023년 하반기 고점인 5.25% 대비 총 3.00%포인트의 인하가 이루어졌다.

이에 따라 미국과의 정책금리 격차는 약 1.25%포인트로 확대되었으며, 이러한 여건을 감안할 때 2026년 중 캐나다 기준금리는 현 수준에서 유지될 가능성이 높다.

물가는 2025년 소비자물가 상승률이 2% 내외로 안정된 데 이어, 2026년에도 국제유가(WTI)가 배럴당 60달러 수준에서 안정세를 보이고 부동산 시장 역시 비교적 안정적인 흐름을 유지함에 따라 연간 물가 상승률은 2% 수준에서 관리될 것으로 예상된다.

한편 지난해 미국이 캐나다산 자동차에 25%의 관세를 부과하자, 캐나다도 미국산 자동차에 보복 관세를 부과하였으며, 캐나다가 중국산 전기차에 100%의 상계관세를 부과한 데 대해 중국이 캐나다산 농수산물에 보복 관세를 부과하는 등 무역 갈등이 심화되었다.

새해에도 캐나다는 미국과의 관세 문제와 북미자유무역협정(CUSMA) 재협상이라는 과제를 안고 있으나, 양자 협상과 세계무역기구(WTO)를 통한 분쟁 해결을 병행하며 대응할 것으로 예상된다. 주요 에너지·석유 수출의 대미 비중을 유지하는 한편, 아시아 시장을 중심으로 수출 시장 다변화 노력도 지속적으로 강화될 전망이다.

환율 측면에서는 양국 간 금리 격차 축소가 예상됨에 따라 캐나다 달러화는 점진적인 강세 흐름을 보일 가능성이 있다. 캐나다 달러(루니)는 2025년 말 기준 미화 대비 약 0.72달러 수준에서, 2026년 말에는 약 0.76달러 수준까지 상승할 것으로 전망된다.

종합적으로 볼 때, 새해 캐나다 경제는 보호무역주의와 지정학적 불확실성이라는 위험 요인이 지속되겠지만, 하반기 이후 글로벌 경기 회복과 함께 인프라 투자 확대 및 가계 소비 증가에 힘입어 완만한 성장 흐름을 이어갈 것으로 예상된다.         < 문의: 416-402-9190 >