[주택거래 조언] 클로징 전 주택이 불에 타거나 물에 잠기면...?

[비즈칼럼] 

      클로징 전 주택이 불에 타거나 물에 잠기면...?

 

                                               김종욱 리얼터

 

주택을 구매하였는데, 클로징 날짜 이전에 주택이 불타 버리거나 물에 잠기는 등의 재난이 발생하였을 경우, Buyer 가 선택할 수 있는 옵션은 다음 2가지 이다.

1. Deposit 한 돈을 돌려받고 계약을 취소하는 옵션.

2. 보험회사의 보상을 받기로 하고 계약을 유지하는 옵션.

 

그런데 위 2가지 대신에, 자신의 이익을 좀더 확보하겠다는 생각으로 이것도, 저것도 아닌 어정쩡한 방법으로 대처한다면 크게 후회하게 될 어리석음이 될 수 있다.

 

사례) 온타리오주 고등법원의 판결내용을 인용한다.

 

2024년 5월, Grant씨는 온타리오주 Tilsonburg에 있는 대지 2에이커 되는 넓은 집을 $77만5,000에 구입하는 계약을 맺는다. 디파짓은 $2만5,000을 지급하였다.

 

계약서는 온타리오주 표준계약서 양식을 사용하였고, 그 양식 내용에는 관련 부동산이 클로징 전에 실질적인 손상(Substantial Damage)을 입었을 경우에 Buyer가 선택할 수 있는 2가지 옵션에 대해 설명해 주고있다.

 

즉, Deposit을 돌려받고 계약을 깨든가, 아니면 Seller측 보험회사로 부터 보험금을 받기로하고 계약을 유지하든가 이다.

그런데, 불행하게도 계약서에 Sign이 끝난 20일 후에 해당 주택은 화재로 인해 많은 손상을 입게된다.

 

Seller측에서는 Buyer의 옵션 선택을 돕기위해 Seller의 보험 약관을 Buyer측에 제공하였으며, 보험회사로 부터 보상에 대한 오퍼를 받게된다.

 

보험회사측은 건축회사의 재건축 비용이 $97만3,813,94로 책정되었으며, 만약 재건축 없이 현금으로 받을 경우에는 $74만9,375,37을 받을 수 있다고 하였다.

 

그리고 클로징 날이 다가왔다.

 

Buyer측 변호사는 Seller측 변호사에게 Deposit을 뺀 모든 자금을 보내면서. 하나의 조건을 덧붙였다.

즉 “Seller는 보험회사가 지급하는 보상금이 재건축에 부족함이 없다는 것을 Guarantee하라”는 것이었다.

 

하지만 이 것은 멍청한 일이었다. 이 아이디어가 변호사에게서 나온 것인지, 아니면 관련 중개인에게서 나온 것인지는 알 수 없다.

 

Seller측에서는 이 조건을 보기좋게 거절하였고, Deposit $2만5,000을 제외한 나머지 금액을 Buyer측 변호사에게 되돌려 보냈다.

 

계약은 깨졌고, 바이어 Grant씨는 소송을 제기한다.

그는 “Seller가 계약을 위반하였으므로 계약을 다시 진행할 수 있게 해달라. 아니면 최소한 Deposit한 돈 $2만5,000을 돌려달라” 고 주장하였다.

 

그러나, 판결은 다음과 같이 말한다.

 

“클로징 전에 부동산의 실질적인 손상(Substantial Damage)이 있을 경우 바이어가 선택할 수 있는 옵션은 단 2가지이다. 즉, 디파짓을 되돌려 받고 계약을 무효화 하든가, 보험회사의 보상을 받으며 계약을 유지 하든가이다. 그 외의 어떠한 절충안도 Seller는 받아들일 의무가 없다. 거래가 결렬된 데에 대해서는 Buyer의 잘못이 인정되므로 Deposit은 돌려주지 않아도 된다”

 

뜻하지 않게 새집을 선물 받게 될 절호의 찬스를 놓치고, 계약금 $2만5,000을 떼이고, 소송비용까지 떠안게 된 Buyer는 이 어리석은 선택에 대하여 도대체 누구 탓으로 돌릴 수 있을까?                                         < 문의:  416-409-9039,  t.skim@hotmail.com >