가계 여유 있거든‥ “집 사세요”

2016 부동산 시장은 얼어붙을 것인가, 아니면 상승기조를 유지할까? 전문가들 사이에 분석이 엇갈린다. 20여년 경력의 전문인 김종욱 리얼터(Golden Ridge Realty Inc.) 를 통해 올해 부동산 경기를 전망해 본다.

모기지 규정 2월에 변경… 영향 적을듯
일부 비관론 불구 온주·BC 선도 연착륙 전망
단기 시세차익 집착·무리한 구입 삼가를

■ 또 비관적 전망이?
먼저, 이곳 토론토 GTA 지역의 주거용 부동산에 대하여 살펴보자.
몇해 전부터인가 (아마 7~8 년쯤 될까?) 연말 연시가 되면 의례히 쏟아져 나오는 전문가들의 새해 부동산 전망에는 결코 낙관적인 기대를 찾아 볼 수 없었다. 부동산 가격에 거품이 끼어있고, 이제 그 거품이 꺼짐과 동시에 부동산 가격의 하락이 뒤따를 것이라고…. 그러나 실제는 이러한 전망에 아랑곳하지 않고, 매년 5~6% 이상의 가격상승이 이루어져 왔고, 이제 또 다시 새해를 맞는다.

■ 2015 주택시장 결산
2015년의 주택시장 변화를 살펴보자.
● 거래건수: 지난해 결산을 11월까지의 자료로 유추해 본다. 캐나다 전체로 본다면 2014년에 비해 5% 늘어난 50만4천 채의 거래가 진행되었다. 그러나 이 수치는 알버타 (21.4% 감소), 사스카처완 (10.8% 감소), 노바스코샤 (5.1% 감소)를 포함한 수치이며, B.C주는 21.4% 증가, 온타리오 주는 9.3%가 늘어난 주택 건수가 거래되었다.
● 주택 가격의 변화: 2015년 11월까지 캐나다 전체의 평균 주택가격은 전년대비 10.2% 상승한 $45만6,186 이지만, 밴쿠버와 GTA 토론토를 제외한 나머지 지역의 가격상승률은 3.4%에 불과한 $33만8,969 였다.
● 10 년전과 비교: ▷ GTA 토론토지역의 단독 주택: 2005년 10월= $363,100. 2015년 10월= $669,400.
▷새 고층 콘도: 2005년 10월= $28 8,587. 2015년 10월= $440,382.
위의 자료 비교에서 보듯, 주택시장은 지난 10년간 꾸준히 성장을 거듭해 왔으며, 특히 2015년에는 낮은 이자율에 힘입어 매우 뜨거웠던 한해였음을 알 수 있다. 그러나 이는 비정상적인 성장이 아닌 극히 정상적인 성장이라고 생각된다 .

■ 정부의 우려와 대책
● 주택 가격의 가파른 상승에 따른 정부의 우려가 깊다. 가장 큰 이유는 가구당 부채의 비율 ( Household Debt: 가구당 가지고 있는 모기지 혹은 카드빚과 가구당 년간 수입의 비율)이 역대 최고치인 163.7%로 올라갔기 때문이다. 즉, 년간 수입(After Tax)이 10만 달러인 가구의 빚(모기지 및 카드빚) 총계가 16만3천 달러인 경우이다. 또한 가장 활발하고 큰 시장인 B.C주와 온타리오 주의 경우는 특히 주택가격의 상승은 곧 바로 가구당 부채비율의 상승으로 이어진다는 것이다. 그러나 이는 그리 심각한 수준은 아니라는 전문가들의 의견이 많다.
● 새로운 모기지 규정: 2016년 2월15일부터 새로운 모기지 규정이 시행된다. 50만 달러 이상의 주택구매를 위해서는 10%이상의 다운페이가 의무화 된다 (현재는 5%). 예를 들어 75만 달러짜리 주택을 구입하기 위해서는, 50만 달러까지는 5%인 2만5천 달러와 50만 달러를 넘긴 25만 달러에 대해서는 10%인 2만5천 달러, 도합 $50,000 이상을 다운페이 해야 한다.
정부기관에서는 이 새로운 모기지 규정이 뜨거워진 주택시장을 완화시키게 될 것으로 많은 기대를 하고있다. 그러나 일각에서는 이 정책의 실효성에 대해 많은 의심의 눈치를 나타내고 있다. 왜냐하면 5~10%의 최소한의 다운페이를 원하는 구매자들은 대부분 First Time Buyer(주택 첫 구입자)인 젊은 층이며, 이들이 향하는 곳은 가격이 저렴한 콘도시장이고, 밴쿠버나 토론토의 뜨거운 주택시장에 미치는 영향은 미미할 것이기 때문이라는 주장이다. 또한, 알버타, 사스카처완 등의 부동산 경기 침체지역에서는 또 다른 역풍으로 작용할 위험이 크다는 것이다.

■ 2016 캐나다경제 전망
GAS와 OIL가격 하락이 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않아 1년 내내 고전하고 있는 캐나다 경제의 4/4분기 성장률 역시 기대했던 1.5%~1.7%에 훨씬 못미치는 0.5%에 그치고 있으며, 광산업 외에는 제조업과 내수경기 역시 고전을 면치 못하고 있다.
부동산 가격 상승의 염려에도 불구하고 지난해 2번이나 이자율을 내린 캐나다 중앙은행은 성장률 1.6%를 기대하고 있는 2016년 역시 이자율 상승은 엄두를 내지 못하고 있는 형편이다.
그러면 미국의 형편은 어떠한가?
4/4분기 성장률 2%를 기대하고 있으며, 괄목할 만한 수치는 아니지만 그런대로 좋은 성장이 기대되고 있어 2006년 이후 처음으로 0.25~0.5%의 이자율 상승을 이끌었다. 여기에 대해 캐나다 중앙은행의 Stephen Poloz 총재는 이렇게 말했다. “여태까지는 많은 사람들이 캐나다 경제가 미국의 움직임을 뒤따를 것이라는 예상들을 해왔으나, 이곳은 이제 확연히 다른 장소이며 다른 정책들이 요구된다.“

■ 2016 주택시장 전망
CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp.) 와 CREA(Canada Real Estate Association)에 의하면, 2016년과 2017년 2년에 걸쳐, 부동산 시장은 연착륙 할 것이라는 전망이다.
2016년 주택가격은, 캐나다 전체적으로는 1.4% 상승(알버타, 사스카처완 등은 1.2%~2.5% 하락)이 예상되며, 타 지역을 선도하고 있는 온타리오 주는 2.9% 상승을 예상하고 있다. 그러나 일부 전문가들의 견해는 예전과 마찬가지로 여전히 ‘가격붕괴’ ‘거품’이니 하며 많은 부정적인 의견을 나타내기도 한다.

■ 보다나은 선택과 조언
위에 서술한 정부의 정책이라든가, 경제상황을 종합해 볼 때 2016년 역시 주택시장에 그리 큰 변화는 없다고 본다. 특히 이곳 토론토는 매년 10만명 이상의 이민자가 자국의 돈을 가지고 들어와 이곳에 정착한다. 경제의 중심지이지만 집을 지을 땅이 부족하고, 개발할 수 있는 땅도 부족하다. 온타리오 주 땅의 2/3이상이 그린벨트이다. 자연환경을 훼손할 의도가 전혀 없는 정부로서는 그린벨트를 쉽사리 놓아주지 않을 것 이기 때문이다. 주택가격이 오르지 않을 수가 없다.

그렇다면, 우리의 선택은?
1) 경제적인 여유가 허락한다면 주택을 구입하는 것이 좋겠다. 렌트비로 돈을 허비하는 것은 후회가 뒤따르지 않을까?
2) 단기간의 시세 차익을 노리지 말자. 아무리 머리를 쓴다 해도, 계획에 차질이 있을 수 있으며 낭패를 가져올 수 있다. 자기집을 가지고 안락한 삶을 유지하면서 시세차익은 자연스럽게 덤으로 얻는 것이 좋은 방법이 아닐까?
3) 무리한 주택구입은 삼가하자. 적어도 20%이상의 다운페이를 하여 모기지보험 등 불필요한 경비를 절약하고, 각자의 모기지 납부 능력에 따라 그에 맞는 규모의 주택을 구입하라. 즉, 주택을 머리에 이고 사는 어리석음은 많은 괴로움으로 이어질 수 있기 때문이다.
4) 주택구입의 위치 선정에 대하여는 전문가들과의 교류, 상의가 필요하다.
5) 이용할 수 있는 자금을 잠재우지 말자. 어떤 이들은 투자의 Risk를 줄인다 하여 목돈을 이자도 거의 없는 은행에 잠재워 놓기도 하며, 또 어떤 이들은 주택을 구입하면서 빚이 두렵다 하여 모기지를 전혀 얻지않고 100% 자신의 자금으로 구입하기도 한다. 그러나 이 또한 어리석은 일이 아닐까? 사상 최저로 낮아진 이자율을 이용하여 나의 자금을 불려나가는 일이야말로 지극히 자연스러운 생활인의 지혜가 아닐지?

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >