모기지금리도 인상추세… 최적 선택을

Mortgage의 종류와 특징

지난해 말 미국 연준의 기준금리가 0.5 %로 인상되면서 캐나다 중앙은행의 기준금리 변동추이도 큰 관심을 끌게 되었습니다. 미국 금리 변동은 캐나다 경제 및 금리정책에 대한 파급효과가 크기 때문입니다.
지난 1월 미 연준의 공개시장위원회(FOMC)는 기준금리의 현행 유지를 결정하였고 캐나다 중앙은행도 기준금리를 현행대로 0.5%로 유지하기로 발표했습니다. 그리고 향후 금리정책도 글로벌 경제와 금융시장 동향을 면밀히 관찰하며 신중히 검토해 결정할 것으로 예측됩니다. 따라서 금리조정 전망은 제반 경제지표 추이를 보아 가면서 여건이 개선될 경우에만 점진적으로 또 완만하게 진행될 것이라고 합니다.
캐나다 경제는 지난주 Oil가격이 모처럼 배럴당 30달러 선을 넘어섬에 따라 TSX와 Loonie가 각각12,800선 과 US$71Cents선으로 회복됐습니다. 하지만, 제반 경제지표상으로는 여전히 어려운 침체국면을 벗어나지 못하고 있으며, 특히 가계부채 수준은 더욱 악화되어 G7중 최고수준인 것으로 드러나 금리가 만약 상승기조로 돌아서면 모기지연체 등으로 금융시장에 심각한 어려움을 야기시킬 것으로 전망되고 있습니다. 이러한 경제적 배경하에 우리가 선택할 모기지에 대한 지식을 같이 나누어 보겠습니다.

1. 금리의 변동성을 기준으로 변동금리(Variable Interest)와 고정금리(Fixed Interest)로 나누어 집니다. 변동금리는 용어 그대로 금융시장의 상황에 따라서 금리가 변동하는 상품으로 구체적으로는 은행의 Prime Rate에 연동되어 Prime Rate가 올라가면 따라서 올라가고 내리면 따라서 내리는 구조인데, 예를들면, 요즘 5년제 변동금리가 Prime -0.2%이므로 실제 적용금리는 2.5%(2.7%-0.2%)인데 Prime Rate 가 현재 2.7%에서 3.0%로 올라가면 새로 적용될 모기지금리는 2.8%(3.0%-0.2%)로 올라가게 됩니다.
고정금리는 시장금리의 변동에 영향받지 않고 계약기간동안 당초 약정한 금리를 보장받게 되는 상품입니다. 즉, 현행 5년제 고정금리 2.54%로 계약하게 되면 중간에 Prime Rate가 3.0%로 올라 가더라도 계약기간 5년동안 2.54%의 이자율을 적용받게 됩니다.

2. 계약기간 중 원금상환 가능여부에 따라 Open모기지 또는 Closed 모기지로 구분됩니다. Open모기지는 언제든지 위약금없이 자유롭게 원금을 상환할 수 있는 상품이며, 반면에 Closed 모기지는 계약기간 내에 상환자체가 불가능하거나 상환이 가능하더라도 매년 상환할 수 있는 한도(통상10%-15%)가 제한되어 있으며 그 한도를 초과할 경우에는 소정의 위약금(Penalty)을 물어야 하는 상품입니다.

3. 융자비율(Loan to Value)에 따라서Conventional 모기지와 High-Ratio 모기지로 나누어 집니다. 통상적으로 자기자금을 20%이상 Down할 경우 모기지 금액은 80% 까지 융자하게 되는데 이러한 상품을 Conventional 모기지라 하며, 반면에 80% 이상 모기지를 High-Ratio 모기지라고 칭합니다. 이 경우에는 대부분의 경우 모기지보험을 요구하게 되며 고객들은 해당 보험료를 부담하여야 하는데, 대개는 모기지 원금에 가산하여 대출을 일으키게 됩니다.
최근의 모기지 금리 동향을 보면 대부분의 금융권에서 5년 변동금리 최저금리가 종전에 2.1%(Prime-0.6%)선에서2.5%선으로 인상됐고 5년 고정금리의 경우도 최저금리가2.44%에서 2.54%로 올랐습니다. 이런 금리인상 추세로 지난해 과열됐던 GTA지역 부동산 시장은 다소 냉각기를 갖지 않을까 조심스런 전망입니다.
주택구입 혹은 기존 모기지 갱신의 경우, 위와 같은 장단점을 잘 검토하시어 최적의 모기지를 선택하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca