콘도 엄청난 물량 대기, 주택은 부지난에 공급 한정

“조정국면‥ 하반기 안정 예상”

▣ 서론

지난 2000년 경부터 오랫동안 지속되어온 부동상 시장의 열기에 최근 찬 기운이 돌고 있다.

지난 6월부터 정부는 모기지에 대한 자격심사를 대폭 강화시켰고, 정부에 보고한 소득에 따라 까다로운 기준을 적용시켜 모기지 대출을 어렵게 만든 결과, 질주하던 부동산 시장에 제동이 걸리고 만 것이다. 그렇다면 이제 2013년 새해의 부동산시장 전망은 어떠한가?

▣ 본론 

1. 모기지 규제 강화의 목적

● 모기지 규제를 대폭 강화시킨 정부의 의도는 무엇인가? 그것은 국민들의 소득대비 부채의 비율이 위험수준에 달하였고 정부의 개입이 불가피 하다는 것이다. 실제 국민들의 가처분소득(세금공제 후 소득) 대비 부채의 비율이 2011년 말 161.7%에서 2012년 6월 163.4%로 증가되었다. (2006년 미국의 부동산 붕괴와 같은 형태를 의미하는가? 그것은 절대 아니며 비교 자체가 넌센스라고 전문가들은 말한다.)

● 국민들의 부채를 줄이기 위해서는 이자율을 올리는 것이 당연한 수순이다. 그러나 정부는 글로 벌 경제침체 등의 외적인 요인에 대한 고민을 안고 있다. 중국의 강력했던 경제성장이 속도를 줄이기 시작했고 유럽발 부채의 위기가 악화일로를 걷고있는 시점에서 정부는 국내경제 보호를 위해서는 지난 2년 이상 장기간 유지해 온 최저 이자율(Rock-Bottom Rate)을 아직은 건드릴 수가 없는 형편인 것이다.

2. 모기지 규제 강화후 부동산 시장 변화

재무광관 Jim Flaherty는 모기지 규제 강화가 국민의 부채 감소에 상당한 효과가 있었다고 말한다. 그간의 변화를 살펴보자.

● 2012년 11월 G.T.A(광역토론토)의 주택거래량은 전년도 같은 기간에 비해 16% 하락하였고 가격은 1.6% 상승하였다.(상대적으로 비싼주택에 비해 가격이 낮은 주택들이 많이 팔린 것을 감안하면 실제가격 상승율은 6%내외 상승되었다고 전문가들은 추산한다)

● 2012년 12월 상반기 G.T.A의 주택거래량은 전년도 같은 기간에 비해 역시 16% 하락하였고, 가격은 3% 상승하였다.

● 위와 같은 통계로 볼 때 부동산 거래량은 대폭 감소하였으나 거래가격은 소폭 오름세를 유지하고 있음을 볼 수 있다. 그러나 이와같은 통계 수치에는 콘도시장의 부정적 영향을 배제할 수 없다.

3. 콘도시장 오늘과 내일

● 지난 10여년간 수많은 콘도들이 토론토지역에 쏟아졌다. 토론토 주택시장에 대한 데이터 회사인 ‘Urbanation’에 따르면 현재도 24만2천 유닛이 아직 시작은 하지않고 있지만, 계획과 검토 중에 있다한다. 만약 이 물량이 모두 건축된다면 향후 20년 후까지도 소화하기 힘든 막대한 양이라는 것이다. 많은 경제학자들은 토론토의 허공에 떠있는 많은 크레인 장비들에 대한 심한 우려를 나타내고 있다.

● 2012년 3/4분기 토론토의 기존 콘도거래량은 전년도 동기간에 비해 22% 줄었고, 새 콘도는 47% 떨어졌다. 하지만 현재보다 가까운 미래가 더 걱정이다. 2014년과 2015년도에 완공되어 쏟아져 나올 물량은 어떻게 다 소화될 수 있을까?

● 토론토 콘도시장의 양팔이 잘려 나갔다고 한다면 아직은 양다리가 건재한 듯 싶다. Tridel에서 짓는 Ten York 콘도는 지난 11월 한달 간 650유닛 중 600 유닛이 팔려 나갔으며, Bay Street의 종전 Sutton Place Hotel자리에 짓는 Britt콘도 역시 Sqft당 $825의 높은 가격임에도 불구하고 지난 3개월 동안 150유닛 중 100유닛이 팔려 나갔다.

● 요즘에는 콘도회사들이 분양자들을 모으기 위해 많은 인센티브를 내놓고 있다. Free Furniture (공짜가구), 일정기간 동안 Free Maintenance Fee(관리비 무료), 중개인수수료 6-7%등, Buyer를 찾기 위해 안달이 난 모습이다. 토론토 콘도시장의 문제점들이 향후 전체 부동산에 미치는 영향 역시 지대할 것으로 보인다.

● 독자 여러분들께 강조하고 싶은 말이 있다. 칼럼에서 몇 번 지적했듯이 토론토에는 단독주택을 지을 땅이 심히 부족하다. 많은 공간들이 그린벨트로 묶여 있다. 그러나 조그만 땅만 있어도 콘도는 하늘높이 올라간다. 콘도에 대한 공급은 무한대인 반면 주택에 대한 공급은 한정되어 있다. 콘도와 주택 중 과연 어느 것이 더 강한 생존력과 경쟁력을 가지고 있을까?

4. 미국 부동산 시장

미국 부동산 시장은 되살아 나고있다. 2006년 서브 프라임 모기지로 연유된 부동산시장 붕괴 이후 2012년 10월 현재 9개월 연속 가격상승세를 나타내고 있다. 20개 시에서 평균 4.3%의 상승세를 보이고 있고, 건축허가와 공사가 이어지고 있다. 실업률 역시 2007년 이후 최저의 실업률을 기록하며, 2013년도의 경제지표에 밝은 전망을 안겨주고 있다.

5. 2013년 캐나다 경제전망

R.B.C경제 전문가들에 따르면, 지난 3/4 분기에 약간의 침체를 겪었던 캐나다 경제는 글로벌경제의 침체에도 불구하고 2013년 강한 성장을 보일 것으로 예고하고 있다. 내수(Gross Domestic Demand) 2.4% 증가, 수출수요 증가, 설비투자와 고용증가, G.D.P 2% 성장 등 경제전문가들은 한결같이 낙관적인 입장을 보이고 있다. 2013년과 2014년 천연자원과 금속 등의 수요 및 수출증가 역시 기대되고 있는 국면이다. New Foundland주, Alberta주, Saskachewan주 등이 오일과 광물로 인해 경제성장에 큰 주목을 받게 될 것이라는 예상이다.

▣ 결론

2013년 하반기에 이자율의 소폭 상승이 있으리라는 견해가 지배적이다. 그러나 연방정부로서는 글로벌경제의 추이에 따라 매우 신중하게 대처해 나갈 것 같다. 이자율이 오르면 정부의 모기지 규제강화는 의미를 잃어갈 것이며 점차 완화될 것으로 기대된다. 경제성장을 위해서는 국민의 부채감소에 못지않게 부동산 시장의 활성화가 매우 큰 비중을 차지하고 있기 때문이다. 

Jim Flaherty 재무장관의 기대대로 모기지 규제 강화는 국민의 부채비율 하락에 적지않은 효과를 거둘 것이며 부동산 시장은 일정기간의 조정국면을 거쳐 2013년 하반기부터는 안정세로 돌아설 것으로 예상된다. 2013년 부동산의 거래량은 지난 10년간의 평균치 정도가 될 것으로 전문가들은 예상하고 있으며 거래가격 역시 보합세 내지 소폭상승세의 의견이 설득력이 있다. 

자! 심호흡을 하고, 추위에 움츠러든 어깨를 펴자!

< 김종욱 - Golden Ridge Realty, Sales Person >