비즈니스 론‥ 영업 이익 중요

상업용 모기지는 융자비율 낮고 이자는 비싸

이제 정말 봄이 온 것 같습니다. 날이 풀리면서 얼어 붙었던 우리 마음도 풀어지고 우리동포님들의 영업 환경과 경제사정도 활짝 피어 났으면 좋겠습니다.

그동안 주로 주택모기지에 대하여 소개해 드렸었는데 이제는 먹고 사는 문제가 달려 있는 Business Loan 과 상업용 모기지에 대하여 소개해 볼까 합니다.

1. Business Loan

- 은행에서 Business Loan이라고하면 일반 Business Loan과 정부보증 Business Loan 으로 구분해서 취급합니다.

- 일반 Business Loan 은 은행마다 고유한 기준에 따라 자체적으로 취급하는 대출 프로그램이며 시설자금과 운영자금으로 구분되며,

- 정부보증 Business Loan은 정부가 일정부분을 보증하는 대출 프로그램이기 때문에 정부에서 정한 일정한 기준에 부합하는 대상(주로 시설자금, 매출액 년간 $5백만이하, 최고한도 $500천)에 대하여만 융자할 수있고 또 그 기준도 엄격히 준수해야 하는 조건이 있습니다.

- Business Loan 을 받기 위해서는 은행에서 융자 심사시 중점적으로 점검하는 다음과 같은 주요 Point를 집중적으로 Review해 보아야 할 것입니다.

1) 최근 2년동안의 영업실적, 즉 재무제표상 융자금을 상환할 수 있는 충분한 이익(또는 Cash Flow)을 올리고 있는가

2) 신청인의 신용상태는 우량한가, 즉 기존 대출금은 잘 상환하고 있으며 신용점수는 좋은 편인가( 금융기관 마다 기준신용점수가 다름 : 최하 650이상) 

3) 자기자금은 얼마나 보유하고 있는가, 총 소요 자금중 자기자금 비중은 얼마나 되는가(기준 50%), 융자요청액은 과도하지 않은가

4) 사업계획은 합리적이며 신청인의 사업경험에 비추어 타당성이 있는가

5) Lease기간은 충분하며 융자 상환 기간이상 계약되어 있는가

6) 시설자금의 경우에는 감정가에 대하여 75% 범위 이내인가

2. 상업용 Mortgage

- 상업용 Mortgage는 주택이외의 부동산에 대한 대출을 총칭하는데 개인이 소유·운영하는 소규모 영업용 건물, 소규모플라자, 대형 쇼핑센터, 공장, 창고등 산업용 그리고 렌털용 사무실 빌딩, 5 Unit이상 주거용 주택/Apartment,투자용 부동산 등을 포함하며 일반 주택 모기지에 비하여 융자비율(Loan to Value)은 낮은 편(60%-75%)인 반면 이자율은 비싼(Prime + 1.5%이상) 편이다

- 상업용 모기지의 경우에도 Business Loan의 경우 처럼 점검해야 할 주안점 외에 상업용 부동산의 특성상 임대수입이 주 수입원이기 때문에 특별히 주요 Tenant의 신용상태, 잔여 Lease기간, 그리고 임대용 부동산으로 부터의 Cash flow에 의한 대출금 상환자원의 조달가능성 여부에 중점을 두고 검토하게 된다.

Business Loan과 Commercial Mortgage에 대한 자세한 내용은 Case별로 다양하기 때문에 지면에 다 안내하지 못함을 양해하여 주시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >

모기지 상담 및 문의: 647-688-8593