계약시간 준수 못하면 손해 감수해야

TIME OF ESSENCE

아래의 사례는 이미 알고계신 독자분들도 계시리라 생각되지만 부동산 시장에서의 시간의 중요성을 언급하고자 인용한다.

사례) 2003년 9월18일 국내의 거대 그로서리 체인인 LOBLAWS PROPERTY LTD.는 온타리오주 FERGUS 인근의 부지를 구입하기 위해 5명의 땅주인과 계약을 맺는다. 계약금은 $75,000 이었고 9월23일까지 지급하도록 되어 있었다. 표준 오퍼의 내용 역시 “TIME SHALL BE ESSENCE”라는 구절을 포함하고 있음은 물론이었다.
이와같은 구절은 실질적으로 온타리오주에서 사용하고있는 계약서(오퍼)에 주택 혹은 상업용 등 대부분의 경우에 포함되어있다. LOBLAWS는 고의가 아닌 부주의로 인하여 계약금(DEPOSIT)을 일주일이 지난 9월30일에야 배달하게된다.

이에 땅주인들의 변호사는 계약금을 받지않고 즉시 되돌려 보냈고, FORECAST라는회사와 새로운 판매계약을 체결한다. FORECAST 회사는 LOBLAWS와 땅주인들과의 사이에 계약서 사인이 끝날 무렵에 나타나 안타까움과 관심을 표명해왔던 회사였다.
이에, LOBLAWS는 법정소송을 제기하게된다. 고의가 아닌 실수로 계약금 전달이 조금 지연된 것뿐이니 LOBLAWS와의 계약을 인정해달라는 것이었다.
2005년 7월 진행된 재판의 주요핵심은 시간의 개념을 냉정하고 명확히 적용하여(NO WIGGLE ROOM) 계약이 무효화되었음을 인정하느냐? 아니면 실수로 계약금 지불이 지연되었을 뿐, LOBLAWS가 계약에 충실히 임했다(GOOD FAITH)는 점을 감안하여 계약의 유효성을 인정하느냐? 하는 문제였다.

이의 판결을 위해서 재판관 Rutherford씨는 1997 년도에 있었던 BRITISH PRIVY COUNCIL의 판례를 적용하였다. (상기 판례에서는 러시아워 시간에 수표전달이 10분이 늦었다하여 계약이 무효화되고 계약금을 잃게 됨) “LOBLAWS 는 계약금 전달을 지연시킴으로 인해 계약을 위반하였다” “그러므로 SELLER 측에서는 계약을 무효화시킬 권한이있다. “LOBLAWS 의 청구를 기각한다” 라는 판결이 내려졌다.

결론) 토론토의 부동산 전문 변호사인 Jefrey Lem 씨와 Brian Clark씨는 기고에서 다음과 같이 말한다. “LOBLAWS의 판결이 있기 전까지는 온타리오주 법원은 선의의 피해자에게는 상당히 동정적으로 흐르는 경향이 있었다. 그러나 LOBLAWS 의 판결이후 ‘TIME OF ESSENCE’ 의 원칙을 고수하는 쪽으로 판결이 급선회하고 있다. 앞으로 온타리오주 부동산 시장에서도 시간을 준수하지 못하는 경우, 계약 위반으로 인한 많은 실질적인 손해를 감수해야 될 것으로 판단된다.”

참고로, 계약금을 지불하는 방법에는 2가지가 있다.
1) HEREWITH: 오퍼를 내면서 계약금 수표를 첨부한다. 2) UPON ACCEPTANCE: 오퍼가 받아들여져 사인이 끝났을 때 계약금 수표를 전달한다. 대부분의 계약이 이 방식으로 진행되고 있으며 , 통상 24시간 내에 계약금을 전달해야 한다.
계약금 수표가 시간 내에 전달되지 않거나 개인 수표로 받은 계약금이 부도가 났을 때에는, 계약을 무효화시키거나 아니면 바로잡을 시간을 주어 계약을 유지시키거나 하는 선택은 SELLER의 몫이 되겠다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039