계약서 문구 소홀하면…

사례 1) 한인 A 씨는 건강관계로 지난 5년간 운영해오던 레스토랑을 팔기로하고 중개인을 통해 MLS (Multiple Listing System)에 올려 리스팅 했다. 레스토랑 매상이 주 평균 $6,000 정도 되었지만 리스팅에는 $ 5,000 이상 보장이라는 문구를 삽입했다. 이후, 외국인 중개인을 통해 오퍼가 들어왔고, 가격 협상을 거쳐 레스토랑을 매각했다. 그러나 그로부터 10개월 후 뜻하지 않은 법정소송에 휘말리게 된다. 계약당시 매입자 측에서 작성한 오퍼상에는 다음과 같은 구절이 있었다.
“ The vendor warrants and represents that the average amount of weekly sales are over $5,000.”
“The parties agree that the representation and warranties stated herein shall survive and not merge on completion of this transaction.”
즉, 평균 주 매상 $5,000을 보장한다. 그것은 Closing 후에도 없어지지 않고 계속된다는 구절이었으나, 오퍼상의 문구나 구절들을 대충 살펴보고 서명을 권했던 Seller 측 중개인이나 또 무심코 하라는대로 사인을 했던 A 씨로서는 실로 황당한 일이 아닐 수 없었다. Buyer B 씨는 레스토랑 인수 후, 주변의 여건으로 인해 매상이 떨어지자, 이 구절을 이용하여 A씨에게 손해배상 청구를 하게 되었고 결국 A 씨는 레스토랑을 팔아 받은 거의 대부분의 돈을 손해배상과 변호사 비용으로 물어 줄 수밖에 별도리가 없었다.


결론) 모든 문서는 서명하기 전 오퍼 내용을 자세히 점검하고 이해해야 하지만, 특히 ‘Not Merge’ ‘ Survive’ 등의 문구가 들어있는 구절에는 더욱 유의 해야할 것이다.

사례2) 필자는 몇 년 전 P라는 여자분으로부터 집을 팔려고하니 만나자는 전화를 받고 그 집을 방문하여 상담해 드린 일이 있다.
리스팅 전에 집앞을 가리고 있던 나무를 자르고, 창틀 만이라도 페인팅을 하는 것이 좋겠다는 제안에 긍정적인 대답을 들은 후 그 집을 리스팅하게 되었고 며칠 지나지 않아서 만족할 만한 가격에 그 주택을 팔게 되었다. 문제는 크로징하는 날, 즉 이사를 하면서 발생했다.
크로징하기 전날 P씨는 새 주소지로 이사를 나갔고, 외국인인 새 주인이 이사를 왔는데, Buyer측 중개인으로 부터 화가 잔뜩난 다급한 목소리로 전화가 걸려왔다. 이유인 즉, Seller인 P씨가 부엌에 있던 값비싼 LG냉장고를 가져가 버리고 낡고 값싼 냉장고 한 개만 지하실에 남겨 두었다는 것이었다. 즉시 그 냉장고를 돌려주지 않으면 법적 소송을 하겠다는 것이었다.
사실상, 계약 당시에는 양쪽 당사자가 부엌에 있던 값 비싼 LG 냉장고(약 $3,000 정도)는 물론 지하에 있던 냉장고까지 포함되는 것으로 알고 계약을 마쳤던 것이다. 그러나 막상 놓고 가기가 아까웠던 P씨는 그냥 눈 딱 감고 이사짐 차에 실어버렸으리라….


P씨에게 전화를 하여 물어보니 “그 냉장고는 우리집 큰 딸이 선물로 사준 것 이기 때문에 남에게 줄 수 없다”며 막무가내로 우기는 것이었다. 어쩔 도리가 없어 필자가 냉장고 값을 물어 주어야 겠다고 생각을 하니 조금 약이 오른다. 그러나 계약서를 꼼꼼히 다시 살펴본 후에야 비로소 안도의 한숨을 쉴 수 있었다. 오퍼의 ‘Chattels Included’란의 냉장고 관련 문구는 “Fridge” 라고만 표기 되어 있었다. 오퍼상 문구로만 해석하자면 특정된 것이 아닌 어떤 것이어도 냉장고 한 대만 넘겨주면 되도록 되어 있었다. “Existing Fridges in the kitchen and basement”라는 문구를 삽입하거나 최소한 “Fridges” 라는 복수형을 사용했어야 했던 것이다.
좀 미안하기는 하였지만 Buyer측 중개인에게 전화를 걸어 “오퍼를 다시 읽어보라”는 말로 상황을 마무리 할 수 있었다.


결론) 거래가격에 포함되는 Chattels 중에 특히 냉장고, 샹들리에(Chandelier) 같은 것들에 대한 다툼이 적지않은 것을 볼 수 있다. 값 비싼 샹들리에를 거래 가격에 포함되는 것으로 계약을 했는데 이사 후에 보니 값싼 상들리에로 바꿔치기 된 것을 알게 된 매입자가 법에 호소하게 되었는데 “오퍼에 샹들리에로만 표기 된 것은 어떤 특정한 샹들리에로 볼 수 없다” 즉, 어떤 샹들리에로 대체해 놓을 수 있다는 원고 패소 판결을 받았다. 이런 어처구니 없는 손해를 방지하기 위해서는 메이커 이름을 명기하거나, “Existing Chandelier in the living room” 등으로 기재하고 사진까지 함께 찍어 놓는 것도 좋은 방법이다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Right At Home Realty Inc. >
문의: 416-409-9039


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