“소득검증, 과거실적 중심 재무제표 살펴”

[모기지 조언]

자영업 모기지신청인에 대한 소득검증은 사업 소유형태와 재무상태 분석을 거치는데, 이는 사업소득이 매년 지속적이고 안정적으로 창출되는지를 확인하기 위함입니다. Financial Statements 분석은 사업체 수익성을 판단하기 위해 과거실적에 촛점을 맞춰 관찰해 융자신청업체가 부채 상환능력이 있는지 판단하게 됩니다. 재무제표 기본적 이해를 위해 재무제표 구성과 분석방법을 간략히 설명드립니다.
 

■ Financial Statements의 구성

전형적인 재무제표는 5가지 부문으로 구성되어 지는데 Balance Sheet, Income Statement, Statement of Retained Earnings, Statement of Changes in Financial Position, Notes to the Financial Statements 들 입니다.

● Balance Sheet(대차대조표)는 사업체에 대한 일정시점의 재무상태를 나타내 주는 표로써 사업체의 자산(Assets), 부채(Liabilities)와 자본(Owner’s Equity)과의 관계를 보여줍니다. 자산은  현금, 건물, 장비, 재고등을 망라하여 사업체가 보유하고있는 재산을 의미합니다.  Liabilities는 사업체의 채무를, Owner’s Equity는 사업체의 자산으로 부채를 상환할 경우Owner에게 남겨질 재산가치를  의미합니다.  이를 공식으로 표현하면  다음과 같습니다. * Assets = Liabilities + Owner’s Equity

●Income Statement(손익계산서)는 일정기간의 사업체 영업실적을 나타내는 표로 크게 수익항목과 비용항목으로 구분, 다음과 같이 세분하여 표시하게 됩니다. 

△ Revenue or Sales(수입 또는 매출액) :영업활동으로 얻어진 수입금액.  △ Cost of Goods Sold(매출원가): 상품 생산·구매에 직접적으로 지불한 비용.  △ Gross Profit(총 이익): 매출액에서 매출원가를 뺀 금액.  △ Operating Expenses(영업 비용): 영업활동에서 발생된 비용.  △ Net Income(순 이익): 매출액에서 모든비용과 세금을 공제한 나머지 금액.  이를 공식으로 표현하면 다음과 같습니다. * Net Income = Sales - Cost of Goods Sold - Operating Expenses and Taxes

● Statement of Retained Earnings(잉여금 계산서)는 순익에서 배당금을 지급한 뒤 현금이나 새로운 자
산에 투자된 형태로 사업체내에 유보된 소득금액표로, 대차대조표에 이전되어 Owner’s Equity에 가산됩니다.

● Statement of Changes in Financial Position(재무상태 변동표)는 사업체가 현금을 어떻게 조달·운용하는지, 보고기간중 현금의 입출상황을 약술해 줍니다.  결과적으로 사업체의 부채 상환능력, 사업체내의 재투자와  배당금 지급능력을 판단하는데 도움을 주게 됩니다.

● Notes to Financial Statements(재무제표에 대한 주석)은  2가지로  Statements의 앞부분은 회계사나 감사의 Opinion(의견)이,  뒷부분에는  관련 주석이 기재됩니다.  의견에서는 재무제표의 잠재적 문제점을 보고하게 되며 주석은 회계절차 변경, 장기성 채무 조건, 순이익에 포함된 비정상적 항목, 기타 관련 사항들을 나타내게 됩니다.

<진화영 - 모기지 에이전트 / Atlantic(hs) Financial>

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