“수요 꾸준‥올해도 안정 예측”

비관론 “부동산 상승 사이클 종료·과잉공급, 이제 붕락 시작”

낙관론 “캐나다 경제 견실·낮은 이자율 지속·구매력도 든든”

세계적인 불황과 미국의 경기침체에도 불구하고 캐나다 부동산 시장은 근래 꾸준하고 견실한 흐름을 이어오고 있다.
그러면 올해 부동산 시장은 어떤 변화를 보일까. 이민자들 입장에서는 특히 내집마련에 신경이 쓰여 부동산 시황에 관심이 쏠린다. 2012년 캐나다, 특히 토론토 인근지역의 부동산 전망은 어떤지,  20여년 부동산을 다뤄온 전문가이자 중견 한인 리얼터인 김종욱 씨를 통해 전망해본다.
< 편집자 >

◇서론

예년과 마찬가지로 새해 부동산 시장의 전망에 대해 전문가들의 견해는 크게 두 갈래로 나뉜다. 즉,

1) 오랫동안 지속되어온 캐나다의 부동산 붐(Boom)이 글로벌 경제위기와 더불어 향후 몇 년간에 걸쳐 붕괴될 것이라는 견해와,

2) 괄목할 만한 경제 성장은 아니지만 2%대의 성장과 함께 낮은 이자율을 바탕으로 다소 안정된 부동산 시장이 될 것이라는 견해가 그 것이다.

◇본론

그러면 두가지 전망의 근거와 허실을 짚어보자.

우선 견해 1)처럼 올해 부동산 시장은 내리막을 걸을 것인가? 

캐나다 부동산 시장의 주택 붐은 1998년도부터 시작하여 약 13년 간 85%의 가격상승을 가져오며 서구 국가 중 가장 긴 사이클을 기록하고 있다. 

노바스코샤 은행 경제전문가들에 의하면 2011년 3/4분기 통계에서 대부분의 서구국가들이 느린 속도의 글로벌 경제 회복, 국가부채, 낮은 소비자 신뢰지수, 높은 실업률 등으로 경제 회복에 고전을 면치 못하는 동안 상위 10개국 중 단지 3개국 만이 주택가격의 상승을 기록 하고 있다. (캐나다 4.8%, 프랑스 4.4%, 스위스 3.3%)  

반면 아일랜드에서는 같은 기간에 14.7%의 주택가격 폭락이 있었으며 미국은 7.5%의 가격하락이 있었는데, 2005년 peak를 기록한 후 약 30%의 가격 하락세가 이어지고 있다. 

이 전문가들에 의하면 부동산 가격 상승의 사이클은 평균 12년인데 캐나다의 부동산 시장 붐(Boom)이 13년 째 계속되고 있으며, 글로벌 경제 위축에 따른 캐나다 경제의 불확실성, 높은 실업률, 토론토 콘도 마켓의 과잉공급 및 이에 대한 우려 등으로 인해 2012년부터는 부동상의 가격체제가 붕괴될 것이라는 것이다. 실제로 캐나다 중앙은행은 토론토 주택시장의 과잉 공급을 경고한 바 있고, 2011년 11월 통계를 보면 전국의 주택 신축이 13% 하락 되었으며 토론토와 벤쿠버 등 대형 도시의 콘도 신축도 23% 하락 하였음을 나타내고 있다.
 

그럼 견해 2)는 어떤가?

유럽 국가들의 2012년 경제 성장 예정치는 1% 대인 반면, 미국과 캐나다의 경제 성장 예정치는 2%대로서 2009년 미국의 4% 마이너스 성장에 비하면 매우 좋은 조건이며 부동산 시장의 붕괴는 일어나지 않는다는 견해이다. 미국의 경우 완전히 바닥까지 붕괴되었던 부동산 시장이 꿈틀대고 있고, 건축가들의 활동이 재개되고 있으며, 소비자 신뢰지수 상승, 그리고 증가되었던 렌트(임대) 시장이 포화되고 있다는 것이다.

캐나다중앙은행은 1960년대 이후 가장 긴 기간인 28개월 동안 낮은 이자율을 보유하고 있지만, 앞으로도 외적인 성장, 소비유도 등을 위하여 이자율을 높이기 보다는 안정된 포즈를 취하게 될 것이라는 전망이 우세하다. 

적어도 앞으로 18개월 동안 현재의 이자율을 유지할 것이며 현재의 주택구매력(Affordability)를 감안 한다면 2012년 역시 부동산 주택시장의 큰 변화는 없을 것이라고 전망한다. 

◇결론

위의 두 가지 견해 모두 나름의 근거와 타당성을 지니고 있다. 전문가들도 두 갈래로 나뉠진대, 실제로 향후 시장이 어느 방향으로 갈지는 한마디로 단정키 어렵다. 가급적이면 모든 일에 긍정적인 시각이 바람직하다는 나름의 선호가 있기는 하지만, 그에 앞서 부동산 현장을 오래 누빈 현업 경험자로써 여러 정황을 감안해 본다면 비관 보다는 낙관적인 전망 쪽에 더 무게가 실린다고 하겠다.   

실제로 주로 신규 분양 콘도인 New House Index의 2011년 10월 통계를 보면 9월에 비해 거래수가 0.2% 상승하였으며 (누적 2.5% 상승), 토론토, 에드몬튼이 이를 주도하여 각각 0.4%, 0.6% 많아졌다. 

Resale House(기존 주택)에 대해서는 CREA (Canada Real Estate Association)의 발표를 보면 11월의 매매건수가 6% 늘었으며, 가격 역시 4.6% 상승되어 3개월째 오름세를 유지하고 있다. 

그러나 리스팅은 전달에 비해 3.4% 줄어들어 Seller’s Market (수요에 비해 공급이 적어 seller에게 유리한 시장 상황)을 유지하고 있다. 이는 여전히 낮은 이자율과 함께 튼튼한 구매력(affordability)으로 꾸준하고 건강한 수요(demand)를 창출하고 있음을 보여주는 증거라고 생각된다.

CMHC(Canada Mortgage and Housing Corporation) 역시 금년 2012년의 부동산 시장 전망에 대해 안정적인 예측을 내놓고 있다.

또한 올해는 오일 샌드의 영향으로 캘거리와 에드몬튼 지역이 다시 가장 뜨거운 부동산 시장으로 떠오를 것으로 예상된다.

<김종욱 - Century21 New Concept, Sales Person>