중개인에게는 ‘신용의 의무’가 있다

미세한 조항 간과했다가 막대한 손실도

중개인은 고객에 대해 Fiduciary Duty (신용의 의무)를 지니고 있다.

즉, 모든 매매 과정에서 전문지식과 보살핌을 가지고 고객의 이익을 대변하고 방어해야 할 의무가 있다. 이를 적절히 수행치 못했다면 그에 대한 법적인 책임까지도 감수해야 한다.

사례) 몇 년 전 A씨 부부는 Richmond Hill 지역에 있는 시골냄새를 풍기며 대지가 넓고 아름다운 주택에 매료되어 중개인 M씨를 통해 오퍼를 넣기로 하였다. 오퍼를 넣기 전, 다시 한번 주택을 돌아보던 중 뒤쪽 뜰에 있는 septic tank(정화조) 주변이 젖어있고 질척질척한 상태인 것을 발견하고 중개인 M씨에게 이를 언급하며, septic tank에 대한 인스팩션 조항도 오퍼상에 컨디션으로 넣어줄 것을 부탁하였다. 그러나 중개인 M씨는 septic tank를 따로 언급하지 않고 일반적인 홈 인스팩션 조항만을 삽입시킨 채 오퍼를 진행시키게 된다.
 

첫 오퍼 금액은 $900,000이였는데 seller로부터 받아들여지지 않고 sign back도 없었다.

다시, 금액을 $975,000로 고쳐 오퍼를 내게 되었고, 계약금은 2만$에서 5만$로 올리었다. 이에 seller로부터 $980,000에 sign back이 되었으며 오퍼의 문구상에 몇가지 고침이 있었다.

대부분은 통상적인 것이었지만, 그 중 홈인스팩션 조항에 대해 “being satisfied that there are no structural defects” 라고 명기하여, 구조적인 문제만 없다면 계약은 파기할 수 없도록 고쳐 놓은 것 이었다.  그러나 중개인 M씨는 이의 문제점을 간과하고 받아들여 buyer A씨 부부에게 고친 부분들에 대해 이니셜을 하도록 하고 계약을 성사시키게 된다.
 

며칠 후, 홈인스팩션을 실시하였고 septic tank에 적지않은 문제점들이 발견된다.

A씨 부부는 계약취소를 원하였고, 계약금 5만$을 돌려주기를 요청하였다. 그러나 seller측에서는 “septic tank의 문제점은 구조적인 문제점이 아니다”라고 하며 계약 위반이기 때문에 계약금을 돌려줄 수 없다고 하였다. 결국 A씨 부부는 중개인 M씨와 Broker를 걸어 손해배상 소송을 하게 된다. 법정에서 중개인 M씨는 주장하기를 “Buyer A씨 부부도 자기들이 오퍼상의 문구들을 읽고 이해했기 때문에 사인과 이니셜을 했던 것이며 그들에게도 일정부분 책임이 있다”고 항변하였다. 

그러나 판결문에서는 “중개인 M씨는 고객의 이익을 위해 Fiduciary Duty”를 수행하지 못하였으므로 고객의 손해에 대해 전적인 책임이 있으며, 고객의 책임은 물을 수 없다”며 Buyer A씨 부부의 계약금 손해액 5만$과 이자를 함께 중개인이 지불하라는 판결이 내려진다.
 

결론)
1) 승소판결을 받았으나 A씨 부부의 오랜 기간 정신적 고통과 시간적 손해, 각종 경비 등은 어떻게 보상받을 수 있을 것인가?

2) 만약 seller가 그 주택을 다른 Buyer에게 매매하게 되어 매매가격이 $900,000이였다고 한다면, 원래의 매매가격 $980,000과의 차액 중 계약금 5만$을 뺸 나머지 3만$에 대해 seller에게 다시 보상해야 할 경우도 염려하지 않을 수 없다.

3) 전문지식을 가진 성실한 중개인을 선택하는 일은 매우 중요한 일이다.

<김종욱 -  부동산 리얼터, Century21 NewConcept>
문의: 416-409-9039