모기지는 모두 복리… 적용기간 확인을

모기지 복리 계산

독자분들 모두 복리라는 말을 들어보셨을 줄 압니다. 말 그대로 이자에 이자를 물리는 계산법입니다. 영어로는 Compounding 이라고 합니다만, 은행에서 받으시는 모든 모기지가 복리라는 것은 알고 계시는지 모르겠습니다. Compounding은 1년 동안에 몇번 일어나는가에 따라 결과적으로 큰 차이를 보일수 있는데, 간단히 말하자면 이자에 이자 더하기를 얼마만에 한번씩 하는가에 따른 차이입니다. 

예를 들어 $100을 똑같이 ㄱ과 ㄴ이 10% 이율로 모기지를 얻고 1년만에 상환하기로 했다 칠 경우 ㄱ은 J1=10%, 그리고 ㄴ은 J12=10% 라고 가정해 보겠습니다. 여기서 J는 Compounding Period를 나타냅니다. ㄱ은 1년에 한번 단순 이자만 적용된다는 소리이고, ㄴ은 1년동안 12번의 이자에 이자 더하기를 하게 된다는 말입니다.

1년이 지난후 ㄱ이 갚은 이자는 모두 $10이 되지만 ㄴ이 갚은 이자는 $10.48이 되는 결과를 초래합니다. Percentage로 본다면 단순 이자에 비해 4.8%를 더 낸 상황이 되며, 총 금액에서 따져도 0.48%에 해당하는 금액이 이자로 더 지불되는 것입니다.

다행스러운 일은 Private Lender를 제외하고는 모기지 이자율은 Semi-annualy, 즉 1년당 2 Compounding Period를 가지고 있다는 것인데 이제 잘 이해 하시겠지만 1년에 두번 복리로 계산 되고 있습니다. 그렇지만 그 차이는 단순 이자 계산법보다는 항상 조금 높은 실제 이자 부분을 만들어 내는 것은 당연합니다.

모기지를 얻고 마지막 단계에서 손님들이 서명하시는 Mortgage Statement라는 서류를 경험해 보신 분들은 모두 기억하실 텐데, 하단부분에 콩알만한 글씨로 은행의 실제 이자율이 표시되어 있습니다. 그 이자율이 실제적으로 고객이 1년에 단순이자로 계산했을때 지불하시게 될 단순 이자율입니다.  

복리의 마술은 투자자들에게는 매력적일지 몰라도 모기지를 얻는 사람들에게는 그리 반가운 마술은 아니라는 것 기억하시고, 혹시 누군가 이자율에 관해 말한다면 복리인지 아닌지, 복리라면 복리적용 기간이 어떤지를 꼭 한번 따져 보시길 바랍니다.

< 한수지 -  First Financial Corp. 대표 겸 Principal Broker >
문의: 416-602-0114