구매자 실거주 않으면 국세청이 반납 통보

HST 리베이트 혜택

요즘, 부쩍 교민 여러분의 문의가 잦아졌다. 신규 콘도를 분양받아 입주한지 적게는 1년, 많게는 10년에 이르는 분들이다. 내용인 즉, 콘도를 분양 받을 때 혜택을 보았던 HST 리베이트(2~3만불)를 반납하라는 국세청의 통보였다. 요 몇 년 사이 신규분양 콘도가 쏟아져 나오다 보니 국세청의 발길이 바빠진 탓이리라….
 

1) HST 리베이트란 무엇인가? ; 콘도, 타운하우스, 단독주택을 막론하고 새로 지은 부동산에는 HST(13%)가 부과된다. 그러나 구매자가 Principal Residence(주 거주지)로 사용하거나, 구매자의 직계혈족(배우자, 자녀,손자,손녀,형제,자매,부모)의 Principal Residence로 사용할 때에는 HST 리베이트의 혜택을 받게된다. 그러나, 차후에 국세청의 추적에 의하여 해당 콘도나 주택에 제3자가 살고 있음이 발견되면 지체없이 HST 리베이트의 반환을 요구하게 된다.
 

2) HST 리베이트의 금액은 얼마나 될까? ; HST (13%)는 Federal Portion(연방정부 몫) 5%와 Provincial Portion(주 정부 몫) 8%로 구성되어 있다. 주 정부 몫(8%)에 대한 부분은 75%의 리베이트가 주어지며, 최대 $24,000 까지의 혜택이 부여된다. 연방정부 몫(5%)에 대한 부분은 구입가격 $350,000까지는 36%의 리베이트, 최대 $6,300의 혜택이 주어지며, $350,000이 넘는 부분에 대해서는 점차 작아지는 비율이 적용된다.
 

3) HST는 분양가격에 이미 포함되어 있으며, Builder가 내어야 하는 것인데 왜 분양을 받은 개개인이 반환하여야 하는가? ; Builder가 분양가격을 책정할 때에 모든 구매자가 HST 리배이트 자격이 있다는 추정하에 만들어진 것이라는 계약서상의 명시로 인하여, 추후 구매자의 자격요건이 되지 않는다면 이는 구매자의 책임으로 돌아올 수밖에 없다.
 

4) 실수요자에게 세금혜택을 베풀고, 부동산 투기를 막으려는 정부의 정책을 비난할 수는 없다. 그러나 억울하게 HST 리베이트를 추징당하는 사례가 적지않음을 볼 수 있다.
 

사례) Philip 씨는 1999년도에 Builder로부터 Duplex Home을 구입하였다. 그러나 적은 수입으로 인하여 몰기지를 얻기가 쉽지 않자 은행 측의 요구에 따라 수입과 크레딧이 좋은 그의 숙부를 Title(명의)에 함께 집어넣기로 하였다. 즉, 소유 지분을 Philip 씨 99%, 숙부 1%로 만들어 명목상으로는 2명의 소유주가 되어야 했지만 구입후 Philip 씨가 거주하고 있었다. 그러나 국세청에서는 HST(당시는 GST) 리베이트 자격이 없다 하여 이의 반납을 통보하게 된다. Philip 씨는 이에 불복하여 TAX Court에 재판을 청구한다. 즉, 소유주가 2명이 된 것은 몰기지를 얻기 위해 은행의 요구에 따라 명목상으로 한 것뿐이지, 실제로 본인이 거주하고 있기 때문에 HST 리베이트 자격이 있다는 항변이었다.
그러나 TAX Court는 Philip 씨의 손을 들어주지 않았다. Philip 씨의 숙부는 그 집을 Principal Residence(주 거주지)로 사용하지 않았다는 것이다. 단 1%의 지분을 가지고 있다 하더라도 두 사람이 직계 혈족이 아니라면, 두 사람 모두 자격요건이 되어야 한다는 판결이었다.
 

결론) 무언가 논리적이지 못한 구석이 있는 것 같다. 그러나 법을 만드는 것도, 법을 해석하는 것도 역시 통치주체이기 때문에 무어라 항변하기에는 넘지 못할 벽이 있다. 넘지못할 벽은 피해서 우회해야 한다. 다만 걱정되는 것은 적지않은 교민들이 몰기지의 자격요건이 되지않아 은행의 요구에 따라, 제3자를 명목상 Title에 함께 올리게 되는 사례가 많음이다. 또한 많은 분들이 신규콘도나 주택을 분양받아 이미 입주하였거나 입주할 예정이다. 국세청으로부터 HST 리베이트 반납을 통보받을 수 있음을 항상 유념해야 한다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >

문의: 416-409-9039