적정소득·자가부담·부대비용·각종서류 확인
콘도 클로싱의 유의사항에 대하여 그동안 여러 차례의 Condo모기지를 Arrange하면서 겪었던 경험을 바탕으로 말씀드리고자 합니다.
콘도분양은 계약 후 장기간에 걸쳐서 진행되는 관계로 예상치 못한 경제여건 변화와 변경된 모기지규정 등으로 인하여 당황스러운 사태가 발생하는 경우를 종종 보게 됩니다.
빈번하게 접할 수있는 문제점 중에서 가장 중요하다고 생각되는 몇가지만 살펴봅니다.
첫번째는 Income Qualification입니다. 즉, 고객이 본인의 소득으로 모기지관련 지출, 모기지와 콘도 유지비용(관리비, 재산세, 냉난방비)을 Carry해 나갈 수 있는가 하는 점입니다.
첫번째는 Income Qualification입니다. 즉, 고객이 본인의 소득으로 모기지관련 지출, 모기지와 콘도 유지비용(관리비, 재산세, 냉난방비)을 Carry해 나갈 수 있는가 하는 점입니다.
이해를 쉽게 하기 위해 예를 들면, 세전 소득기준으로 년 소득 $50,000을 신고하신 고객께서 $500,000 짜리 콘도를 구입하고 80%인 $400,000의 모기지를 5년 고정금리 2.99%로 25년 상환 기준으로 신청한 것으로 가정하면 월 상환금 $1,890.93(년 $22,691.16)와 월 콘도 유지비용 $816.67(년 $9,800 =재산세 $5,000 + 관리비 $4,800), 합계 월 $2,707.60(년 $32,491.20)을 부담하셔아 하므로 년간 기준 소득대비 64.98%에 달하게 됩니다. 이 비율을 GDS(Gross Debt Service Ratio)라고 하며 대부분의 금융기관의 GDS는 39%로서, 이 경우는 금융기관의 기준에 미달된다고 생각됩니다.
두번째로는 Down Payment입니다. 콘도의 경우는 대부분 계약시 5%, 중도금 10%, 입주시 5%, Final Closing시 5%의 Down Payment를 요구하기 때문에 입주 후 융자신청시에는Closing 때의 5%에 대하여만 3개월 이상 은행거래 기록을 요구하게 됩니다. 따라서 해당 금액을 미리 금융기관에 예치해 놓으셔야 합니다.
세번째로는 Closing Cost입니다. 부동산을 구입하면 기본적으로 Land Transfer Tax, 변호사 비용과 기타 부대비용이 추가되기 때문에 금융기관에서는 약 1.5%정도의 여유자금 확보여부를 검증하려고 합니다. 즉, 위 경우를 기준으로 $500,000의 1.5% 인 $7.500이 별도로 필요하게 됩니다.
네번째로는 준비서류들입니다.
1. 먼저 콘도계약서입니다. 콘도의 경우 장기간에 걸쳐 진행되기 때문에 최초 계약서외에 수차례에 걸쳐 콘도회사와의 계약변경, Communication 문서들이 오가게 되는데 별도로 File해 놓지 않으면 막상 필요한 때에 찾기가 힘들어 져서 낭패를 당하게 됩니다. 금융기관에서는 부속서류를 포함한 계약서 전체를 요구하기 때문에 항상 Update해 놓으실 것을 당부드리고 싶습니다.
2. Income Tax보고서와 CRA의 NOA 최근 2년치입니다. Business를 하실 경우 추가로 2년치 Financial Statements(재무제표)를 요구합니다.
3. Employ Letter 또는 Business Registration (Master Business License). 직장인들은 소속회사가 발행한 재직기간, 소득금액이 기재된 재직증명과 최근 Pay Stub, 자영업자는 Business 등록서류(신청인의 Owner여부, 운영기간 확인).
4. 기타: 신원확인서류 : SIN CARD, 운전면허증 사본. 기존Mortgage Statement, Bank Account Statements, VOID Cheque등.
모기지융자, Business구입 및 Set up 과 관련하여 궁금하거나 상담이 필요하시면 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다.
< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca
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