“소득검증, 과거실적 중심 재무제표 살펴”

● Biz 칼럼 2011. 10. 11. 18:23 Posted by SisaHan
[모기지 조언]

자영업 모기지신청인에 대한 소득검증은 사업 소유형태와 재무상태 분석을 거치는데, 이는 사업소득이 매년 지속적이고 안정적으로 창출되는지를 확인하기 위함입니다. Financial Statements 분석은 사업체 수익성을 판단하기 위해 과거실적에 촛점을 맞춰 관찰해 융자신청업체가 부채 상환능력이 있는지 판단하게 됩니다. 재무제표 기본적 이해를 위해 재무제표 구성과 분석방법을 간략히 설명드립니다.
 
■ Financial Statements의 구성
전형적인 재무제표는 5가지 부문으로 구성되어 지는데 Balance Sheet, Income Statement, Statement of Retained Earnings, Statement of Changes in Financial Position, Notes to the Financial Statements 들 입니다.

● Balance Sheet(대차대조표)는 사업체에 대한 일정시점의 재무상태를 나타내 주는 표로써 사업체의 자산(Assets), 부채(Liabilities)와 자본(Owner’s Equity)과의 관계를 보여줍니다. 자산은  현금, 건물, 장비, 재고등을 망라하여 사업체가 보유하고있는 재산을 의미합니다.  Liabilities는 사업체의 채무를, Owner’s Equity는 사업체의 자산으로 부채를 상환할 경우Owner에게 남겨질 재산가치를  의미합니다.  이를 공식으로 표현하면  다음과 같습니다. * Assets = Liabilities + Owner’s Equity

●Income Statement(손익계산서)는 일정기간의 사업체 영업실적을 나타내는 표로 크게 수익항목과 비용항목으로 구분, 다음과 같이 세분하여 표시하게 됩니다. 
△ Revenue or Sales(수입 또는 매출액) :영업활동으로 얻어진 수입금액.  △ Cost of Goods Sold(매출원가): 상품 생산·구매에 직접적으로 지불한 비용.  △ Gross Profit(총 이익): 매출액에서 매출원가를 뺀 금액.  △ Operating Expenses(영업 비용): 영업활동에서 발생된 비용.  △ Net Income(순 이익): 매출액에서 모든비용과 세금을 공제한 나머지 금액.  이를 공식으로 표현하면 다음과 같습니다. * Net Income = Sales - Cost of Goods Sold - Operating Expenses and Taxes
● Statement of Retained Earnings(잉여금 계산서)는 순익에서 배당금을 지급한 뒤 현금이나 새로운 자
산에 투자된 형태로 사업체내에 유보된 소득금액표로, 대차대조표에 이전되어 Owner’s Equity에 가산됩니다.

● Statement of Changes in Financial Position(재무상태 변동표)는 사업체가 현금을 어떻게 조달·운용하는지, 보고기간중 현금의 입출상황을 약술해 줍니다.  결과적으로 사업체의 부채 상환능력, 사업체내의 재투자와  배당금 지급능력을 판단하는데 도움을 주게 됩니다.

● Notes to Financial Statements(재무제표에 대한 주석)은  2가지로  Statements의 앞부분은 회계사나 감사의 Opinion(의견)이,  뒷부분에는  관련 주석이 기재됩니다.  의견에서는 재무제표의 잠재적 문제점을 보고하게 되며 주석은 회계절차 변경, 장기성 채무 조건, 순이익에 포함된 비정상적 항목, 기타 관련 사항들을 나타내게 됩니다.

<진화영 - 모기지 에이전트 / Atlantic(hs) Financial>
융자상담·문의: 647-688-8593


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신용카드…마일리지·캐쉬백·보험 혜택도

● Biz 칼럼 2011. 10. 11. 18:21 Posted by SisaHan
계속 진화‥ 잘 활용하면 생활에 큰 도움
[투자 조언]

세상을 변화시키는 것들이 많이 있지만 그중의 하나가 우리가 거의 매일 사용하는 플라스틱 돈이라고 할 수 있는 신용카드라고 생각된다. 종전에는 현금 없이 사용한 후 한달 쯤 지나 돈을 지불하는 신용수단으로 사용해 왔지만 요즘에는 다양한 혜택을 주는 카드들도 나와 있어 카드를 잘 활용하면 생활에 큰 도움이 될 수 있다.
신용카드의 혜택은 어떤 것들이 있는 지 알아본다.
 
첫째, 마일리지 보너스, 제가 아는 어떤 분은 여행용 마일리지를 주는 신용카드를 사용한 후 마일리지가 축적되면, 이 마일리지만을 활용하여 항공권을 얻어 해외여행을 한다. 

둘째, 사용한 금액의 일정비율을 현금으로 돌려받는 Cash Back혜택. 카드 회사에 따라 다르지만 사용금액의 1~3%의 현금을 돌려준다. 본인도 얼마 전 신용카드가 너무 많아 하나를 줄이기로 하고 없애기 전에 신용카드를 확인보니 1000달러가 넘는 현금으로 돌려 받을 수 있는 돈이 기다리고 있어 놀란 경험이 있다. 그 후 물건 구입은 물론 각종 공과금 등 사용가능한 모든 비용지출은 가급적 신용카드를 활용한다.

셋째, 보험혜택을 부여하고 있다. 모든 카드가 다 이러한 보험혜택을 주고 있는 것은 아니지만 연회비를 받는 신용카드는 대부분 여행보험이나 해외여행시 여행을 취소하거나 여행시 문제로 인해 발생하는 비용이나 긴급 의료보험의 혜택을 주고 있어, 여행을 많이 하는 사람에게는 매우 유용한 혜택이라고 생각된다.

넷째, 자동차를 가지고 있는 사람에게는 운전중에 발생하는 타이어 펑크시 교체, 사고시 견인서비스, Oil 배달 등 긴급시 Road Service도 받을 수 있다. 
흔히 자동차회사에서도 보증하고 있지만 그 기간이 보통 3년정도까지만 보장을 하고 있어 이러한 경우 CAA의 자동차서비스와 같은 별도의 회비를 지불하지 않고도 유용하게 활용할 수 있다. 

다섯째, 구입한 상품의 워런티 혜택. 구입한 상품이 손상을 입거나 도난을 당할 경우 수리나 교체를 해주고, 제품의 워런티도 1년정도 연장받을 수 있다. 단 미리 카드회사에 등록을 해야 하는 경우도 있으며, 상품에 따라 예외도 있다.
 최근에는 휴대용 전화기 뒷부분에 부착되어 별도로 신용카드가 필요없이 전화기를 신용카드로 사용할 수 있는 편리한 Mobile 신용카드도 나와 있어 신용카드가 앞으로 얼마나 더 진화될 지 기대된다. 
(캐나다의 모든 신용카드를 비교한 세부정보가 필요하신 분은 연락바람)

<김경태 - 은퇴투자 상담사 / Maxfin 증권·보험>
문의: 416-512-9018


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“주택보험에 가입했으니 모든 게 해결된다?”

● Biz 칼럼 2011. 10. 11. 18:20 Posted by SisaHan
보험적용 꼼꼼히…집 비울 땐 난방·수도 체크
[부동산 거래 조언]

부동산 중개인으로서 보험 이야기를 늘어놓는 것이 무언가 엇박자인듯 하지만, 주택등과 같은 부동산 소유주들은 반드시 짚고 넘어가야 할 중요한 문제이므로 간략하게 언급하고자 한다.
사례) 몇년전 부동산 시장이 약간 침체되어 있던 시기였다. John씨 부부가 팔기위해 내놓은 집이 몇개월째 팔리지 않고, 애를 태우던 중 뜻밖에 꽤 괜찮은 오퍼를 받게 되었고, 매매가 성사되었다.
매매계약서에 싸인을 마친 John씨 부부는 이를 기념하기위해 따스한 Caribbean 해안으로 2주일간의 꿈 같은 여행을 떠나게 된다.
 
그러나 여기에서부터 악몽과 같은 상황이 전개되기 시작한다. 여행에서 돌아온 이들 부부를 맞이한것은 물난리가 나서 엉망이 되어버린 집안이었다.
그 꿈같았던 여행기간중에 공교롭게도 Furnace(난방기)의 휴즈가 나가버렸고, 수도파이프들이 동파되어 지하실은 물이 차올라 Pool장이 되어버렸고, 1층 역시 홍수를 겪은 후 물이 빠진듯한 처참한 몰골 이였다. 그 집을 사기로 했던 Buyer는 이를 알고 계약을 취소하고 계약금을 되찾아버린다.
John씨 부부는 보험회사에 연락하여 도움을 청하였으나 돌아온 답변은 그들이 전혀 알지 못하던 이야기 들이었다. 보험 Policy에 의하면 주택 소유주가 4일이상 집을 비울때는 메인 수도 발브를 잠그고, 수도관 내의 압력을 빼냈어야 하며, 아니면 보험회사에 미리 집을 비우는 것을 통보하고, 수시점검을 받도록 했어야 한다는 것이었다.
보험에 가입했으니 모든 것이 해결될 줄 알았던 John씨 부부에게는 피해갈 수 없는 크나큰 경제적 손실과 정신적 고통이 뒤따르게 된다.
해설) 주택 혹은 다른 부동산을 구입하는 어느 누구도 보험가입 자체는 당연시 하면서도, 그 보험의 내용에 대해서는 알지도 못하고, 무관심한것을 종종 보게 된다. 보험은 대략 3가지 등급으로 나뉘게 되며, 보험료에 약간의 차이가 있게 된다.
 
1. Basic Coverage: 몇가지 기본적인 위험요소만이 적용대상이며, 가장 보편적인 보험이라 할 수 있다. 즉, 비행물질 및 차량에 의한 훼손, 누전, 화재, 낙하물질, 번개, 폭동, 도둑, 타인에 의한 고의적인 훼손, 창문파손, 바람에 의한 훼손 등이다. 그러나 자연재해, 전쟁, 흰개미 등 곤충, 쥐, 너구리 등에 의한 피해는 적용대상이 아니다. 여기에서 가장 주목해야 할 사항은 Water damage from flood(물의 범람 혹은 홍수로 인한 피해), Sewer backup(하수구의 역행에 의한 피해)이 보험적용 대상에 포함되지 않는다는 점이다. 필자가 알고있는 몇몇 한인분들 께서도 이로 인해 많은 피해를 보게 된 경험이 있다. 비교적 지대가 낮은곳에 주택을 가지신 분들은 이에 유념하여 1년에 몇십불만 더 내면 이를 커버해주는 Policy에 가입 할 수 있다.

2. Mid-price Policy: 특별히 나열된 위험요소를 제외한 거의 모든 위험이 보험적용 된다.

3. Comprehensive Policy: 특별히 기술되어 있는 위험이 아닌 한, 좀 더 포괄적인 모든 위험이 적용대상임.

결론) 제법 쌀쌀해진 공기가 옷깃을 스친다. 재삼 강조하고 싶은 말이 있다.
1. 며칠동안 집을 비울때에는 *난방을 켜서 최소한의 실내온도를 유지시킨다. *수도관 메인밸브를 잠그고, 모든 수도꼭지를 열어 공기압력을 다 빼낸다.
2. Water damage from flood, Sewer backup등 water damage에 대한 조항은 Policy에 필히 포함시키도록 한다.
                                            
<김종욱 - 부동산 리얼터 / Century21 New Concept>
문의: 416-409-9039

 

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