비즈니스 론‥ 영업 이익 중요

● Biz 칼럼 2013. 4. 14. 19:00 Posted by SisaHan
상업용 모기지는 융자비율 낮고 이자는 비싸

이제 정말 봄이 온 것 같습니다. 날이 풀리면서 얼어 붙었던 우리 마음도 풀어지고 우리동포님들의 영업 환경과 경제사정도 활짝 피어 났으면 좋겠습니다.
그동안 주로 주택모기지에 대하여 소개해 드렸었는데 이제는 먹고 사는 문제가 달려 있는 Business Loan 과 상업용 모기지에 대하여 소개해 볼까 합니다.

1. Business Loan
- 은행에서 Business Loan이라고하면 일반 Business Loan과 정부보증 Business Loan 으로 구분해서 취급합니다.
- 일반 Business Loan 은 은행마다 고유한 기준에 따라 자체적으로 취급하는 대출 프로그램이며 시설자금과 운영자금으로 구분되며,
- 정부보증 Business Loan은 정부가 일정부분을 보증하는 대출 프로그램이기 때문에 정부에서 정한 일정한 기준에 부합하는 대상(주로 시설자금, 매출액 년간 $5백만이하, 최고한도 $500천)에 대하여만 융자할 수있고 또 그 기준도 엄격히 준수해야 하는 조건이 있습니다.
- Business Loan 을 받기 위해서는 은행에서 융자 심사시 중점적으로 점검하는 다음과 같은 주요 Point를 집중적으로 Review해 보아야 할 것입니다.

1) 최근 2년동안의 영업실적, 즉 재무제표상 융자금을 상환할 수 있는 충분한 이익(또는 Cash Flow)을 올리고 있는가
2) 신청인의 신용상태는 우량한가, 즉 기존 대출금은 잘 상환하고 있으며 신용점수는 좋은 편인가( 금융기관 마다 기준신용점수가 다름 : 최하 650이상) 
3) 자기자금은 얼마나 보유하고 있는가, 총 소요 자금중 자기자금 비중은 얼마나 되는가(기준 50%), 융자요청액은 과도하지 않은가
4) 사업계획은 합리적이며 신청인의 사업경험에 비추어 타당성이 있는가
5) Lease기간은 충분하며 융자 상환 기간이상 계약되어 있는가
6) 시설자금의 경우에는 감정가에 대하여 75% 범위 이내인가

2. 상업용 Mortgage
- 상업용 Mortgage는 주택이외의 부동산에 대한 대출을 총칭하는데 개인이 소유·운영하는 소규모 영업용 건물, 소규모플라자, 대형 쇼핑센터, 공장, 창고등 산업용 그리고 렌털용 사무실 빌딩, 5 Unit이상 주거용 주택/Apartment,투자용 부동산 등을 포함하며 일반 주택 모기지에 비하여 융자비율(Loan to Value)은 낮은 편(60%-75%)인 반면 이자율은 비싼(Prime + 1.5%이상) 편이다
- 상업용 모기지의 경우에도 Business Loan의 경우 처럼 점검해야 할 주안점 외에 상업용 부동산의 특성상 임대수입이 주 수입원이기 때문에 특별히 주요 Tenant의 신용상태, 잔여 Lease기간, 그리고 임대용 부동산으로 부터의 Cash flow에 의한 대출금 상환자원의 조달가능성 여부에 중점을 두고 검토하게 된다.
Business Loan과 Commercial Mortgage에 대한 자세한 내용은 Case별로 다양하기 때문에 지면에 다 안내하지 못함을 양해하여 주시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593

 

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한국민은 ‘평온’ ‥ 외국기자들은 ‘긴박’

● COREA 2013. 4. 14. 18:53 Posted by SisaHan
파주 출입사무소에 외신몰려 “북한태도 예전 같지 않다”

중동의 분쟁지역을 주로 다녀 ‘전쟁 개시자’라는 별명을 갖고 있는 미국 NBC의 리처드 엥겔 기자까지 입국했다. 위기가 고조되고 있는 한반도를 취재하기 위해 들어온 해외 언론인들은 현재 한반도 상황의 긴박성을 대변해준다.
지난 3일, 북한이 개성공단 출경금지 조치를 내린 이후로 해외 언론인들은 경기도 파주시 도라산 남북출입사무소(CIQ)에서 개성공단 사태를 생중계하고 있다. 9일은 통신사 <AP> <로이터>와 일본의 아사히TV, NHK, TBS, 중동의 알자지라, 미국의 CBS 등이 CIQ를 찾았다. 
이들은 대부분 한반도 위기가 어느 때보다 심각한 상황이라고 판단했다. 북한의 태도가 전보다 예측 불가능해졌다는 이유에서다. 김양건 북한 대남담당 비서가 8일 개성공단을 방문하면서 사태 해결의 실마리가 나올 것이라고 예상했지만 오히려 북한이 북한 노동자들을 공단에서 철수시켰기 때문이다. 외신 기자들은 한국 내의 자국민들이 철수하는 등의 움직임은 없지만 불안요소가 더 증가하고 있다고 분석했다.
 
미국 국무부를 출입하는 CBS의 마거릿 브레넌(Margarret Brennan) 기자는 처음으로 CIQ를 방문해 개성공단 사태를 취재했다. 그는 “미국은 많은 우려를 하고 있고, 만약 실제 충돌이 있게 되면 종군기자를 제외한 언론인들은 철수하게 될 것이다”라며 “하지만 김정은 정부가 무엇을 하려는지 알아내는 것은 큰 흥밋거리”라고 말했다. 이어 그는 “지금 미국 매체의 보도를 보면 위협이 있을까봐 우려하지만 한국 사람들은 걱정을 별로 안 하는 것 같다”며 “앞으로 무슨 일이 있을지 장담할 수 없다”고 말했다.
홍콩 피닉스TV의 안젤라(Angela) 기자는 “북한이 벼랑 끝 전술을 펼치는 것은 군사력이 강한 미국을 상대로 뭔가를 얻기 위한 수법 중의 하나“라고 봤다. 그는 ”어쩌면 개성공단 사태가 남북대결 과정에서 대화를 열 수 있는 실마리가 될 수 있고 개성공단을 시작으로 다시 남북관계가 좋아지지 않을까“라고 예상하며 ”언제 풀릴지 알기 어렵지만 태양절인 15일 전에는 해결방안이 나오지 않을지, 서로 무력 대결하는 국면으로는 가지 않을 것 같다“고 전망했다.
 
일본 최대 공영방송사인 NHK의 서울지국장 츠카모토 소오이치 기자는 “예전보다 예측 불가능성이 커졌다”며 “이전 북한은 4월 15일 태양절(김일성 전 주석 생일)과 같은 큰 행사를 앞두고는 군사적인 긴장감이 없었다”며 “(하지만) 이번에는 그 전례가 아무런 도움이 되지 않을 수도 있다”고 내다봤다. 그는 “1998년 김대중 정부가 출범할 때도 그해 8월, 북한이 대포동 미사일을 쏘는 등 남북관계가 긴장됐다”며 “당시 반세기 만의 정권교체였다는 점을 생각한다면 북한은 한국 정부가 교체되면 대북관계에 성실하게 대응하는지 그 의지를 시험하는 의도도 있을 것”이라고 분석했다. 다카토 아키코 일본 TBS 기자는 “독자적인 논리가 있겠지만 북한이 어디로 튈지 상상하기 어렵다”며 “한 명의 외국인으로서는 이같은 사태가 걱정스럽고 불안하다”고 말했다.


▶오산 공군기지 담벽 안으로 북쪽을 향한 패트리엇 미사일 발사대가 보인다.


‘북핵 외교적해결 불가능’인식 과반↑ 
CNN조사 미국인들“북, 즉각적인 위협”41%

미국인들의 북한에 대한 인식이 급격히 악화돼 외교·경제적 수단만으로 북한 핵문제를 풀기 어렵다는 응답이 처음으로 과반에 이른 것으로 조사됐다. CNN은 이달 5~7일 미국인 1012명을 대상으로 북한에 대한 인식을 조사해보니, 41%가 북한을 미국에 대한 ‘즉각적인 위협’으로 여기고 있는 것으로 나타났다고 8일 보도했다. 이는 보름 전보다 13%포인트나 높아진 것으로 사상 최고치라고 CNN은 전했다.
이번 조사에서 북한을 ‘위협이 되지 않는다’고 보는 사람은 16%였다. 키팅 홀랜드 여론조사 담당 국장은 “만약 북한 지도자 김정은이 미국인들의 주목을 받기를 원했다면 그의 전략이 효과를 나타내기 시작한 셈”이라고 말했다. 또 ‘북한 관련 상황을 외교·경제적 수단만으로 해결 가능하다고 보느냐’는 질문에는 ‘그렇지 않다’는 응답이 51%나 차지했고, ‘그렇다’는 응답은 46%였다. 홀랜드 국장은 “미국인 절반 이상이 북한 상황을 외교·경제적 수단만으로 풀기 어렵다고 대답한 것은 이번이 처음”이라며 “외교로 충분히 해결 가능하다고 보는 사람들이 시간이 흐르며 계속 줄었다”고 말했다. 같은 조사에서 외교·경제적 수단만으로 해결 가능하다고 응답한 비율은 2006년 10월 60%, 2012년 4월 53%였다.
‘남한이 북한한테서 공격을 당했을 때 미국이 군사력을 사용해야 하느냐’는 질문에는 61%가 지지했다.
< 워싱턴=박현 특파원 >


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한반도는 지금 ‘평화 제로’

● Hot 뉴스 2013. 4. 14. 18:48 Posted by SisaHan

▶을씨년스럽게 휑한 남북출입사무소.


연일 긴장고조에 불안감도 확산

남북관계의 유일한 ‘생명선’이던 개성공단이 4월9일 마침내 가동을 멈췄다. 이어 10~15일 사이에 물리적 도발 전망도 나오고 있다. 핵실험이나 미사일 발사와 같은 간접도발일 가능성이 크지만, 기습공격이나 테러와 같은 직접도발 가능성도 제기되고 있다. 북한이 잇달아 전쟁을 경고하는 도발적 언사를 늘어놓자 국지전을 우려하는 불안감이 높아지고 있다. 금융시장의 변동성이 커졌고, 대형마트의 생필품 매출이 늘었다. 온갖 어려움 속에서도 김대중·노무현 정부 10년 동안 쌓아왔던 ‘한반도의 평화’라는 공든탑이 5년 남짓 만에 흔적도 없이 사라졌다.
 
개성공단의 미싱은 가동 9년 4개월 만에 회전을 멈췄다. 북한의 세 차례 핵실험, 2010년 3월 천안함 침몰, 11월 연평도 포격 때도 없던 일이다. 9일 오전 파주시 경의선 남북 출입사무소(CIQ)를 통해 돌아온 입주업체의 한 직원은 “오늘 북한 직원들이 출근하지 않았다. 이제 끝장났다”고 고통스럽게 말했다. 북한 근로자 5만4000여명을 매일 아침 8시께 실어나르던 250여대의 통근버스도 움직이지 않았다. 납품 기한을 맞추기 위해 운동복 1000벌을 승용차에 바리바리 싣고 돌아온 다른 입주업체 직원은 “처자식을 먹여 살려야 하는데…”라며 울상을 지었다. 이날 71명이 돌아왔고, 외국인 2명을 포함해 408명이 실낱같은 희망을 붙든 채 개성에 남아 있다.
북한은 이날 “서울을 비롯해 남조선에 있는 모든 외국기관들과 기업들, 관광객을 포함한 외국인들은 신변안전을 위해 사전에 대피 및 소개대책을 세워야 할 것”이라고 경고하며 불안감을 부추겼다.
모 대학 교직원 김아무개(40)씨는 “지난해 12월 북한이 인공 위성을 쐈을 때만 해도 별 느낌이 없었다”고 말했다. 그러나 긴박하게 돌아가는 최근 정세를 보며, “이러다간 전쟁이 날 수도 있겠다는 생각이 덜컥 들었다”고 했다. 그사이 미국의 첨단 무기들이 잇따라 출몰했고, 서로 질세라 남북간에 초강경 발언이 오갔다. 김씨는 보유중인 주식이 폭락할까봐 걱정하며 수시로 주식 시세를 확인한다.
 
2010년 11월 북의 포격을 받았던 연평도 주민들의 불안은 극에 달해 있다. 신일근 청년회장은 “불안하다며 이미 100여명이 섬을 떠났다. 오늘 이장들이 모여 정부에 이주 대책을 요구할 예정”이라고 말했다. 서울 대형마트의 한 관계자는 “일주일 전부터 라면, 생수, 부탄가스 등 생필품의 수요가 10~20% 정도 늘었다. 사재기라고 할 순 없지만 의미 있는 변화”라고 말했다. 이날 밤 포털사이트 다음의 ‘소셜픽’을 보면 ‘외국인 대피 대책’이 5만여건의 검색, 1200여개의 트위트, 7700여개의 댓글로 소셜픽 검색어 1위를 차지했다.
주식시장에선 코스피200의 변동성 지수가 18.72로 6개월 만에 가장 높은 수준을 기록했다. 이 지수는 주가가 급락할 때 급등하기 때문에 ‘공포지수’라고도 불린다. 5년 만기 국채의 신용부도스와프(CDS) 프리미엄도 88bp로 지난해 말보다 27bp 급등했다. CDS 프리미엄이 높을수록 발행 주체의 부도 위험이 높은 것으로 평가된다.
개성공단 입주기업인들은 이날 “남북한 당국이 직접 나서서 대화를 통한 사태 해결에 나서주기 바란다”고 애타게 호소했다. 염원했던 평화는 온데간데없고, 남은 것은 상대를 향한 불신과 증오뿐이다.
< 길윤형·정환봉·홍대선 기자 >



“서울 미국인 대피 불요”
미 정부 밝혀… 한·미군은 워치콘 상향

북한이 한국에 있는 외국인들에게 대피하라고 위협한 데 대해, 미국 정부는 미국 시민에게 한국 방문을 피하거나 한국 내 미국 시민에게 대피를 권고하지는 않을 것이라고 밝혔다.
패트릭 벤트렐 미국 국무부 부대변인은 9일 정례 브리핑에서 “우리는 한국에 거주하거나 방문할 계획이 있는 미국 시민에게 당장 보안상 특별히 주의할 것을 권고하지 않는다”고 말했다. 그는북한의 ‘외국인 대피’ 위협에 대해 “이는 불필요하고 도발적으로 긴장을 고조시키는 것일 뿐”이라고 비판했다. 그는 ‘현재 한반도 상황을 감안할 때 무책임한 게 아니냐’는 지적에는 “우리가 다르게 생각했다면 이와 다른 권고를 했을 것이다. 그러나 이게 우리의 권고다”고 답했다.
미국 백악관도 한국에 있는 외국인들에게 대피하라고 언급한 북한의 성명에 대해 비슷한 답변을 내놨다. 제이 카니 백악관 대변인은 정례 브리핑에서 “북한의 이번 성명은 긴장만 고조시키는 도움이 되지 않는 수사”라며 “이런 종류의 언사는 북한을 국제사회로부터 더욱 고립시킬 것”이라고 말했다. 그는 이어 “평화의 길을 선택하고 국제 의무를 준수하라는 버락 오바마 대통령의 요구에 주의를 기울일 것을 계속해서 촉구한다”고 덧붙였다.
 
북의 의도에 대해 그는 “지역 내 긴장을 높이려는 것이다. 수년간 북한 문제를 다뤘던 사람들에게는 아주 익숙한 행동 패턴이다”고 말했다.
한·미 군당국은 그러나 10일 대북정보 감시태세인 ‘워치콘’(Watch Condition)을 상향 조정했다. 북한이 조만간 미사일 발사 등 물리적 도발을 할 가능성이 높다는 판단에 따른 조처다. 국방부 관계자는 “한미연합사령부가 북한의 도발에 대비해 워치콘을 3단계에서 2단계로 한 단계 높였다”고 말했다. 워치콘은 북한의 군사활동을 추적하는 정보감시태세로, 평상시부터 전쟁 발발 직전까지를 5단계로 나누어 발령한다. 2단계는 북한의 도발 위협 징후가 뚜렷한 상황에 발령된다.
< 워싱턴=박현 특파원>


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