시사 한겨레 ⓘ한마당

아찔했던 순간들

사례) 몇년전 리치몬드 힐 지역에 주택구입을 원하는 바이어와 함께 여러 채의 집을 showing 하던 중이였다. Buyer의 자금 규모와 여러가지 사정으로 맞추어 볼 때 집의 구조와 위치 등이 매우 괜찮은 주택을 눈여겨 보게 되었다. 아무도 살지 않은 집이었고 전혀 관리가 되어있지 않았으나 돈을 좀 들여 단장하면 상당한 가치상승이 될 것으로 판단되었다.
Buyer와 의견의 일치를 본 후 오퍼를 만들기에 앞서 리치몬드 힐 지역 경찰사이트에 들어가 검색을 하던중, 그 집의 마리화나 재배 전력을 발견하게 된다. 2009년 1월14일 388주의 마리화나 재배가 적발되어 그 집의 세입자가 입건돼 있었음을 알 수 있었다.

그 주택에 대한 매매 History를 살펴보니,
그 해 4월에 그 집은 매물로 나온 후 2개월 만인 6월 현 주인에게로 팔리게 된 것이었다. 당시의 가격과 자료로 판단해 보건대 현 주인은 아무런 사실도 알지 못한 채 마리화나를 재배했던 집을 구입하였던 것이다.
리스팅 중개인에게 전화를 해보니 다행히 현재의 중개인은 그 사실을 알고 있었다.
그녀는 말하기를 “환경검사에 대한 증명서를 만들어 줄 수 있다”면서 아마 조금 싼 가격이라도 거래가 가능할 것이니 시도해 보라는 것이었다. “아니면 말고” 식으로 파격적인 헐값으로 오퍼를 내보았으나 괜한 헛수고였다. 얼마 후 우연히 그 주택에 대한 상태를 체크해 보게 되었다. 정상적인 리스팅 가격에서 단 몇 천불 만을 깍은 채 꽤 높은 가격으로 팔린 것을 알 수 있었다. 그런데 하필… 자료에 나와 있는 Buyer측 중개인의 이름이 한인이었다. 아직도 많은 분들이 마리화나 재배 주택의 위험성을 자각하지 않는 것 같아 안타깝다. 이해를 돕기 위해 문답식으로 정리를 해보겠다.

Q1) 마리화나를 재배했던 집의 위험성이란 무엇을 말하나?
A1) 첫째가 Toxic Mouid이다. 즉, 독소를 생산하는 곰팡이의 번식이다. 과도한 수분과 빛을 공급해 주어야 하는 마리화나 재배의 특성상, 벽의 드라이월로 가리워진 인슐레이션 안쪽 부분을 포함해 집안 구석구석에 독소를 생산하는 곰팡이의 서식 염려가 매우크다. 다시 말해, 천식(Asthma), 기관지염(Bronchitis), 비염(Rhinitis), 눈병(Eye irritation), 피부질환(Skin irritation), 폐염, 폐암 등의 직·간접적인 원인이 된다.
둘째, 건물구조의 변형(Modification)이다. 이는 건물 주요구조(Structure),수도관(Plumbing),전기시스템(Electric),굴뚝(Chimnry) 등이 전기와 물을 훔쳐 쓰기 위해, 혹은 열과 수증기에 노출돼 심각할 정도로 변형됐을 가능성이 크다.

Q2) 홈 인스펙션을 하면 마리화나 재배전력을 알 수 있지 않을까?
A2) 알 수 없는 경우가 많다. 물론 전기계량기 부근의 땅이 파헤쳐 있던 흔적이 있거나 많은 습기가 감지된다거나, 문이 빌딩코드에 맞지 않게 변형되었다던가, Fioor Joint 등에 무엇을 매달아 놓았던 흔적들이 있을 수 있으나, 집을 팔려고 내어놓은 셀러의 입장으로는 이를 모두 수리하고 은폐한 뒤에 리스팅하는 것이 상식이리라. 또, 주인이 한번 바뀐 뒤 다시 시장에 나오는 집은 인스펙션 만으로 마리화나의 흔적을 읽을 수는 없을 것이다. 벽과 천정을 모두 뜯어내고 하는 인스펙션 이라면 모를까….

Q3) 나의 중개인은 오퍼를 작성할 때 「셀러는 그 집에서 마리화나 등 불법물질을 재배한 적이 없다는 것을 워런티 한다」라는 문구를 삽입하는데 그렇다면 안심할 수 있는 것 아닌가?
A3) 아니다, 위의 워런티는 현재의 주인이 살고 있을 동안의 기간만을 이야기 하는 것이지 그 이전의 기간은 언급되지 않는다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039

TFSA와 유산계획

지난 2009년에 도입된 TFSA(면세저축계좌)는 그간 많은 시행착오가 있었지만 이제는 캐나다의 가장 대표적인 절세 및 저축투자 수단으로 자리잡아가고 있다. 투자 가능한 금액도 최근까지 3차례나 변경되어 도입 후 4년간 5천 달러에서 2013년부터는 5,500달러로 늘어났고, 다시 금년부터는 1만 달러로 증액되어 1인당 최대 4만1천 달러, 부부 8만2천 달러까지 투자할 수 있게 되었다. 그동안 이 면세저축계좌는 명칭의 오류로 인해 한동안 은행저축으로만 할 수 있는 것으로 오해하여 올바로 활용하지 못하는 경우도 많았지만 이제는 남녀노소를 불문하고 가장 먼저 고려하는 저축투자수단이 되었다. 그러나 아직도 이 TFSA(Tax Free Savings Account)가 절세수단이라는 본연의 취지를 잘못 이해하고 수시로 필요할 때 찾아 쓰는 단기예금으로 인식하는 사람들도 많아 올바로 활용을 하지 못하고 있는 것 같다. TFSA의 저축이나 인출규칙에 대해서는 비교적 많은 정보가 알려져 있지만 TFSA와 관련한 중요한 사항의 하나인 유산상속 등에 대해서는 아는 사람들이 많지 않은 것 같아 여기서는 사망 시에 어떻게 하면 경제적으로 TFSA자산을 활용할 수 있는지 알아본다.

우리가 TFSA투자자산을 갖고 있다면 사망 시 세금을 줄이고 자산을 이전하기 위해 유산상속관련 규칙들과 사례들을 살펴보고 현재의 TFSA투자나 저축이 적절하게 되어 있는지 확인해 볼 필요가 있다. 유산상속과 관련하여 초기 TFSA계약서들은 올바른 양식을 갖고있지 않은 경우도 있고, 지방에 따라서도 TFSA에 관한 법이 다르기 때문이다.먼저, TFSA자산을 사망 시 지정된 사람에게 주려고 할 때 퀘벡지역을 제외하면 2가지 방법이 있다.

첫째, TFSA자산 이전 방법으로 소유권 상속자(Successor holder)를 지정하여 할 수 있는데 배우자만이 이러한 상속자가 될 수 있다. 이렇게 상속자로 지정된 경우 사망 시 모든 TFSA자산이나 소득은 세금보고 할 필요가 없다. 사망시 생존 상속자는 즉시 TFSA자산의 소유권자가 되고, 금융기관이 모든 행정적인 절차를 처리한다. 상속자는 모든 TFSA자산과 소득을 세금의 영향없이 받을 수 있다. 또한 유산으로 받은 TFSA자산은 본인의 TFSA 기여가능금액에 영향을 받지 않고 본인의 TFSA계좌로 이전하여 사용할 수 있다. 이 방법은 유산상속비용이 없고, TFSA에 있는 자산을 해약할 필요가 없이 이전하여 사용하며, 세금문제가 없다는 장점이 있다.

둘째, 사망 시 TFSA자산을 이전하는 다른 방법은 일반 RRSP와 같이 수혜자(Beneficiary)를 통해 이전할 수 있다. 그러나 이 방법은 사망시 본인의 세금보고를 할 필요가 없지만 사후에는 수혜자가 세금면제 혜택을 받을 수 없다. 또한 수혜자는 모든 TFSA자산을 본인의 계좌로 이전할 수 없다. 단 소유권 상속자로 지정이 안된 생존 배우자는 사망한 날 TFSA자산금액만큼은 이전할 수 있다. 그러나 그 다음해까지 이전하고 이전한 후 30일내에 본인이 직접 이전관련서류를 완성하여 정부(CRA)에 제출해야 한다. 또한 사후에 발생한 자산증식분은 이전할 수 없고, 생존 배우자의 소득으로 처리된다.

셋째, 상속자나 수혜자를 지정하지 않는다면 TFSA에 있는 자산은 유산 일부로 취급되고, 유산은 유언장이나 관련 법에 따라 처리된다. 상속자나 수혜자로 지정하지 않고 유산으로 처리되면 상속절차를 거쳐야만 자금을 사용할 수 있고, 상속관련 비용은 물론 사후 발생한 소득에 대한 세금혜택도 받지 못하게 된다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >
투자상담 및 문의: 416-512-9018

청각장애의 증상들

♣ 청각손실은 천천히 진행되며 통증이 수반 되지 않고, 많은 경우 극히 느리게 진행 되기 때문에 자각 하기가 힘듭니다.
남녀노소를 막론하고 다음의 증상 중에 2개 이상의 문제가 있다면 일단 전문가와 상담을 필요로 합니다.

특히 어린아이(유·소아)의 경우에는,
● 생후 6 개월이 되어도 큰 소리에 놀라거나 울지 않는 경우,
● 생후 6 개월이 되었는데, 이름을 부르거나 음악을 들어도 반응을 보이지 않고 소리가 나는 곳의 위치를 찾아보지 않을 경우,
● 큰 소리가 나도 고개를 돌리지 않거나 잠에서 깨지 않는 경우,
● 첫 돌이 지나도 발자국 소리나 전화벨 소리에 반응하지 않고 간단한 음절의 말도 하지 않을 경우,
● 불러도 대답을 잘 안하고 텔레비전에 바짝 다가앉아 시청하거나 볼륨을 크게 높여서 들을 경우,
● 학교 수업에서 집중력이 떨어지거나 내용을 잘 이해하지 못할 경우,
● 말하는 사람을 유난히 쳐다보거나 대화도중 손짓에 많이 의존하고 말의 고저와 음질의 변화가 적을 경우,
● 아이가 갑자기 크게 울거나 귀를 잡아당기는 시늉을 하는 경우 등.
위와 같은 현상을 경험한 적이 있다면 일단 청각에 이상이 왔다고 생각할 수 있습니다. 따라서 망설이지 말고 전문가를 찾아 자세한 상담을 해보는 것이 좋습니다. 어린이들은 청각에 이상이 있을 경우 정서장애는 물론 학습효과에도 큰 지장을 줄 수밖에 없습니다.

< 김호찬 - 김 보청기 대표, CK Hearing Centre >
상담 및 문의: 416-961-4848

Income 증명이 어렵다면…

이번 주는 수은주가 상승하면서 본격적인 여름으로 접어드는가 봅니다. 더위에 체력이 저하되지 않도록 건강 관리에도 유의하시기 바랍니다.
지난번 칼럼에서는 Rent할때와 주택을 구입할 때의 경제적인 실익을 비교해 보았었습니다. 현행 금리가 유지된다는 가정하에 현재의 초 저금리 상황에서는 주택을 구입하는 편이 유리한 것으로 판단되었습니다.

그런데 현실적으로 주택을 구입하고자 하여도 일반 금융기관에서 모기지를 받기가 어려운 고객들이 많이 있습니다. 즉 인컴이 없거나 있더라도 은행의 기준에 미치지 못하는 경우입니다.
이러한 고객들을 위하여 소수의 금융기관들이 Equity Loan이라는특별한 모기지 상품들을 제공하고 있습니다. 아마 현행 모기지 상품중 가장 간편하고 손쉬운 대출상품이 아닐까 생각됩니다. 그 내용을 B은행의 ‘Equity50’ 상품을 중심으로 하여 간략하게 소개해 드리고자 합니다.

1. 계약기간(Closed) : 고정금리 1년~5년, 변동금리 3년 또는 5년.
2. 융자대상 주택 : Owner Occupied Purchase or Refinance.
3. 상환기간 : 30년 까지.
4. 대출한도 : 50%이내 $400천까지.
5. 필요서류 : 최근년도 NOA(Income Tax 납부여부 확인용).
6. 신용점수 : 660점이상.
7. Down Payment : 3개월 이상 자기자금 증명 필요.
8. 인컴증명 : 불필요/

이 은행은 이외에도 ‘Equity65’ 라는 상품도 제공하고 있는데 대출한도는 65%까지 제공하지만 다른 조건들은 더 까다로운 편입니다.
한편 타은행의 Equity Loan Program은 50%~60% 까지 제공하면서 신용점수는 다소 낮은 편인 650점 이상을 대상으로 하고 있습니다.
자영업 인컴은 있지만 신고소득이 기준에 미달되시는 고객들을 위한 자영업자 프로그램은 각 은행별로 별도로 운영되고 있사오니 상담바랍니다.

고객여러분의 편의를 위하여 참고로 현행 모기지 최저이자율을 알려 드립니다.
●3년변동 Closed: P-0.80%, 2.05% ●5년변동 Closed: P-0.85%, 2.0% ● Line of Credit Open: P+0.25%, 3.10% ●1년고정 Closed: 2.59% ●2년고정 Closed: 2.19%, ●3년고정 Closed: 2.15%, ●4년고정 Closed: 2.54%, ●5년고정 Closed: 2.49%.
(*위 금리는 July 6, 2015 현재 각 금융기관의 Special 이자율로 언제든지 예고없이 변경될수 있습니다)
모기지 금리나 각종 융자신청과 관련해 궁금하거나 상담이 필요하시면 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca