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2016 부동산 시장은 얼어붙을 것인가, 아니면 상승기조를 유지할까? 전문가들 사이에 분석이 엇갈린다. 20여년 경력의 전문인 김종욱 리얼터(Golden Ridge Realty Inc.) 를 통해 올해 부동산 경기를 전망해 본다.

모기지 규정 2월에 변경… 영향 적을듯
일부 비관론 불구 온주·BC 선도 연착륙 전망
단기 시세차익 집착·무리한 구입 삼가를

■ 또 비관적 전망이?
먼저, 이곳 토론토 GTA 지역의 주거용 부동산에 대하여 살펴보자.
몇해 전부터인가 (아마 7~8 년쯤 될까?) 연말 연시가 되면 의례히 쏟아져 나오는 전문가들의 새해 부동산 전망에는 결코 낙관적인 기대를 찾아 볼 수 없었다. 부동산 가격에 거품이 끼어있고, 이제 그 거품이 꺼짐과 동시에 부동산 가격의 하락이 뒤따를 것이라고…. 그러나 실제는 이러한 전망에 아랑곳하지 않고, 매년 5~6% 이상의 가격상승이 이루어져 왔고, 이제 또 다시 새해를 맞는다.

■ 2015 주택시장 결산
2015년의 주택시장 변화를 살펴보자.
● 거래건수: 지난해 결산을 11월까지의 자료로 유추해 본다. 캐나다 전체로 본다면 2014년에 비해 5% 늘어난 50만4천 채의 거래가 진행되었다. 그러나 이 수치는 알버타 (21.4% 감소), 사스카처완 (10.8% 감소), 노바스코샤 (5.1% 감소)를 포함한 수치이며, B.C주는 21.4% 증가, 온타리오 주는 9.3%가 늘어난 주택 건수가 거래되었다.
● 주택 가격의 변화: 2015년 11월까지 캐나다 전체의 평균 주택가격은 전년대비 10.2% 상승한 $45만6,186 이지만, 밴쿠버와 GTA 토론토를 제외한 나머지 지역의 가격상승률은 3.4%에 불과한 $33만8,969 였다.
● 10 년전과 비교: ▷ GTA 토론토지역의 단독 주택: 2005년 10월= $363,100. 2015년 10월= $669,400.
▷새 고층 콘도: 2005년 10월= $28 8,587. 2015년 10월= $440,382.
위의 자료 비교에서 보듯, 주택시장은 지난 10년간 꾸준히 성장을 거듭해 왔으며, 특히 2015년에는 낮은 이자율에 힘입어 매우 뜨거웠던 한해였음을 알 수 있다. 그러나 이는 비정상적인 성장이 아닌 극히 정상적인 성장이라고 생각된다 .

■ 정부의 우려와 대책
● 주택 가격의 가파른 상승에 따른 정부의 우려가 깊다. 가장 큰 이유는 가구당 부채의 비율 ( Household Debt: 가구당 가지고 있는 모기지 혹은 카드빚과 가구당 년간 수입의 비율)이 역대 최고치인 163.7%로 올라갔기 때문이다. 즉, 년간 수입(After Tax)이 10만 달러인 가구의 빚(모기지 및 카드빚) 총계가 16만3천 달러인 경우이다. 또한 가장 활발하고 큰 시장인 B.C주와 온타리오 주의 경우는 특히 주택가격의 상승은 곧 바로 가구당 부채비율의 상승으로 이어진다는 것이다. 그러나 이는 그리 심각한 수준은 아니라는 전문가들의 의견이 많다.
● 새로운 모기지 규정: 2016년 2월15일부터 새로운 모기지 규정이 시행된다. 50만 달러 이상의 주택구매를 위해서는 10%이상의 다운페이가 의무화 된다 (현재는 5%). 예를 들어 75만 달러짜리 주택을 구입하기 위해서는, 50만 달러까지는 5%인 2만5천 달러와 50만 달러를 넘긴 25만 달러에 대해서는 10%인 2만5천 달러, 도합 $50,000 이상을 다운페이 해야 한다.
정부기관에서는 이 새로운 모기지 규정이 뜨거워진 주택시장을 완화시키게 될 것으로 많은 기대를 하고있다. 그러나 일각에서는 이 정책의 실효성에 대해 많은 의심의 눈치를 나타내고 있다. 왜냐하면 5~10%의 최소한의 다운페이를 원하는 구매자들은 대부분 First Time Buyer(주택 첫 구입자)인 젊은 층이며, 이들이 향하는 곳은 가격이 저렴한 콘도시장이고, 밴쿠버나 토론토의 뜨거운 주택시장에 미치는 영향은 미미할 것이기 때문이라는 주장이다. 또한, 알버타, 사스카처완 등의 부동산 경기 침체지역에서는 또 다른 역풍으로 작용할 위험이 크다는 것이다.

■ 2016 캐나다경제 전망
GAS와 OIL가격 하락이 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않아 1년 내내 고전하고 있는 캐나다 경제의 4/4분기 성장률 역시 기대했던 1.5%~1.7%에 훨씬 못미치는 0.5%에 그치고 있으며, 광산업 외에는 제조업과 내수경기 역시 고전을 면치 못하고 있다.
부동산 가격 상승의 염려에도 불구하고 지난해 2번이나 이자율을 내린 캐나다 중앙은행은 성장률 1.6%를 기대하고 있는 2016년 역시 이자율 상승은 엄두를 내지 못하고 있는 형편이다.
그러면 미국의 형편은 어떠한가?
4/4분기 성장률 2%를 기대하고 있으며, 괄목할 만한 수치는 아니지만 그런대로 좋은 성장이 기대되고 있어 2006년 이후 처음으로 0.25~0.5%의 이자율 상승을 이끌었다. 여기에 대해 캐나다 중앙은행의 Stephen Poloz 총재는 이렇게 말했다. “여태까지는 많은 사람들이 캐나다 경제가 미국의 움직임을 뒤따를 것이라는 예상들을 해왔으나, 이곳은 이제 확연히 다른 장소이며 다른 정책들이 요구된다.“

■ 2016 주택시장 전망
CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp.) 와 CREA(Canada Real Estate Association)에 의하면, 2016년과 2017년 2년에 걸쳐, 부동산 시장은 연착륙 할 것이라는 전망이다.
2016년 주택가격은, 캐나다 전체적으로는 1.4% 상승(알버타, 사스카처완 등은 1.2%~2.5% 하락)이 예상되며, 타 지역을 선도하고 있는 온타리오 주는 2.9% 상승을 예상하고 있다. 그러나 일부 전문가들의 견해는 예전과 마찬가지로 여전히 ‘가격붕괴’ ‘거품’이니 하며 많은 부정적인 의견을 나타내기도 한다.

■ 보다나은 선택과 조언
위에 서술한 정부의 정책이라든가, 경제상황을 종합해 볼 때 2016년 역시 주택시장에 그리 큰 변화는 없다고 본다. 특히 이곳 토론토는 매년 10만명 이상의 이민자가 자국의 돈을 가지고 들어와 이곳에 정착한다. 경제의 중심지이지만 집을 지을 땅이 부족하고, 개발할 수 있는 땅도 부족하다. 온타리오 주 땅의 2/3이상이 그린벨트이다. 자연환경을 훼손할 의도가 전혀 없는 정부로서는 그린벨트를 쉽사리 놓아주지 않을 것 이기 때문이다. 주택가격이 오르지 않을 수가 없다.

그렇다면, 우리의 선택은?
1) 경제적인 여유가 허락한다면 주택을 구입하는 것이 좋겠다. 렌트비로 돈을 허비하는 것은 후회가 뒤따르지 않을까?
2) 단기간의 시세 차익을 노리지 말자. 아무리 머리를 쓴다 해도, 계획에 차질이 있을 수 있으며 낭패를 가져올 수 있다. 자기집을 가지고 안락한 삶을 유지하면서 시세차익은 자연스럽게 덤으로 얻는 것이 좋은 방법이 아닐까?
3) 무리한 주택구입은 삼가하자. 적어도 20%이상의 다운페이를 하여 모기지보험 등 불필요한 경비를 절약하고, 각자의 모기지 납부 능력에 따라 그에 맞는 규모의 주택을 구입하라. 즉, 주택을 머리에 이고 사는 어리석음은 많은 괴로움으로 이어질 수 있기 때문이다.
4) 주택구입의 위치 선정에 대하여는 전문가들과의 교류, 상의가 필요하다.
5) 이용할 수 있는 자금을 잠재우지 말자. 어떤 이들은 투자의 Risk를 줄인다 하여 목돈을 이자도 거의 없는 은행에 잠재워 놓기도 하며, 또 어떤 이들은 주택을 구입하면서 빚이 두렵다 하여 모기지를 전혀 얻지않고 100% 자신의 자금으로 구입하기도 한다. 그러나 이 또한 어리석은 일이 아닐까? 사상 최저로 낮아진 이자율을 이용하여 나의 자금을 불려나가는 일이야말로 지극히 자연스러운 생활인의 지혜가 아닐지?

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >

미국 경제 호조·대선, 루니 약세 등 호재
금리 인상도 가시권‥ 원화 환율은 오를 듯

새해 세계 경제는 2015년보다는 좀더 나은 한 해가 될 것으로 전망된다. 작년의 경제성장에 커다란 부정적인 영향을 미쳤던 석유 등 원자재 가격의 폭락세가 진정되고 하반기 부터는 회복세로 돌아설 것으로 보이며, 또 금년 말에는 미국의 대선이 있어 경제에 악재보다는 호재가 많을 것으로 예상되기 때문이다. 캐나다 경제 역시 분야별 지역적으로 차이가 있겠지만 전체적으로는 성장세를 지속할 것으로 전망된다. 여기서는 지난 해를 회고해 보고 향후 예상되는 캐나다경제 전망과 우리 한인 교민들이 알아야 할 재정관리를 중심으로 알아 본다.

먼저 지난 해에는 유가가 1년 5개월 사이 100달러에서 30달러수준으로 60%이상 폭락하여, 러시아, 호주, 브라질 등 원자재 수출국들이 커다란 타격을 입은 가운데 캐나다 경제도 작년 6월까지는 마이너스 경제성장을 하였다. 캐나다 정부는 침체에 빠진 경제를 부양하기 위해 사상 최저상태인 기준금리를 1월과 7월에 각각 0.25%씩 인하하였다. 작년 하반기부터는 저금리와 환율요인으로 인한 부동산시장과 수출부문의 호조에 힘입어 성장세로 전환되었고 작년도 캐나다 경제는 1%수준의 성장률을 보일 것으로 추정된다.
한편 캐나다 환율(US달러대비)은 금년에 85센트에서 72센트 수준으로 15.3%나 하락하였고, 등가였던 지난 2013년 2월 이후 30%이상 하락한 상태에 있다. 캐나다달러의 한국원화대비 환율도 크게 하락하여 지난 2년 여간 20%이상 하락하였다. 또한 지난 해 가장 큰 이슈중의 하나는 미국의 금리인상이 7년 만에 이루어졌고, 향후 인상 폭과 횟수에 따라 커다란 영향이 예상된다.

캐나다는 지난 해 10월에 있었던 총선 결과 10여 년 만에 정권이 바뀜에 따라 경제 사회제도 면에서 많은 변화가 이루어질 것으로 보인다. 재정관련 주요 변화내용은 연 9만달러 이하의 중산층에 대한 소득세율인하와 연 20만 달러이상 고소득자에 대한 소득세58.8%로 인상, 노령연금제도의 환원(67세에서 65세), 노령연금보조금(GIS) 10%증액, 면세저축계좌(TFSA) 투자한도 1만 달러에서 5500달러로 축소, RRSP인출 조건완화-직장이전, 배우자 사망, 이혼 그리고 연로한 가족과 함께 거주할 경우 등과 같은 긴급한 상황발생 시 HBP(홈바이어스플랜)과 같이 세금없이 인출가능-등이다.
이외에도 지난 해에는 한국정부에서 거주자 요건을 강화하여 2년간 6개월 이상 거주할 경우 국적여부에 관계없이 한국에 대한 납세의무를 부과함에 따라 캐나다에서는 그 동안 면세혜택을 받는 증여나 상속세는 물론 TFSA, RRSP 등 투자자산에 대해서도 세금을 보고하도록 하여 앞으로 캐나다 교민들이 한국에 체류할 경우 주의가 요망되고 있다.

이에 앞서 미국도 출입국관리를 온라인화함으로써 유사한 제도를 시행하고 있다. 또한 한국-캐나다간 조세협정에 따라 오는 2018년부터는 양국에 보유하는 금융자산은 물론 부동산 등 모든 자산에 대한 정보를 공유하기로 함에 따라 그 때까지 해외자산보고 등을 하지 않았을 경우 납부하지 않은 세금은 물론 이자 및 벌금 등 재정적인 타격을 입을 소지가 있다는 점도 유의해야 할 것이다.
금년도 캐나다 경제는 지역별로 알버타주와 같은 원자재생산비중이 높은 지역은 여전히 회복세가 더디겠지만 전체적으로는 미국경제의 성장지속과 유럽, 아시아, 중남미 등 경제가 회복세로 돌아서고, 캐나다 달러가치의 하락으로 인한 수출가격경쟁력 강화, 그리고 가장 큰 장애였던 유가도 올 봄 이후에는 상승세로 돌아설 것으로 예상됨에 따라 2%내외의 양호한 성장을 할 것으로 전망된다. 캐나다의 금리는 현재 미국과 같은 0.5%로 미국이 적어도 두 차례 이상 금리를 인상할 계획인데, 계획대로 인상이 이루어진다면 캐나다도 자산의 해외유출의 방지차원에라도 금년 중에 1차례는 소폭 인상이 불가피할 것으로 예상된다.

캐나다 환율(US달러 대비)도 금년도 1/4분기 71센트의 저점을 바닥으로 75센트 수준까지 상승할 것으로 전망된다. 또한 한국 원화의 캐나다 달러환율은 최근 크게 하락하였으나 새해에는 추가적인 미국의 금리인상과 캐나다 경제의 회복세에 힘입어 원화가치가 하락하기 시작하여 환율도 오름세로 돌아설 것으로 전망된다.
이상에서 지난 해 캐나다 내외 경제의 회고와 새해 전망에 대해 간략하게 검토해 보았다.
새해에는 예년과는 달리 정부의 정책은 물론 많은 경제 재정적인 변화가 예상되고 있다. 또한 우리가 예상할 수 없는 많은 변수들도 발생하겠지만 절세는 물론 투자자산을 보호하고 증식하기 위해서는 정부의 제도변경이나 향후 금리, 환율, 경제변화 등을 고려한 절세계획, 투자 및 은퇴계획 등 종합적인 재정계획을 사전에 마련하고 적절한 수단들을 잘 활용하여 단계적으로 실행할 필요가 있다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >

캐나다도 고민… 미국 금리 인상 여파는 이미 금융시장에 반영

그동안 인상여부로 세인들의 관심을 끌어 왔던 미 연준의 기준금리가 드디어 종전의 0.25%에서 0.5%로 0.25%가 인상되었습니다.
향후의 미국 금리에 대한 전망은 제반 경제지표 추이를 보아 가면서 점진적으로 그리고 완만하게 진행될 것이라고 합니다.
반면에 캐나다 중앙은행은 금년들어 0.25%씩 두차례에 걸쳐 0.5%까지 기준금리를 인하한 바 있었습니다.

이는 계속된 원자재 가격, 주로 원유가격 하락으로 인하여 캐나다 중서부의 자원개발 및 연관 산업에 심각한 타격이 되었고 경제전반에 상당한 파급효과를 야기하였기 때문이었습니다.
이제 미국이 금리를 인상하였고 내년에도 점진적이긴 하지만 금리가 인상추세로 전환될 것으로 예측되고 있음을 감안하면 캐나다도 장기적으로 언젠가는 인상추세로 전환되지 않을까 예상됩니다.
하지만, 가뜩이나 채산성이 악화된 Oil 산업과 연관업종의 침체와 실업율 증가, 또한 한계점에 다다른 가계부채 증가와 수출부진 등에 발목이 잡혀 있어 캐나다 중앙은행의 금리 인상은 그리 여의치 않아 보입니다.

한편, 미국 금리인상은 미 달러화의 강세/캐나다 달러의 약세로 캐나다의 대미 수출경쟁력을 강화시켜 캐나다 경제회복에 도움이 될 것으로 기대되고 있습니다.
최근의 모기지 금리 동향을 보면 5년 변동금리의 경우 최저금리가 1.95%에서 2.10%로 인상되었고 5년 고정금리의 경우에도 최저금리가2.44%에서 2.54%로 인상되었습니다.
이는 그동안 꾸준히 거론되어 왔던 미국금리 인상의 여파가 캐나다 금융시장에도 이미 반영되고 있지 않나 생각됩니다

참고로 기간별 모기지 최저금리를 아래와 같이 알려드립니다.
●3년변동 Closed: P-0.55%, 2.15% ●5년변동 Closed: P-0.6%, 2.10% ● Line of Credit Open: P+0.5%, 3.20% ●1년고정 Closed: 2.19% ●2년고정 Closed: 2.19%, ●3년고정 Closed: 2.20%, ●4년고정 Closed: 2.49%, ●5년고정 Closed: 2.54%.
(*위 금리는 Dec 18, 2015 현재 각 금융기관의 Special 이자율로 언제든지 예고없이 변경될수 있습니다)

모기지 금리나 각종 융자신청과 관련해 궁금하거나 상담이 필요하시면 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca

은퇴계획과 위험관리

오늘날 갈수록 경제는 예측할 수 없는 일들이 늘어나고 있는 가운데, 예상보다 오래기간 지속될 우리들의 은퇴생활에는 간과하기 쉬운 많은 위험요소들을 안고 있다. 따라서 우리가 좀더 체계적으로 대비한다면 원하는 여러 목적들도 달성할 가능성이 그만큼 높아질 것이다. 여기서는 은퇴자들이 투자자산관리를 위한 노후계획을 세울 때 흔히 잘 못 알고 있는 대표적인 위험요인들에 대해 살펴본다.

첫째, 장수(Longevity)위험. 의학기술의 발전 등으로 인해 수명이 늘어나고 있고 앞으로는 수명이 우리가 예상하는 것보다 더 많이 길어지리라 생각하지만 현재의 평균수명을 고려하여 은퇴계획을 세우는 사람들이 많다. 그러나 캐나다 계리사협회 최근 자료에 따르면 65세 부부 중 한사람이 90세이상 살 가능성은 50%, 94세 이상 살 가능성은 25%나 된다고 한다. 따라서 은퇴계획을 세울 때 돈보다 오래 살지 않으려면 이제는 적어도 30년이상 사용할 수 있는 수입확보를 고려해야 한다.

둘째, 은퇴수입과 원금고갈 위험. 일반적으로 은퇴시 우리는 가급적 최소 자금으로 평생 사용할 수 있는 은퇴소득을 보다 많이 확보하기를 원하지만 일반투자는 물론 원금보장을 하는 투자도 생전에 원금이 고갈될 수 있음을 주의해야 한다. 은행예금은 원금과 이자 지급을 보장하지만 이자율이 낮다면 은퇴수입으로 활용시 원금이 줄어들어 원금마저 고갈될 위험이 있다. 또한 일반 뮤추얼펀드나 주식도 평균수익율은 예금에 비해 높지만 은퇴소득자금으로 활용할 경우 은퇴 초기에 가격이 크게 하락한다면 투자원금이 생전에 크게 줄어들거나 소멸될 가능성이 매우 크다.

셋째, 고수익과 원금손실 위험. 좀더 많은 소득을 얻기 위해 투자손실의 위험을 안고 투자를 하는 경우가 많은데 투자시장이 좋을 때는 문제가 없지만 투자시장이 좋지 않을 경우 원금을 잃어버릴 수도 있다. 특히 안전한 것으로 아는 부동산관련 투자도 대부분 당사자간 거래이므로 투자한 회사가 파산될 경우 은행예금과 같이 제3의 보장기관으로 부터 원금보장을 받을 수 없다.

넷째, 투자자산관리 위험. 은퇴자산은 자산을 축적하기 보다는 자산을 은퇴자금으로 사용하고 가급적 투자금을 많이 보전하는 목적으로 관리되어야 한다. 그러나 은퇴자산을 자산증식을 위한 형태로 투자를 한다면 투자시장의 급변동으로 인해 투자 원금이 크게 줄어들어 장기적으로 원금마저 모두 소멸될 가능성이 있다. 어떤 상황에서도 평생 은퇴수입을 보장받으려면 종신연금이나 보장성 펀드와 같이 투자시장의 변동에도 걱정없이 최소 20년 이상 소득을 확보할 수 있는 수단을 활용해서 투자 포트폴리오를 관리할 필요가 있다.

다섯째, 노후 건강악화와 은퇴자산 소멸위험. 많은 사람들은 은퇴계획시 평생 건강하게 살 수 있고, 만일 건강이 좋지 않을 경우에도 캐나다정부에서 건강관련 비용을 지불할 것이라고 오해하고 있다. 그러나 현재 정부는 기본적인 의료비를 부담하고 있고, 특히 노인들이 많이 이용하는 장기간호비용은 정부가 부분적으로만 보조를 하고 있으며, 현재 65세 이상이 전체 의료비지출의 절반을 사용하고 있다.

여섯째, 물가상승과 실질소득감소 위험. 흔히 우리는 물가는 변하지 않는다고 생각하고 은퇴계획을 세운다. 그러나 물가는 예외적인 상황이 있지만 전체적으로 보면 매년 평균 2~3%씩 증가해 오고 있어 은퇴소득계획도 20%정도 여유있게 늘려 잡는 것이 좋다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >
투자 상담 및 문의: 416-512-9018