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이슈는 미국 금리인상과 중국 경제 둔화… 장기관점 투자계획을

새해 벽두부터 세계 금융시장은 커다란 변동을 보이고 있다. 전세계 주식시장은 근래 볼 수 없었던 커다란 하락세를 나타냈고, 중국의 주가와 유가는 무려 20%정도나 급격하게 폭락하였다. 특히 유가 급락과 루니화 가치 하락으로 가장 큰 영향을 받은 캐나다 은퇴자나 예비은퇴자들이 지난 금융위기와 같은 커다란 혼란이 오지 않을 까 하고 걱정을 많이 하는것 같아 현재 투자시장을 점검해 보고 향후 바람직한 자산관리를 위한 투자전략에 대해 알아본다.

지난 해에는 미국의 금리인상과 유가하락이 커다란 이슈였다면 금년에는 중국의 환율정책과 중국경제에 대한 불확실성이 가장 큰 현안 이슈가 되고 있다. 중국정부는 최근 경제성장세가 둔화되는 조짐이 나타나자 경제를 부양하기 위한 조치로서 연초부터 여러차례 환율을 절하함에 따라 불안을 느낀 해외투자자들이 중국기업이나 중국에서 활동하는 해외기업의 주식을 투매함으로 전세계 주가하락으로 이어졌다. 캐나다 주가는 지난 해 4월 이후 20%정도 하락한 상태에 있고, 캐나다 달러는 지난 2013년이후 폭락하여 미화 1달러는 현재 1.40 캐나다 달러로 40%나 올랐다. 유가도 중국 등 세계 수요 감소와 미 달러 강세로 지난 1년 6개월 사이 70%나 폭락하였다.

현재의 상황이 과연 지난 금융위기들과 같은 상황일 까? 현재 세계 경제의 가장 큰 주요 이슈는 미국의 금리인상과 중국 경제의 성장둔화라고 생각된다. 미국의 금리인상은 미국 경제가 좋아지고 있다는 신호로 해석할 수 있다. 중국 경제는 과거 20여년간 10%수준의 높은 성장세를 지속하였지만 최근에는 7%수준으로 둔화되었으나 여전히 높은 성장률이다. 중국정부는 앞으로도 계획한 성장목표를 달성하기 위해 다양한 경기부양정책들을 지속적으로 추진해 나갈 것으로 예상된다.
경제는 살아있는 생명체와 같이 항상 순환하는데, 유가, 달러, 부동산, 주식 등 모든 자산도 한쪽 방향으로만 계속해서 오르거나 내리지 않고, 일정한 범위 내에서 자동적으로 조절되는 경향을 보인다. 유가, 캐나다 주가 및 루니화는 최근 급격히 하락세를 보였기 때문에 예상보다 빨리 회복세를 보일 수 있고, 그간 조정 없이 크게 올랐던 미국 주가, 부동산 등은 큰 폭의 추가상승을 하기 전에 조정이 이루어질 수도 있을 것이다.

이상에서 본 주요 경제이슈들은 과거 금융위기와 같이 전혀 예상할 수 없었던 위험으로는 보이지 않고 어느 정도 예상할 수 있는 것들이다. 따라서 투자자산관리면에서 이러한 상황을 역으로 잘 이용할 수 있다면 위기를 기회로 활용할 수도 있을 것이다.
투자의 기본은 분산투자이고, Buy Low, Sell High이며, 투자위험을 관리하는 수단들을 잘 활용한다면 좀더 안전하게 자산증식을 할 수 있을 것이다. 특히 최근 가격이 많이 오른 것만 따라가지 말고, 장기적인 관점에서 투자계획을 세우고 목적에 합당한 투자포프폴리오를 검토해 볼 필요가 있다. 현재 보유 자산중 최근 크게 오른 부동산이나 US달러 등 특정한 분야나 국가의 자산이 너무 많다면 비쌀 때 팔아 수익을 남기고 향후 투자수익잠재력이 높은 대상에 분산 투자하여 비중을 조정할 좋은 기회라고 생각된다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >
투자 상담 및 문의: 416-512-9018

Mortgage의 종류와 특징

지난해 말 미국 연준의 기준금리가 0.5 %로 인상되면서 캐나다 중앙은행의 기준금리 변동추이도 큰 관심을 끌게 되었습니다. 미국 금리 변동은 캐나다 경제 및 금리정책에 대한 파급효과가 크기 때문입니다.
지난 1월 미 연준의 공개시장위원회(FOMC)는 기준금리의 현행 유지를 결정하였고 캐나다 중앙은행도 기준금리를 현행대로 0.5%로 유지하기로 발표했습니다. 그리고 향후 금리정책도 글로벌 경제와 금융시장 동향을 면밀히 관찰하며 신중히 검토해 결정할 것으로 예측됩니다. 따라서 금리조정 전망은 제반 경제지표 추이를 보아 가면서 여건이 개선될 경우에만 점진적으로 또 완만하게 진행될 것이라고 합니다.
캐나다 경제는 지난주 Oil가격이 모처럼 배럴당 30달러 선을 넘어섬에 따라 TSX와 Loonie가 각각12,800선 과 US$71Cents선으로 회복됐습니다. 하지만, 제반 경제지표상으로는 여전히 어려운 침체국면을 벗어나지 못하고 있으며, 특히 가계부채 수준은 더욱 악화되어 G7중 최고수준인 것으로 드러나 금리가 만약 상승기조로 돌아서면 모기지연체 등으로 금융시장에 심각한 어려움을 야기시킬 것으로 전망되고 있습니다. 이러한 경제적 배경하에 우리가 선택할 모기지에 대한 지식을 같이 나누어 보겠습니다.

1. 금리의 변동성을 기준으로 변동금리(Variable Interest)와 고정금리(Fixed Interest)로 나누어 집니다. 변동금리는 용어 그대로 금융시장의 상황에 따라서 금리가 변동하는 상품으로 구체적으로는 은행의 Prime Rate에 연동되어 Prime Rate가 올라가면 따라서 올라가고 내리면 따라서 내리는 구조인데, 예를들면, 요즘 5년제 변동금리가 Prime -0.2%이므로 실제 적용금리는 2.5%(2.7%-0.2%)인데 Prime Rate 가 현재 2.7%에서 3.0%로 올라가면 새로 적용될 모기지금리는 2.8%(3.0%-0.2%)로 올라가게 됩니다.
고정금리는 시장금리의 변동에 영향받지 않고 계약기간동안 당초 약정한 금리를 보장받게 되는 상품입니다. 즉, 현행 5년제 고정금리 2.54%로 계약하게 되면 중간에 Prime Rate가 3.0%로 올라 가더라도 계약기간 5년동안 2.54%의 이자율을 적용받게 됩니다.

2. 계약기간 중 원금상환 가능여부에 따라 Open모기지 또는 Closed 모기지로 구분됩니다. Open모기지는 언제든지 위약금없이 자유롭게 원금을 상환할 수 있는 상품이며, 반면에 Closed 모기지는 계약기간 내에 상환자체가 불가능하거나 상환이 가능하더라도 매년 상환할 수 있는 한도(통상10%-15%)가 제한되어 있으며 그 한도를 초과할 경우에는 소정의 위약금(Penalty)을 물어야 하는 상품입니다.

3. 융자비율(Loan to Value)에 따라서Conventional 모기지와 High-Ratio 모기지로 나누어 집니다. 통상적으로 자기자금을 20%이상 Down할 경우 모기지 금액은 80% 까지 융자하게 되는데 이러한 상품을 Conventional 모기지라 하며, 반면에 80% 이상 모기지를 High-Ratio 모기지라고 칭합니다. 이 경우에는 대부분의 경우 모기지보험을 요구하게 되며 고객들은 해당 보험료를 부담하여야 하는데, 대개는 모기지 원금에 가산하여 대출을 일으키게 됩니다.
최근의 모기지 금리 동향을 보면 대부분의 금융권에서 5년 변동금리 최저금리가 종전에 2.1%(Prime-0.6%)선에서2.5%선으로 인상됐고 5년 고정금리의 경우도 최저금리가2.44%에서 2.54%로 올랐습니다. 이런 금리인상 추세로 지난해 과열됐던 GTA지역 부동산 시장은 다소 냉각기를 갖지 않을까 조심스런 전망입니다.
주택구입 혹은 기존 모기지 갱신의 경우, 위와 같은 장단점을 잘 검토하시어 최적의 모기지를 선택하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca

난청, 약물치료·수술로 안되면 보청기로 개선

●난청환자 치료와 재활

난청이 발견되면 우선 정확한 진단에 의해 치료 방침을 결정해야 합니다. 염증에 의한 경우에는 가정의를 통하여 항생제 등의 약물치료를 할 수도 있고, 조기의 내이(內耳) 병변인 경우 부신피질 호르몬제제나 혈류 개선제로 효과를 보기도 합니다. 외이도(外耳道)의 병변이나 중이염의 경우에는 조기에 수술을 함으로써 많은 경우 청력 회복이 가능합니다. 약물치료나 수술로도 회복이 안되는 경우에는 보청기를 사용하여 청력 장애를 어느 정도 극복할 수 있습니다.

과거에는 보청기는 전음성(傳音性難聽: conductive hearing loss)) 난청인 경우에 사용하고 내이의 감각신경성 난청(sensorineural hearing loss)에는 효과가 없다고 하였으나 최근의 전자 기술의 발달에 따라 보청기의 성능이 좋아져서 감각신경성 난청에서도 청력 개선에 큰 도움을 주고 있습니다. 보청기의 성능은 물론 모양이나 크기도 극소형(CIC Type) 으로 귀 속에 넣을 수 있는 것까지 매우 다양하여, 외모 때문에 보청기 사용을 꺼리는 분들에게도 많은 도움이 됩니다.

보청기를 구입할 때는 정확한 청력검사를 한 후 본인의 난청 정도에 맞는 보청기를 처방 받아야 하고 보청기 착용 후에도 주기적으로 검사를 하여 자기 귀에 알맞게 사용하고 있는지를 체크 하여야 합니다. 난청이 발견되면 전문의 상담을 받으셔야 합니다.
청력에 이상이 생겼을 경우 진단에서 보청기 착용까지 대략 다음과 같은 절차가 진행됩니다.
○가정의, 이비인후과 전문의 또는 Hearing Clinic → ○청력검사-순음 청력검사, 언어 청력검사 → ○보청기 선택과 평가 → ○귓본 제작-Impression → ○보청기 Fitting 과 적합성 검사-Verification → ○조정 - Modification.

< 김호찬 - 김 보청기 대표, CK Hearing Centre >

상담 및 문의: 416-961-4848

2016 부동산 시장은 얼어붙을 것인가, 아니면 상승기조를 유지할까? 전문가들 사이에 분석이 엇갈린다. 20여년 경력의 전문인 김종욱 리얼터(Golden Ridge Realty Inc.) 를 통해 올해 부동산 경기를 전망해 본다.

모기지 규정 2월에 변경… 영향 적을듯
일부 비관론 불구 온주·BC 선도 연착륙 전망
단기 시세차익 집착·무리한 구입 삼가를

■ 또 비관적 전망이?
먼저, 이곳 토론토 GTA 지역의 주거용 부동산에 대하여 살펴보자.
몇해 전부터인가 (아마 7~8 년쯤 될까?) 연말 연시가 되면 의례히 쏟아져 나오는 전문가들의 새해 부동산 전망에는 결코 낙관적인 기대를 찾아 볼 수 없었다. 부동산 가격에 거품이 끼어있고, 이제 그 거품이 꺼짐과 동시에 부동산 가격의 하락이 뒤따를 것이라고…. 그러나 실제는 이러한 전망에 아랑곳하지 않고, 매년 5~6% 이상의 가격상승이 이루어져 왔고, 이제 또 다시 새해를 맞는다.

■ 2015 주택시장 결산
2015년의 주택시장 변화를 살펴보자.
● 거래건수: 지난해 결산을 11월까지의 자료로 유추해 본다. 캐나다 전체로 본다면 2014년에 비해 5% 늘어난 50만4천 채의 거래가 진행되었다. 그러나 이 수치는 알버타 (21.4% 감소), 사스카처완 (10.8% 감소), 노바스코샤 (5.1% 감소)를 포함한 수치이며, B.C주는 21.4% 증가, 온타리오 주는 9.3%가 늘어난 주택 건수가 거래되었다.
● 주택 가격의 변화: 2015년 11월까지 캐나다 전체의 평균 주택가격은 전년대비 10.2% 상승한 $45만6,186 이지만, 밴쿠버와 GTA 토론토를 제외한 나머지 지역의 가격상승률은 3.4%에 불과한 $33만8,969 였다.
● 10 년전과 비교: ▷ GTA 토론토지역의 단독 주택: 2005년 10월= $363,100. 2015년 10월= $669,400.
▷새 고층 콘도: 2005년 10월= $28 8,587. 2015년 10월= $440,382.
위의 자료 비교에서 보듯, 주택시장은 지난 10년간 꾸준히 성장을 거듭해 왔으며, 특히 2015년에는 낮은 이자율에 힘입어 매우 뜨거웠던 한해였음을 알 수 있다. 그러나 이는 비정상적인 성장이 아닌 극히 정상적인 성장이라고 생각된다 .

■ 정부의 우려와 대책
● 주택 가격의 가파른 상승에 따른 정부의 우려가 깊다. 가장 큰 이유는 가구당 부채의 비율 ( Household Debt: 가구당 가지고 있는 모기지 혹은 카드빚과 가구당 년간 수입의 비율)이 역대 최고치인 163.7%로 올라갔기 때문이다. 즉, 년간 수입(After Tax)이 10만 달러인 가구의 빚(모기지 및 카드빚) 총계가 16만3천 달러인 경우이다. 또한 가장 활발하고 큰 시장인 B.C주와 온타리오 주의 경우는 특히 주택가격의 상승은 곧 바로 가구당 부채비율의 상승으로 이어진다는 것이다. 그러나 이는 그리 심각한 수준은 아니라는 전문가들의 의견이 많다.
● 새로운 모기지 규정: 2016년 2월15일부터 새로운 모기지 규정이 시행된다. 50만 달러 이상의 주택구매를 위해서는 10%이상의 다운페이가 의무화 된다 (현재는 5%). 예를 들어 75만 달러짜리 주택을 구입하기 위해서는, 50만 달러까지는 5%인 2만5천 달러와 50만 달러를 넘긴 25만 달러에 대해서는 10%인 2만5천 달러, 도합 $50,000 이상을 다운페이 해야 한다.
정부기관에서는 이 새로운 모기지 규정이 뜨거워진 주택시장을 완화시키게 될 것으로 많은 기대를 하고있다. 그러나 일각에서는 이 정책의 실효성에 대해 많은 의심의 눈치를 나타내고 있다. 왜냐하면 5~10%의 최소한의 다운페이를 원하는 구매자들은 대부분 First Time Buyer(주택 첫 구입자)인 젊은 층이며, 이들이 향하는 곳은 가격이 저렴한 콘도시장이고, 밴쿠버나 토론토의 뜨거운 주택시장에 미치는 영향은 미미할 것이기 때문이라는 주장이다. 또한, 알버타, 사스카처완 등의 부동산 경기 침체지역에서는 또 다른 역풍으로 작용할 위험이 크다는 것이다.

■ 2016 캐나다경제 전망
GAS와 OIL가격 하락이 좀처럼 나아질 기미를 보이지 않아 1년 내내 고전하고 있는 캐나다 경제의 4/4분기 성장률 역시 기대했던 1.5%~1.7%에 훨씬 못미치는 0.5%에 그치고 있으며, 광산업 외에는 제조업과 내수경기 역시 고전을 면치 못하고 있다.
부동산 가격 상승의 염려에도 불구하고 지난해 2번이나 이자율을 내린 캐나다 중앙은행은 성장률 1.6%를 기대하고 있는 2016년 역시 이자율 상승은 엄두를 내지 못하고 있는 형편이다.
그러면 미국의 형편은 어떠한가?
4/4분기 성장률 2%를 기대하고 있으며, 괄목할 만한 수치는 아니지만 그런대로 좋은 성장이 기대되고 있어 2006년 이후 처음으로 0.25~0.5%의 이자율 상승을 이끌었다. 여기에 대해 캐나다 중앙은행의 Stephen Poloz 총재는 이렇게 말했다. “여태까지는 많은 사람들이 캐나다 경제가 미국의 움직임을 뒤따를 것이라는 예상들을 해왔으나, 이곳은 이제 확연히 다른 장소이며 다른 정책들이 요구된다.“

■ 2016 주택시장 전망
CMHC(Canada Mortgage and Housing Corp.) 와 CREA(Canada Real Estate Association)에 의하면, 2016년과 2017년 2년에 걸쳐, 부동산 시장은 연착륙 할 것이라는 전망이다.
2016년 주택가격은, 캐나다 전체적으로는 1.4% 상승(알버타, 사스카처완 등은 1.2%~2.5% 하락)이 예상되며, 타 지역을 선도하고 있는 온타리오 주는 2.9% 상승을 예상하고 있다. 그러나 일부 전문가들의 견해는 예전과 마찬가지로 여전히 ‘가격붕괴’ ‘거품’이니 하며 많은 부정적인 의견을 나타내기도 한다.

■ 보다나은 선택과 조언
위에 서술한 정부의 정책이라든가, 경제상황을 종합해 볼 때 2016년 역시 주택시장에 그리 큰 변화는 없다고 본다. 특히 이곳 토론토는 매년 10만명 이상의 이민자가 자국의 돈을 가지고 들어와 이곳에 정착한다. 경제의 중심지이지만 집을 지을 땅이 부족하고, 개발할 수 있는 땅도 부족하다. 온타리오 주 땅의 2/3이상이 그린벨트이다. 자연환경을 훼손할 의도가 전혀 없는 정부로서는 그린벨트를 쉽사리 놓아주지 않을 것 이기 때문이다. 주택가격이 오르지 않을 수가 없다.

그렇다면, 우리의 선택은?
1) 경제적인 여유가 허락한다면 주택을 구입하는 것이 좋겠다. 렌트비로 돈을 허비하는 것은 후회가 뒤따르지 않을까?
2) 단기간의 시세 차익을 노리지 말자. 아무리 머리를 쓴다 해도, 계획에 차질이 있을 수 있으며 낭패를 가져올 수 있다. 자기집을 가지고 안락한 삶을 유지하면서 시세차익은 자연스럽게 덤으로 얻는 것이 좋은 방법이 아닐까?
3) 무리한 주택구입은 삼가하자. 적어도 20%이상의 다운페이를 하여 모기지보험 등 불필요한 경비를 절약하고, 각자의 모기지 납부 능력에 따라 그에 맞는 규모의 주택을 구입하라. 즉, 주택을 머리에 이고 사는 어리석음은 많은 괴로움으로 이어질 수 있기 때문이다.
4) 주택구입의 위치 선정에 대하여는 전문가들과의 교류, 상의가 필요하다.
5) 이용할 수 있는 자금을 잠재우지 말자. 어떤 이들은 투자의 Risk를 줄인다 하여 목돈을 이자도 거의 없는 은행에 잠재워 놓기도 하며, 또 어떤 이들은 주택을 구입하면서 빚이 두렵다 하여 모기지를 전혀 얻지않고 100% 자신의 자금으로 구입하기도 한다. 그러나 이 또한 어리석은 일이 아닐까? 사상 최저로 낮아진 이자율을 이용하여 나의 자금을 불려나가는 일이야말로 지극히 자연스러운 생활인의 지혜가 아닐지?

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >