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경제적·안전한 부동산투자

부동산투자는 직접 투자하는 방식에서 최근에는 주택까지도 큰 금융기관이나 전문 부동산회사를 통해 간접 투자하는 형태로 바뀌고 있다. 부동산 규모가 작은 경우 개인이나 일반 법인들이 투자를 할 수 있지만 수억에서 수십억 달러가 되는 큰 규모의 부동산은 리츠(부동산투자신탁)와 같은 전문부동산 회사나 연기금 등 기관투자가들을 통해 이루어지고 있다. 이들이 부동산에 투자하는 이유는 부동산의 특성상 매달 받는 임대수수료와 자산증식가능성, 그리고 자산구성을 보다 다양화 또는 지역별, 국가별로 분산시켜 위험을 줄이기 위한 수단으로서 투자자산의 일부를 부동산에 할당하는 전략에 기인한다.
여기서는 직접 사용하기 위한 부동산투자가 아닌 투자수익을 목적으로 한 수익형 부동산으로서 가장 발전된 형태의 간접 부동산 투자를 중심으로 투자 시 고려사항, 투자방법, 최근 투자동향에 대해 살펴본다.

직접 거래하는 전통적인 부동산 투자는 잘 알고 있지만 간접적인 투자는 급속도로 발전하고 있음에도 일반인들에게는 잘 알려져 있지 않은 것 같다. 간접 부동산투자는 다양한 형태의 부동산별로 특화되어 있는 부동산투자 회사(Reit)의 주식, 이러한 주식들에 나누어 투자하고 관리하는 부동산뮤추얼펀드, 그리고 주식대신에 다양한 형태의 부동산에 직접 투자하는 3가지 부동산 투자 방법이 있다. 투자 시 고려해야 할 주요 사항은 안전성, 수익성, 현금성(언제든 현금화할 수 있는 유동성)이 있는데, 먼저 수익성을 보면 투자대상 부동산에 따라 다른데 오피스빌딩이나 쇼핑몰, 호텔같은 부동산은 경기에 영향을 크게 받는 반면, 아파트형리츠와 같은 부동산은 상대적으로 경기변동에 영향이 적다.
안전성측면에서 보면 직접 부동산투자나 부동산에만 투자하는 펀드는 비교적 안전하다고 할 수 있지만 주식거래 형태로 이루어지는 부동산리츠나 부동산뮤추얼펀드투자는 주식시장의 영향을 받기 때문에 안전한 대상은 아니다. 현금성은 직접 부동산투자의 가장 큰 단점이지만 주식형부동산이나 펀드형부동산투자는 쉽게 현금화할 수 있는 장점이 있다.

그렇다면 일반인들도 투자할 수 있는 앞에서 본 4가지 조건을 모두 갖춘 부동산은 있을까? 캐나다의 대표적인 3개 연금보험회사에서 공동 운용하는 G사의 부동산펀드는 부동산주식이 아닌 부동산을 직접 구입하는 직접부동산투자형펀드다. 안전성면에서 이 투자펀드는 흔히 특정 분야 자산에만 투자하는 리츠부동산주식과 달리 콘도, 오피스, 쇼핑몰, 산업용부동산 등에 분산 투자하고, 또 투자지역도 전국 주요 대도시에 투자할 뿐만 아니라 주식이 아닌 부동산을 소유하기 때문에 증권시장 변동에 영향이 매우 적다.

실제로 지난 금융위기에서도 부동산주식들이 평균 30~40% 정도 내렸지만 동 펀드는 3%정도 미미한 가격변동만을 보였다. 또한 부동산가격이 폭락하더라도 만기나 사망시 원금을 보장받을 수 있어 걱정없이 은퇴 상속용 투자자산으로 유용하게 활용할 수도 있다. 수익성은 지난 15년 연평균 7%수준의 수익률을 기록했고, 임대료수익은 5%내외 수준으로 매우 안정적이며, 이 펀드가 운용하는 건물의 최대 임차인(tenant)은 캐나다 정부로 국민 세금이 이 부동산펀드의 임대료로 지급되며, 이외에도 월마트, 홈데포, 삼성전자, 로슈 등 세계적인 기업들이 장기 계약한 주요 임차인들이다. 이외에 이 펀드투자자산은 연금과 같이 투자자가 파산하거나 소송 당자사가 될 경우에도 채권자로부터 보호받을 수 있고, 상속 시에도 바로 상속이 가능하기 때문에 상속비용과 시간을 절약할 수 있으며, 유지관리나 재산세 등에 신경을 쓰지 않고, 큰 자산을 전문적으로 관리하는 회사의 서비스도 받을 수 있다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >
투자 상담 및 문의: 416-512-9018

난청과 언어

난청이란 말 그대로 소리가 잘 들리지 않는 것을 말합니다. 의사소통의 가장 중요한 도구는 언어이며 언어를 이해하는 가장 중요한 수단은 청각기관 입니다. 청각기관에 이상이 있으면 언어 이해가 곤란하며 대인관계 및 사회활동에 지장을 초래할 수 있습니다. 적절한 치료 또는 재활을 하지 않으면 언어장애 또는 정신적 장애를 동반할 수 있습니다.
아동의 경우 생후 24개월까지가 언어 발달에 가장 중요한 시기이기 때문에 이 시기의 청각장애는 언어 및 지능발달에 치명적 손상을 입히게 됩니다. 따라서 난청의 조기발견(생후 3개월 이내, 늦어도 6개월 이내), 조기치료 및 재활은 아동의 경우 더욱 중요합니다.
난청은 선천적일 수도 있고 후천적일 수도 있습니다 어떠한 원인에 의해 음파(소리)를 받아들여서 전달해 주고 분석하는 청각기관의 힘이 약해졌거나, 전혀 기능을 발휘하지 못하는 상태를 말합니다. 

난청 중에는 옆에서 속삭이는 소리나 멀리 떨어진 곳에서 나는 소리는 잘 듣지 못해도 일상 생활에는 그다지 지장이 없는 가벼운 난청도 있고, 귀에 대고 큰소리를 질러도 전혀 듣지 못하는 전농도 있습니다.
난청은 선천적인 경우도 있으나 대부분 난청의 원인은 중이염, 내이염, 뇌막염 등 질환과 소음, 약물남용, 노화에 따른 노인성, 기타 여러 원인에 의해 일어납니다. 특히 복잡한 사회환경, 청소년의 헤드폰 과다사용, 소음작업 환경 등으로 인해 난청이 증가 추세에 있으며 이로 인해 많은 사람들이 불편하게 생활하고 있습니다.

외부에서 발생한 소리는 귓바퀴에서 모아져 외이도로 들어가 고막을 진동시켜 전달되고 이 진동이 3 개의 이소골을 통하면서 크게 증폭하여 내이에 전해줍니다. 이때 내이 중에 와우(달팽이 고리관)에 전해진 소리는 유모세포의 움직임으로 청신경(VIII Nerve)을 통하여 대뇌에 이르게 됩니다. 한쪽 귀에 들어간 소리는 주로 반대쪽의 대뇌반구에, 양쪽 귀를 통하여 들어간 소리는 청각중추에서 종합적으로 처리되기 때문에 한쪽 귀가 심한 난청이라도 다른 한쪽 귀가 정상이라면 방향감각은 없지만 청능이나 언어 능력에는 별 어려움이 없을 수도 있습니다. 우리 주위에서 나는 모든 소리를 주파수 별로 나누어 Hz(헬츠)라는 단위로 표시하는데 최저 16 Hz 의 낮은 주파수의 소리로부터 20,000 Hz의 높은 주파수의 소리까지 들을 수 있습니다.

< 김호찬 - 김 보청기 대표, CK Hearing Centre >
상담 및 문의: 416-961-4848

Down Payment 자금마련 방법

노동절이 지나고 각급학교가 개학하면서 지하철과 도로가 학생들로 분주해진 것 같습니다. 더불어서 대학가를 중심으로 이사하는 모습들을 심심치 않게 보게 됩니다.
지난번 칼럼에서는 주택을 구입할 때 필요한 자금마련 방법중 Equity Loan에 대하여 말씀 드렸었습니다. 이번에는 은행에서 요구하는 Down Payment 자금(자기자금) 조성에 대하여 설명 드리고자 합니다
일반적으로 은행에서 주택융자시 Down Payment는 20%를 기준으로 합니다. 즉, 80%까지만 융자해 준다는 뜻이지요. 다만, Mortgage Insurance를 가입할 경우에는 5% 만 Down 하여도 95%까지 융자할 수 있도록 되어 있습니다. 그런데 이 Down Payment 자금을 인정해 주는 기준이 금융기관에 예치되어 있는 예금을 기준으로 3개월이상 본인 명의로 보유하고 있어야 된다는 점입니다.

예외적으로 본인명의 기존 주택을 매각한 자금일 경우에는 3개월 미만이더라도 인정받을 수 있습니다. 따라서 주택을 구입하려고 계획하고 계신다면 먼저 Down Pay에 필요한 자금을 미리 미리 준비하셔야 되겠고 적어도 융자신청 3개월전까지는 은행에 예치해 놓으셔야 안심할 수 있을것입니다.
일반 봉급생활자들은 매월 일정액을 적금식으로 은행의TFSA나 RRSP 같은데에 적립하셨다가 주택구입자금으로 활용하시면 안전하실것 같습니다. 그러나 자영업자분들은 대체로 Cash로 보유하고 계신 분들이 많아서 이러한 절세형 저축수단을 이용하지 못하시는 분들이 많으실 것으로 생각 됩니다. 그러한 경우에는 별도의 Down Payment용 Account를 개설하여 그때 그때 자금을 예치해 놓으셨다가 필요할 경우 합법적인 주택구입 자금으로 사용할 수 있을 것입니다.

특히, 20%이상 Down Pay를 할 수 없는 High Ratio Mortgage를 이용해야만 하는 사회 초년생들께는 은행의 RRSP를 적극 권하고 싶습니다. 왜냐하면 First Time Home Buyer들인 경우 비과세로 RRSP를 찾아서 Down Pay할 수 있도록 정부에서 Home Buyer’s Plan을 제도적으로 보장하고 있기 때문입니다.
따라서, 대출을 얻어서라도 RRSP를 구입하시면, 구입 당시에는 소득세를 감면받으시면서 주택을 구입하실 때에는 비과세로 인출하여 Down Payment 자금으로 사용할 수 있는 일석이조의 혜택을 받을 수 있게 됩니다.
고객여러분의 편의를 위하여 참고로 현행 모기지 최저이자율을 알려 드립니다.

●3년변동 Closed: P-0.70%, 2.00% ●5년변동 Closed: P-0.85%, 1.85% ● Line of Credit Open: P+0.25%, 2.95% ●1년고정 Closed: 2.29% ●2년고정 Closed: 2.09%, ●3년고정 Closed: 2.15%, ●4년고정 Closed: 2.49%, ●5년고정 Closed: 2.39%.
(*위 금리는 Sep 9, 2015 현재 각 금융기관의 Special 이자율로 언제든지 예고없이 변경될수 있습니다)
모기지 금리나 각종 융자신청과 관련해 궁금하거나 상담이 필요하시면 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca

아찔했던 순간들

사례) 몇년전 리치몬드 힐 지역에 주택구입을 원하는 바이어와 함께 여러 채의 집을 showing 하던 중이였다. Buyer의 자금 규모와 여러가지 사정으로 맞추어 볼 때 집의 구조와 위치 등이 매우 괜찮은 주택을 눈여겨 보게 되었다. 아무도 살지 않은 집이었고 전혀 관리가 되어있지 않았으나 돈을 좀 들여 단장하면 상당한 가치상승이 될 것으로 판단되었다.
Buyer와 의견의 일치를 본 후 오퍼를 만들기에 앞서 리치몬드 힐 지역 경찰사이트에 들어가 검색을 하던중, 그 집의 마리화나 재배 전력을 발견하게 된다. 2009년 1월14일 388주의 마리화나 재배가 적발되어 그 집의 세입자가 입건돼 있었음을 알 수 있었다.

그 주택에 대한 매매 History를 살펴보니,
그 해 4월에 그 집은 매물로 나온 후 2개월 만인 6월 현 주인에게로 팔리게 된 것이었다. 당시의 가격과 자료로 판단해 보건대 현 주인은 아무런 사실도 알지 못한 채 마리화나를 재배했던 집을 구입하였던 것이다.
리스팅 중개인에게 전화를 해보니 다행히 현재의 중개인은 그 사실을 알고 있었다.
그녀는 말하기를 “환경검사에 대한 증명서를 만들어 줄 수 있다”면서 아마 조금 싼 가격이라도 거래가 가능할 것이니 시도해 보라는 것이었다. “아니면 말고” 식으로 파격적인 헐값으로 오퍼를 내보았으나 괜한 헛수고였다. 얼마 후 우연히 그 주택에 대한 상태를 체크해 보게 되었다. 정상적인 리스팅 가격에서 단 몇 천불 만을 깍은 채 꽤 높은 가격으로 팔린 것을 알 수 있었다. 그런데 하필… 자료에 나와 있는 Buyer측 중개인의 이름이 한인이었다. 아직도 많은 분들이 마리화나 재배 주택의 위험성을 자각하지 않는 것 같아 안타깝다. 이해를 돕기 위해 문답식으로 정리를 해보겠다.

Q1) 마리화나를 재배했던 집의 위험성이란 무엇을 말하나?
A1) 첫째가 Toxic Mouid이다. 즉, 독소를 생산하는 곰팡이의 번식이다. 과도한 수분과 빛을 공급해 주어야 하는 마리화나 재배의 특성상, 벽의 드라이월로 가리워진 인슐레이션 안쪽 부분을 포함해 집안 구석구석에 독소를 생산하는 곰팡이의 서식 염려가 매우크다. 다시 말해, 천식(Asthma), 기관지염(Bronchitis), 비염(Rhinitis), 눈병(Eye irritation), 피부질환(Skin irritation), 폐염, 폐암 등의 직·간접적인 원인이 된다.
둘째, 건물구조의 변형(Modification)이다. 이는 건물 주요구조(Structure),수도관(Plumbing),전기시스템(Electric),굴뚝(Chimnry) 등이 전기와 물을 훔쳐 쓰기 위해, 혹은 열과 수증기에 노출돼 심각할 정도로 변형됐을 가능성이 크다.

Q2) 홈 인스펙션을 하면 마리화나 재배전력을 알 수 있지 않을까?
A2) 알 수 없는 경우가 많다. 물론 전기계량기 부근의 땅이 파헤쳐 있던 흔적이 있거나 많은 습기가 감지된다거나, 문이 빌딩코드에 맞지 않게 변형되었다던가, Fioor Joint 등에 무엇을 매달아 놓았던 흔적들이 있을 수 있으나, 집을 팔려고 내어놓은 셀러의 입장으로는 이를 모두 수리하고 은폐한 뒤에 리스팅하는 것이 상식이리라. 또, 주인이 한번 바뀐 뒤 다시 시장에 나오는 집은 인스펙션 만으로 마리화나의 흔적을 읽을 수는 없을 것이다. 벽과 천정을 모두 뜯어내고 하는 인스펙션 이라면 모를까….

Q3) 나의 중개인은 오퍼를 작성할 때 「셀러는 그 집에서 마리화나 등 불법물질을 재배한 적이 없다는 것을 워런티 한다」라는 문구를 삽입하는데 그렇다면 안심할 수 있는 것 아닌가?
A3) 아니다, 위의 워런티는 현재의 주인이 살고 있을 동안의 기간만을 이야기 하는 것이지 그 이전의 기간은 언급되지 않는다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039