시사 한겨레 ⓘ한마당

리노베이션된 집을 살 때

대체로, 지은지 30년이 넘는 주택들은 Open Concept개념이 없이 뭔가 답답하고, 시원한 느낌이 들지않는 경우가 많다. 이런 집 구조를 바꾸기위해 Modern Style로 전체적인 리노베이션을 하는데, 이때 건드려선 안될 부분인 지지벽(Supporting Wall)을 허물어 버렸을 때에 당장은 느끼지 못한다해도 서서히 시간이 지나며 안전문제에 비상이 걸리게 된다. 또한 이런 집을 모르고 샀을 경우에 그 피해에 대한 보상은 누구에게서 받을 수 있는 것인가?

사례) Katherine씨 부부는 2년 전 미시사가에 있는 아름다운 주택을 구입했다. 중개인 말에 따르면 전체적으로 15만불 이상을 들여 리노베이션을 한, 현대적 감각의 탁 트인 구조였으므로 Katherine씨 부부의 매우 흡족해 했던 구매였다 한다. 그러나 문제가 발생했다. 작년 여름부터 1층의 천장이 조금씩 경사가 지듯이, 휘어짐(Sag)이 관찰되기 시작하였으며, 구조물 전문가( Structural Engineer)에게 검사를 받아 본 결과, 전 주인에 의해 리빙룸과 다이닝룸 사이의 지지벽(Supporting Wall)이 제거되어 있음이 확인되었으며 임시로라도 Construction Jack을 설치하지 않는다면 안전문제로 인하여 그 집에서의 거주가 불가능한 상태였다.

충격 속에서 변호사를 찿은 Katherine 씨 부부는 전 주인에게 배상 청구는 불가능하다는 말을 듣는다. 전 주인이 일부러 감추려 했던 Hidden Defect(숨긴 결함)가 아니기 때문이란다. 결국 그의 Title Insurance Company인 Stewart Title 사에 배상을 청구하기로 하였다. 그러나 Insurance Policy(보험 약관) 에는 매우 애매한 규정이 있어 배상이 이루어 질 수 있는지는 장담할 수 없는 법정 다툼으로 이어질 공산이 크다는 것이었다. Insurance Policy 에 의하면, 주택 구조물 중의 일부가 Building Permit(건축허가) 이 없이 지어지거나 개조되었고, 시당국이 이를 알고 시정을 명령하였다면 보험사는 이를 배상해 주도록 되어있다. 그러나 만일 주택이 Building Code(건축법규)에 맞지 않게 지어지거나 개조되었다 하더라도 시당국이 이를 모르고 있거나 시정명령을 발동하지 않았다면 보험처리가 될 수 있을까? 하는 문제이다. (그렇다고 시당국이 사후에 시정명령을 발동하여 주지는 않는다)

2011 년도에는 서드버리 지역에서 전 주인이 Building Permit이 없이 리노베이션을 하였다가 Foundation(기초) 에 심각한 손상을 입었던 집을 $110,100 에 구매하였던 집주인에게 시당국은 집 구매 후 바로 시정명령을 발동하였고 집주인은 Title Insurance 로부터 $105,000 의 배상을 받은 일도 있다.
Katherine 씨 부부는 현재 배상청구 후 재판을 기다리고 있는 형편이지만 어떠한 낙관적인 기대도 할 수 없는 상황에 놓여있다. 현재 온타리오주에서는 이런 사례에 대한 확실한 배상 기준이 없이 그때 그때의 사안에 따라 개별적으로 판단이 되기 때문이란다.

결론) 1.주택 구매시 괄목할만한 리노베이션의 흔적을 찿아 볼 수 있다면 반드시 Building Permit의 존재 여부를 확인하여야 한다.
2. 요즘과 같은 복수 오퍼 상황에서는 건물검사의 컨디션을 가지고 집을 구매하기란 매우 어렵다. 그렇다면 위와같은 심각한 문제를 가진 집을 구매할 수 있는 위험에 노출되어 있음을 알고 항상 경계심을 늦추지 말아야 할 것이다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039

노화·유전적영향·질환 등 원인… 고립된 삶

♣ 청각 장애의 원인과 증상: 청력장애의 증상은 주로 처음에 들리지 않게 되는 소리는 가장 고음 영역의 날카로운 소리들로 여성이나 아이들 소리, 새가 지저귀는 소리 등 입니다.
일반적으로 느끼는 증상은,

△많은 사람이 모인 곳에서 듣는데 어려움을 겪고, 공연장, 극장, 교회, 성당, 사찰 등 말하는 사람이 멀리 있는 경우 알아 들을 수가 없습니다. △TV나 전화를 통해 나오는 소리를 듣는데 어려움을 느낍니다. △그룹 모임시 때때로 대화를 이해 하기가 어렵습니다. 때로는 이명을 듣게 됩니다.
청력 이상을 겪는 사람들은 주로 다음과 같이 행동합니다.

●말한 내용을 반복해 줄 것을 요청합니다
●말한 사람 쪽으로 귀를 기울입니다.
●TV·라디오·오디오의 볼륨을 높입니다.
●사교모임을 피하게 됩니다.

대부분의 청각손실은 천천히 진행되며 통증이 수반 되지 않고, 많은 경우 극히 느리게 진행 되기 때문에 자각 하기가 힘듭니다.
남녀노소를 막론하고 다음과 같은 경우에 청각 손상을 입을 수 있습니다.

△노화 현상,
△유전적 원인,
△중이염, 종양, 외상,
△질환, 또는 선천적 결손증,
△내이 신경계에 작용하는 독성 약물 복용,
△심한 소음 혹은 장기간 소음에 노출될 경우.

청각장애를 경험하게 되면 자신도 모르게 불평하고, 말을 잘 못 알아들어 실수 할까 두려워 대화 참여를 꺼리게 되고 마침내 고립된 생활을 하게 됩니다.

< 김호찬 - 김 보청기 대표, CK Hearing Centre >
상담 및 문의: 416-961-4848

RRSP의 오해와 진실

RRSP는 노후 은퇴소득 마련과 절세를 위해 캐나다인이 가장 먼저 선택하는 투자수단이다. RRSP자산은 교육자금이나 주택구입자금 등 비상금으로 사용할 수 있고, 또 은퇴 시에는 개인연금으로 활용할 수 있는데, 이러한 RRSP를 올바로 이해하고 잘 활용하는 사람이 많지 않은 것도 사실이다. 여기서는 RRSP에 대해 흔히 잘못 알고 있는 내용을 중심으로 알아본다.
RRSP는 나이에 따라서도 그 활용방법이 다르다. 젊은 사람이라면 RRSP자산을 주택구입이나 교육자금으로 활용할 수 있다. 젊은 부부가 첫번째 주택을 구입할 때 자금이 부족하면 1인당 2만 5천달러까지, 부부는 총 5만 달러까지 세금을 내지 않고 주택구입자금으로 사용할 수 있다. 또 본인이나 배우자가 학자금이 필요할 경우 2만달러까지 RRSP자금을 인출하여 사용할 수 있다. 그러나 이렇게 인출한 RRSP는 10년에서 15년에 걸쳐 상환해야 하며 상환하지 않을 경우 소득으로 간주되어 세금을 내야 한다.

RRSP는 필요시 언제든 인출하여 사용할 수 있다. 그러나 앞에서 본 주택구입자금이나 교육자금으로 인출할 경우를 제외하고 인출금액에 따라 최소 10%에서 최고 30%를 공제하고 남는 자금을 사용할 수 있다.
 RRSP는 은퇴 후나 72세이후에는 세금을 내지 않고 사용할 수 있다고 잘못 생각하는 사람도 있는데 어떤 경우에도 소득으로 보고하지 않고 사용할 수 없다. 또한 RRSP는 72세 전까지 RRIF(은퇴소득펀드)로 전환해서 사용하는 경우가 대다수인데 RRIF에서 인출할 경우 정부가 정해준 최소인출금액까지는 원천소득세를 내지 않고 모두 사용할 수 있다. 그러나 최소인출금액 이상에 대해서는 원천세가 징수된다.
RRSP 구입자금이 부족하면 주식이나 뮤추얼펀드자산을 직접 현물로 RRSP로 이전하면 직접 현금으로 구입한 것과 같이 세금공제혜택을 받을 수 있다. 그러나 이전할 때 주식이나 뮤추얼펀드 가격이 오른 상태라면 양도차익이 발생에 소득세를 내야 한다.

구입한 RRSP는 절세에 필요한 금액만큼만 사용하고 여분은 다른 해로 이전해 사용할 수 있다. 그리고 현재 소득이 적더라도 향후 언젠가 커다란 소득이 발생할 가능성이 있고 RRSP 구입여분이 있으면 72세 전에 구입한 후 소득공제는 나이에 관계없이 부동산 등 자산매각시나 사망시 양도소득이 많아질 때 모두 사용할 수 있다. 또 부부중 한 배우자가 72세가 지났어도 다른 배우자가 72세이하인 경우 나이에 관계없이 배우자용 RRSP를 구입해 소득공제혜택을 받을 수 있다. 흔히 노후에 받는 정부연금인 OAS가 감소할 것을 우려해 RRSP를 구입하지 않는 사람들도 많지만 노후에 부부합산 소득이 3만달러가 안될 경우를 제외하면 소득이 개인 7만1천달러, 부부합산 14만2천달러까지는 기본연금을 받는데 영향이 없기 때문에 RRSP 구입이 유리하다. RRSP는 RRIF로 이전해서 72세부터는 최소 7.5%에서 20%까지 자금을 인출해야 하기 때문에 저금리예금이나 일반주식 등에 투자할 경우 원금이 크게 감소해 고갈될 가능성이 높다. 따라서 직장연금과 같이 장기적으로 안정된 소득을 받으려면 RRSP나 RRIF를 종신연금이나 최소한 일정한 소득을 평생 보장하는 연금펀드 등에 투자하는 것이 안전하다.
사망시 RRSP나 RRIF자산은 소득으로 보고해야 한다. 그러나 배우자가 있다면 배우자 RRSP나 RRIF로 이전하면 세금을 내지 않고 일반 RRSP나 RRIF와 같이 사용할 수 있다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사 / Maxfin 증권·보험 >
투자 상담 및 문의: 416-512-9018

주택가격상승과 금리전망

금년 겨울은 유난히도 춥고 길어도 부동산 경기는 뜨겁습니다. 토론토 부동산위원회(TREB)에 따르면 3월 들어 GTA내 기존주택 매매가 활발해 평균가격과 물량이 전년대비 각각10.6%와 11.8% 상승했다고 합니다. 특히 단독주택의 경우는 매물부족으로 매매가격 상승을 주도해 14.0%의 가장 높은 상승율을 기록했다고 합니다.
가격상승은 주택을 새로 구입하려는 무주택 서민들과 신규이주자들에게 큰 부담이 되고 있습니다. 가뜩이나 까다로워진 은행의 모기지 융자 심사기준을 맞추기 어려워서 주택구입을 미루거나 포기하시는 경우도 종종 보게 됩니다. 그나마 주택구입 희망자들에게 유리한 점이라고 한다면 장기간 지속되고 있고 앞으로도 당분간 안정적인 저금리가 유지될 것이라는 희망적인 전망일 것입니다.

지난 1월 캐나다 중앙은행이 기준금리(Benchmark Rate)를 0.25% 인하하면서 3월에 다시한번 더 인하하지 않을까 조심스러운 전망을 한 적이 있습니다. 그러나 이번 3월 중앙은행은 기준금리를 0.75%로 유지하기로 결정했고 전문가들 예측은 더 내릴 것 같지는 않다는 의견이 지배적입니다. 따라서 시중은행들의Prime Rate도 현재의 2.85%를 계속 유지하게 됐습니다.
한편 중앙은행은 캐나다 경제성장률 전망을 당초 예상했던 2.4%에서 2.1%로 하향 조정한 바 있는데 TD은행은 이번에 성장률 전망치를 당초2.0%에서 1.9%로 다시 하향 조정했습니다. 이는 유가하락 여파로 캐나다 경제에 부정적인 영향을 끼쳐서 성장률이 저하될 것이라는 의견입니다. 결과적으로 이러한 경제적 여건을 고려해 2016년까지는 현 금리수준을 유지할 수 밖에 없을 것으로 전망하고 있습니다. 그러면 앞으로 주택을 구입하고 모기지를 얻을때 또는 기존 모기지를 연장할때 이자율을 어떻게 결정할까 고민을 해 봐야 하겠습니다.

모기지 이자율에 대하여는 Special금리이긴 하지만 주요 시중은행들이 현재 5년 변동금리 P-0.6%(2.25%)선을 유지하고 있고 일부 제2금융권에서는 그 이하(P-0.85%)로도 특별 금리를 적용하고 있습니다. 고정금리에 대하여는 주요 시중은행에서 현재 5년제 2.74%이지만 일부에서는 특별 이자율 2.54%까지 경쟁금리를 제공하기도 합니다.

그러면 이제 중요한 모기지 상품에 대한 선택과 결정을 내려야 하는데 변동금리냐 고정금리냐? 고민입니다. 단기적으로는 금리가 안정적으로 유지될 것으로 예상되니 이자율이 상대적으로 저렴한(시중은행 기준 0.49%저렴 : 모기지 $100천에 $490 이익) 변동금리를 선택하여야 하겠습니다.
그러나 언젠가 다시 Oil가격이 오르면서 경제성장이 빨라지면 금리가 상승기조로 바뀌게 되고 모기지 이자율도 올라가게 되겠고 그때는 고정금리를 선택해야 할 것입니다.

고객여러분의 편의를 위하여 참고로 현행 모기지 최저이자율을 알려 드립니다.
●3년변동 Closed: P-0.80%, 2.05% ●5년변동 Closed: P-0.85%, 2.0% ● Line of Credit Open: P+0.25%, 3.10% ●1년고정 Closed: 2.69% ●2년고정 Closed: 2.24%, ●3년고정 Closed: 2.44%, ●4년고정 Closed: 2.54%, ●5년고정 Closed: 2.54%.
(*위 금리는 Mar. 31, 2015 현재 각 금융기관의 Special 이자율로 언제든지 예고없이 변경될수 있습니다)
모기지 금리나 각종 융자신청과 관련해 궁금하거나 상담이 필요하시면 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca