건물검사 없는 거래
건물 검사없이 주택을 구입하는 것은 많은 위험을 안게 된다. 그러나 실제 상황에서는 많은 경우 복수 오퍼의 상황에서 어쩔 수 없이 건물검사와 모기지 파이낸싱 조항을 없애지 않고서는 다른 오퍼를 이겨내기가 어려운 경우가 많다. 즉, 뻔히 알면서도 위험을 안고 계약을 진행하게 된다. 그러나, 이러한 약점을 이용하여 결함이 있는 집을 비교적 싼 가격에 리스팅하여, 고의로 복수오퍼 상황을 만들고 건물검사와 모기지 파이낸싱 컨디션 없이 아주 쉽게, 그러나 결코 적지않은 가격으로 매매하려고 하는 노림수 역시 매우 조심해야 할 일이다.
사례) 2006년 5월 WILLIAM 씨는 온주 Thomasburg의 Sherry Side Road에 위치한, 지은지 22년 된 방갈로 주택을 구입하게 된다. 상대적으로 가격도 싸고 마음에 드는 집이었는데, 아니나 다를까 2개의 오퍼가 동시에 들어오게 되었고, WILLIAM 씨의 중개인인 GORDEN 씨는 건물 검사와 모기지 파이낸싱 조항의 컨디션들을 모두 제거한 채 경쟁에 임하게 된다. 가격은 리스팅 가격인 $245,000을 제시하였다. 결국 중개인 GORDEN 씨는 다른 오퍼를 누르고 아무런 조건없는 계약을 성사시키고 만다. 오퍼를 내기 위한 미팅자리에서 중개인 GORDEN 씨는 부엌과 거실 바닥이 약간 경사진 것을 발견하고 매도 주에게 물어 보았으나 건물주는 대수롭지 않은 것이라고 얼버무리고, 그 역시 더 이상 문제제기를 하지 않은 채, 또한 자신의 고객인 WILLIAM 씨 에게도 아무런 언질을 주지 않은 채, 계약을 진행하게 된다. 전형적으로, 바닥의 경사가 눈에 띄인다 하는 것은 기초(Foundation)에 문제가 있다는 것을 의미한다. 이러한 문제를 주목하지 않고 은근슬쩍 넘어간 거래는 크로징까지 잘 마치고. WILLIAM 씨는 입주 후 지하실 리노베이션을 시작하던 중 결함을 발견한다. 건물검사 결과 1층의 한쪽 끝에서 다른 쪽 끝까지의 경사도가 무려 29Cm로 측정되었으며, 기초벽(Foundation Wall)이 수평과 수직 양쪽 각도로 모두 굽어져 있었다. 통상, 기초벽은 최소 지하 4피트 이상의 깊이에서 Footing위에 세워져야 하는 데(땅속에서의 빙점, 즉 Frost Line 아래까지 박혀야 한다는 말), 4 개의 기초벽 중 2개의 기초벽이 땅밑으로 연장되지 않고 지어진 건물이었다. 그러한 이유로, 건물 전면 쪽의 기초벽이 얼음손상(Frost Damage)을 입게 되었고 이후에 그 주택은 시 당국으로부터 살기에 부적합한 주택으로(Uninhabitable)판정을 받게 된다.
2008년 11월 WILLIAM 씨는 그 집에서 쫓겨나는 신세가 되었고 은행에 의해 경매로 넘어가 거의 절반 가격인 $127,000에 팔렸다. 돈 한푼 건지지 못한 WILLIAM 씨는 너무도 억울한 마음에 안절부절 못하다 소송을 시작, 지리한 법정싸움에 정신과 몸이 황폐해질 즈음, 결국 승소하는 내용의 35페이지 판결문이 나온다. 주택을 판 셀러와 그 에이전트에게는 고의성이 있는 사기매매로 볼 수 없다며 책임을 물을 수 없었다. ‘Buyer Beware’ 즉, 사는 사람이 자기 재량으로 문제점들을 판단해야 할 사항에 속했던 것이다. 단지, WILLIAM 씨의 중개인 GORDEN 씨와 그 회사, 그리고 제대로 감리하지 못한 시 당국에 보상 책임이 물어졌다. 손해배상, 정신적 위자료, 법정비용 등 도합 $135,000의 보상금을 배상받았지만, 그동안 겪었던 고통과 오랜 법정싸움 등을 상쇄하기에는 턱없이 부족한 결과였다.
위 사례에서 얻을 수 있는 교훈을 간추리면, 1) 건물검사가 없는 거래는 항상 위험성이 있다. 2) 부득이, 건물검사 컨디션 없이 거래를 진행해야 할 경우는 사전에 건축 및 검사에 대한 지식이 있는 중개인 혹은 전문인을 대동해 의견을 들어야 한다. 3) 뭔가 마음에 걸리는 문제점이 있을 경우는 사전에 노출시켜 거래의 진행을 막아야 한다.
< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039
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