Condo 구입과 Closing

● Biz 칼럼 2014. 6. 30. 16:45 Posted by SisaHan
적정소득·자가부담·부대비용·각종서류 확인

콘도 클로싱의 유의사항에 대하여 그동안 여러 차례의 Condo모기지를 Arrange하면서 겪었던 경험을 바탕으로 말씀드리고자 합니다.
콘도분양은 계약 후 장기간에 걸쳐서 진행되는 관계로 예상치 못한 경제여건 변화와 변경된 모기지규정 등으로 인하여 당황스러운 사태가 발생하는 경우를 종종 보게 됩니다. 
빈번하게 접할 수있는 문제점 중에서 가장 중요하다고 생각되는 몇가지만 살펴봅니다.

첫번째는 Income Qualification입니다. 즉, 고객이 본인의 소득으로 모기지관련 지출, 모기지와 콘도 유지비용(관리비, 재산세, 냉난방비)을 Carry해 나갈 수 있는가 하는 점입니다.
이해를 쉽게 하기 위해 예를 들면, 세전 소득기준으로 년 소득 $50,000을 신고하신 고객께서 $500,000 짜리 콘도를 구입하고 80%인 $400,000의 모기지를 5년 고정금리 2.99%로 25년 상환 기준으로 신청한 것으로 가정하면 월 상환금 $1,890.93(년 $22,691.16)와 월 콘도 유지비용 $816.67(년 $9,800 =재산세 $5,000 + 관리비 $4,800), 합계 월 $2,707.60(년 $32,491.20)을 부담하셔아 하므로 년간 기준 소득대비 64.98%에 달하게 됩니다. 이 비율을 GDS(Gross Debt Service Ratio)라고 하며 대부분의 금융기관의 GDS는 39%로서, 이 경우는 금융기관의 기준에 미달된다고 생각됩니다.
 
두번째로는 Down Payment입니다. 콘도의 경우는 대부분 계약시 5%, 중도금 10%, 입주시 5%, Final Closing시 5%의 Down Payment를 요구하기 때문에 입주 후 융자신청시에는Closing 때의 5%에 대하여만 3개월 이상 은행거래 기록을 요구하게 됩니다. 따라서 해당 금액을 미리 금융기관에 예치해 놓으셔야 합니다.
 
세번째로는 Closing Cost입니다. 부동산을 구입하면 기본적으로 Land Transfer Tax, 변호사 비용과 기타 부대비용이 추가되기 때문에 금융기관에서는 약 1.5%정도의 여유자금 확보여부를 검증하려고 합니다. 즉, 위 경우를 기준으로 $500,000의 1.5% 인 $7.500이 별도로 필요하게 됩니다.
 
네번째로는 준비서류들입니다. 
1. 먼저 콘도계약서입니다. 콘도의 경우 장기간에 걸쳐 진행되기 때문에 최초 계약서외에 수차례에 걸쳐 콘도회사와의 계약변경, Communication 문서들이 오가게 되는데 별도로 File해 놓지 않으면 막상 필요한 때에 찾기가 힘들어 져서 낭패를 당하게 됩니다. 금융기관에서는 부속서류를 포함한 계약서 전체를 요구하기 때문에 항상 Update해 놓으실 것을 당부드리고 싶습니다. 
2. Income Tax보고서와 CRA의 NOA 최근 2년치입니다. Business를 하실 경우 추가로 2년치 Financial Statements(재무제표)를 요구합니다.
3. Employ Letter 또는 Business Registration (Master Business License). 직장인들은 소속회사가 발행한 재직기간, 소득금액이 기재된 재직증명과 최근 Pay Stub, 자영업자는 Business 등록서류(신청인의 Owner여부, 운영기간 확인).
4. 기타: 신원확인서류 : SIN CARD, 운전면허증 사본. 기존Mortgage Statement, Bank Account Statements, VOID Cheque등.
모기지융자, Business구입 및 Set up 과 관련하여 궁금하거나 상담이 필요하시면 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca


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급격한 환경변화… 새로운 은퇴전략 필요

● Biz 칼럼 2014. 2. 17. 16:08 Posted by SisaHan
은퇴자산 안전할까?

금융기관을 통한 은퇴자산관리는 단순한 포트폴리오 이론이나 전통적 투자수익률에 입각한 경우가 많다.그러나 은퇴자산관리는 일반적 투자자산관리와는 다른 접근방법을 사용해야 한다는 것이 은퇴전문가들의 견해다. 여기서는 그 문제점과 바람직한 은퇴계획 방법을 알아본다.
 
전통적 은퇴자산관리방법으로 4%인출법칙이 있다. 은퇴자산을 4%씩 인출할 경우 물가상승률을 감안해도 30년은 사용할 수 있다는 이론이다. 그러나 이것은 역사적으로 주식과 채권이 각각 10%, 5%수준의 수익률을 기준으로 한 것이며, 채권수익률이 현재와 같이 2%수준으로 하락한 상황에서 향후 10년내 수익률을 회복하지 못할 경우 은퇴자산의 30%정도가 조기에 소진될 것으로 보는 전문가도 있다. 또 현재 대표적인 은퇴자산관리는 나이에 따라 위험자산비중을 줄여나가는 방법으로 100-나이에 따라 주식과 채권비중을 조정하는 디폴트투자법칙이 있다. 예를 들어 55세라면 주식과 채권비중을 각각 45%, 55%, 65세라면 35%주식, 65%채권 식으로 나이에 따라 주식비중을 줄이고 채권을 늘려 투자포트폴리오를 조정한다. 그러나 안전하다고 하는 채권도 지난해 장기채권이 5%이상 하락한 바와 같이 안전하게 은퇴소득을 확보해 주지 못한다. 또 다른 방법으로 은행 등에서 뮤추얼펀드투자에서 정기적인 소득인출(SWP)프로그램을 활용하는 방법이 있다. 매년 투자잔고를 기준으로 연 6%~8%소득이나 일정 금액(10만달러 투자 시 월 667달러)을 매달 지급하는 것이나 월지급액은 매년 변하고, 투자시장이 좋지 않을 경우 받는 금액도 크게 줄어들 수있다.
 
이상 살펴 본 은퇴자산관리방법들은 장기적으로 투자자산이 크게 감소하거나 생전에 소멸될 가능성도 있다. 예를 들면, 40세, 평균여명 90세, 주식과 채권으로 이루어진 연 8%의 평균수익률, 65세 이후 매년 은퇴소득을 연 5%(물가상승률 반영)인출한다고 하자. 3만 달러를 투자해 연평균 8%수익률로 늘어나면 65세에 20만 6천 달러로 자산을 증식시킬 수 있다. 그러나 같은 수익률조건하 은퇴 후 5%은퇴소득을 인출할 경우 투자자산은 14년 후 79세에 바닥나고 만다. 물론 이 경우 초기 투자수익률이 좋다면 자산이 고갈되지 않거나 고갈이 좀더 길어질 수도 있다. 
투자이론으로 노벨상을 받은 미국의 머튼 교수는 은퇴설계는 마치 외과의사가 어려운 수술을 하는 것과 같이 전문적 지식이 필요하기 때문에 은퇴설계 전문가 상담을 받아야 한다고 주장한다. 그는 “은퇴할 때 이루고자 하는 것은 부를 쌓는 것이 아니라 은퇴 전 생활 수준 유지로, 은퇴 준비에 앞서 사고의 전환이 필요하다”고 한다. 은퇴 준비과정은 무조건 높은 수익률로 많은 자산을 축적하는 것이다. 하지만 은퇴를 두려워하는 것은 고정 수입이 사라지면서 은퇴 이전보다 생활수준이 떨어지기 때문이다.
 
은퇴계획 시 필요한 정보는 현재 소득과 은퇴 예상 시기, 원하는 목표소득이며, 목표소득을 얻기 위한 저축금액, 목표달성 가능성 등이다. 머튼 교수는 은퇴 후 소득은 단계별로 나눠 준비해야 한다면서 첫째, 확정된 수입을 통한 준비, 즉 연금저축이나 공적 연금을 통해서 얻는 소득. 두 번째는 보수적 목표 하에서 얻는 소득으로 은퇴자에게 유동성을 제공하거나 유산목적의 소득, 세 번째는 희망소득으로 은퇴 후 사용을 위한 것이다. 
은퇴계획 상담을 해보면 일반적 투자자산관리전략의 불확실한 확률에 노후를 배팅하고 있는 경우가 많다. 그러나 은퇴자산관리는 주로 수익성에 기초한 일반자산관리와는 다르며, 어떤 상황에서도 보다 안전하게 수입을 확보할 수 있는 수단을 활용해야 한다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >
투자상담 및 문의: 416-512-9018


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상대과실 민사소송으로만 보상받아

● Biz 칼럼 2014. 2. 3. 22:47 Posted by SisaHan
One-way Coverage 보험은

온타리오 정부에서 얼마전 보험료를 전체적으로 4% 인하한다고 발표하였고 점진적으로 15%까지 내린다고 며칠전 보도가 되었다. 하지만 미국이나 한국에 비해서는 아직도 보험료가 턱없이 높다고 할 수 있겠다. 
보험료를 줄일 목적으로 자차에 대한 Collision Coverage를 없애는 경우가 있다. 차량에 finance나 lease처럼 제 3자가 차에 대한 소유권이 있으면 할 수 없지만 차량의 소유주가 본인이고 차량 소유권에 문제가 없다면 Collision Coverage를 없앨 수 있다. 보통 이것을 ‘one-way’ 보험을 한다고 한다. 이럴 경우 대부분의 사람들이 사고시에 상대편 차량에 대한 파손을 본인 보험회사에서 책임지고 자신의 차량에 대해서는 본인이 직접 고쳐야 한다고 알고 있다. 이것은 사실이 아니며 온타리오 주에서는 ‘one-way’ 보험, 즉 Collision Coverage가 없어도 사고시에 차량에 대한 보상을 받을 수 있도록 법이 제정되어있다.
 
온타리오주의 도로교통법은 한국과 많이 다르다. 한국의 경우 과실이 있는 운전자의 보험회사가 본인 및 상대편 차량에 대해서도 보상을 해주어야 한다. ‘One-way’ 보상을 선택할 경우 본인의 보험회사에서 상대측 차량파손에 대한 보상을 해주고 자차의 수리에 대해서는 본인이 책임을 지도록 하면서 보험료를 인하 해주는 경우가 있으나 온타리오주는 다르다. 온타리오 주에서는 어떠한 경우에도 과실여부에 상관없이 상대편의 차량파손에 대해서는 본인의 보험회사에서 보상을 해 줄 의무가 없다. 
Collision Coverage 즉 차량 파손에 대한 보험은 Ontario Automobile Policy(OAP)에 의해서 정의 된다. OAP에 의하면 자차 차량파손이 본인의 책임일 경우에는 Collision Coverage를 구입해야만 차량파손으로 인한 손해에 대해서 보상을 받을 수 있지만, Collision Coverage없이 사고를 당했을 경우도 상대편의 과실이 100%라고 판명이 되었을 경우 차량파손에 대한 보상을 받을 수 있도록 법이 제정 되어있다. 즉 ‘One-way’의 개념으로 Collision Coverage를 사지 않았다 하더라도 본의의 잘못이 아닐 경우 자차 보험회사에서 자신의 차량에 대한 보상을 해주도록 되어있는 것이다. 이 보상에는 렌트카 및 견인으로 발생되는 모든 비용에 대해서도 자차 보험회사가 부담하도록 되어있다.
 
다시한번 정리해 보면, 실제적으로 과실이 본인에게 없는 경우 Collision Coverage의 유무를 떠나서 차량파손에 대한 보상은 동일하다. 다만 과실을 조사하기 위해 시간이 소요되며 과실에 대한 조사가 운전자가 생각했던 것보다는 다른 게 나와 보상을 못 받게 되는 경우들이 종종 있다. 이럴 경우 변호사를 찾아가 과실에 대해서 그리고 차량 보상에 대해서 상의해 보는 것이 바람직하겠다.
그럼 한편으로는 사고 발생시 본인의 잘못이 아니면 도대체 과실 차량 소유주는 무슨 책임을 질까 하는 의문이 있을 것이다. 상대편 과실로 사고가 났을 시에는 온전히 민사소송을 통해서만 상대측으로부터 보상을 받을 수 있고 고소하기 전 모든 보상은 본인의 보험회사를 상대로 이루어지게 되어있다. 만약 교통사고로 인한 치료 및 차량 손실에 대한 보상이 과실차량의 보험회사를 통해서만 이루어져야 한다면 과실 차량 소유주의 무보험운전시 치료 및 차량파손에 대한 손해배상을 받지 못할 경우들이 발생하는 것을 없게 하기 위해 온타리오 주에서는 자차보험에서 차량파손 및 부상에 대해서 의무적으로 보상을 하도록 되어있는 것이다. 

< 조재현 - 변호사, Krylov & Company >
문의: 647-678-0755, jcho@krylaw.ca

 

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주택경기 호조예상… 모기지 이율 따져보길

● Biz 칼럼 2014. 1. 19. 17:11 Posted by SisaHan
2014 모기지 전망

1. 주택시장 동향
지난 연말 불어 닥친 한파와 폭설로 인하여 GTA를 비롯한 인근 지역이 기록적인 장기간의 정전과 각종 사고등으로 많은 인적 물적 피해를 당하였고 대부분의 주민들이 많은 불편을 겪었습니다. 그런 와중에서도 주택시장은 견조한 상승세를 유지했던 것으로 알려지고 있습니다. 토론토 부동산협회에 따르면 지난 12월중 MLS를 통해 거래된 GTA지역의 기존 주택 거래량이 4,078채에 달하여 전년 동월 3,582채 대비 14%나 증가하였고 평균 거래가격도 전년 동월 $477.8천 보다 8.9%가 상승한 $520.4천를 기록하였습니다. 이는 정부의 모기지 규제로 인해 주택시장이 크게 위축되지는 않을까 하는 업계의 우려와는 상당히 차이가 있는 결과로 보여 지고 있습니다.
 
당초 예상과는 달리 중앙은행의 금리 인상시기가 많이 늦춰 질 것으로 예상되고, 모기지 이자율이 오르더라도 미국의 경기회복과 캐나다의 경제도 다소 회복되면서 소비자들의 주택구입 여력이 유지됨에 따라 금년에도 주택 경기가 활기를 띨 것으로 전망되고 있습니다. 특히, 공급물량이 많은 콘도보다는 물량자체가 제한적일 수밖에 없는 단독, 반단독 주택, 타운하우스 등 저층 주택들에 대한 수요가 증가하면서 가격도 상승할 것으로 예상되고 있습니다.

2. 모기지 마켓 전망
장기간의 집중적이고도 집요한 캐나다 금융당국의 모기지 규제는 지난해 말까지 의도했던 대로 목적을 달성하고 있는 것 같습니다. 결과적으로 미국에서 겪었던 것같은 ‘서브 프라임’ 사태를 예방할 수 있었고 주택시장의 과열도 방지할 수 있었던 것으로 보입니다. 다만, 제도권 금융기관(특히 제1 금융권 은행)들에 대한 감독당국의 규제가 심하다 보니 부작용으로 제2금융권이나 사금융 쪽으로 수요가 몰리면서 소비자들의 부담도 늘어나고 비 은행권 Lender들이 비대해져 가는 이상현상이 나타나는 것 같습니다. 
은행권은 여전히 문턱이 높은 편인 반면에 정부의 규제가 덜한 Credit Union이나 Private Lender들은 비용이나 이자율이 다소 비싸지만 적극적으로 Promotion을 하고 있는 상황입니다.
 
금년에도 상황이 크게 바뀔 것 같진 않지만 정부의 모기지 규제가 광범위하게 전 모기지 Lender들에게 적용되지 않을까 우려하고 있습니다. 또 이자율에 대하여도 당분간(적어도 금년내)은 큰 변동이없을 것으로 전망하고 있습니다만, 미국경제 회복과 캐나다 국내 경제 상황과 밀접하게 연결되어 있어서 혹시라도 급격한 경기과열이나 예상치 못한 높은 인플레가 발생한다면 언제든지 인상할 수 있다는 점을 염두에 두어야 할 것입니다.
참고로 변동금리 이자율은 2.5%선(3년기준 Prime-0.5%), 5년기준 고정금리는 3.3%-3.5%선을 유지하고 있는데, 단기적으로 만 본다면 변동금리가 절대로 유리 하지만 3년이상 장기로 간다고 보면 고정금리도 고려해 볼 필요가 있지 않을까 생각됩니다.
자영업을 하시는 동포님들의 영업여건이 여전히 열악한 상황에서 비용을 절약할 수 있는 방편으로 모기지 이자율을 낮추는 것도 하나의 방법일 수 있겠습니다. 년말기준 모기지 Statement를 꼭 받아서 이자율, 잔여 계약기간, 원금이자 상환내역을 확인하여 보시기 바랍니다. 의외로 절약할 수 있는 방법이 나올 수 있으니까요.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593


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