Builder의 자의적 재산세 산정 많다

● Biz 칼럼 2014. 9. 11. 18:29 Posted by SisaHan
콘도 재산세 적정성

요, 몇년사이 토론토에는 엄청난 양의 콘도가 건설되고, 많은 한인들이 이에 편승, 분양및 입주를 서두르고 있다. 그런데 나의 아껴 모은 재산이 부당하게 새어 나가고 있지 않은지 점검해 볼 필요가 있다. 분양받은 콘도를 CLOSING 하기 위해서는 원래의 분양가격 외에 추가로 지불해야 하는 금액들이 있다. 콘도 계약서류에 첨부된 SCEDULE B 의 PART 1 과 PART 2 에 구분하여 명시된 구절들이며, 대체로 다음과 같은 구절들이다.
 
PART 1: 1) 계약금 수표를 현금화 하는데 필요한 비용 $50. 2) BUILDER가 건축을 위해 받은 모기지를 해제하는데 드는 비용: $ 150+HST. 3) BUILDER의 변호사가 LAW SOCIETY(변호사회)에 내야하는 금액:$73.45. 4) TARION WARRANTY(새 콘도 워런티) 등록비: $300+HST 등등.
 
PART 2: (VARIABLE ADJUSTMENT): 계약서에 사인할 당시에 확정되지 않은 금액으로, 나중에 BUILDER가 BUYER에게 부담시킬 수 있는 금액. 1) 콘도 유닛에 GAS, HYDRO, WATER METER 등을 연결하는데 드는 비용--상한선 없음. 2) 오븐, 냉장고, 세탁기 등에 대한 HST. 3)주변의 공원과 편의시설 등에 대한 부담금--상한선 없음. 4) 구입가격에서 계약금을 제외한 금액의 CLOSING 날부터 다음 BANKING DAY 까지의 이자 환산. 5) 계약된 날 이후 EDUCATION CHARGE, TRANSIT DEVELOPMENT CHARGE 등의 증가된 금액-- 상한선 없음. 6) DEVELOPMENT CHARGE(개발비)에서의 BUILDER 자신이 부담해야 하는 금액-- 상한선 없음. 7) 각 유닛에 부과되는 재산세 등등. 필자는 법에 대한 전문가는 아니지만, 많은 불합리한 구절들이 피부에 와 닿는 것을 느낄 수 있다. 그 중 재산세를 부과하는 운용실태에 대해 알아보자.
 
콘도가 분양되어 입주 및 CLOSING 한 후 바로 재산세가 확정되어 부과 되는 것이 아니다. MPAC( municipal property assessment corporation)에 의해 재산세가 산정이 된 후 토론토시에 전달되며 토론토시는 이를 소급 적용하여(retroactive) 재산세를 부과하기까지에는 대략 2년의 기간이 소요된다. 알고보면 재산세 산정 방법은 매우 간단하다. HST를 뺀 순수 구입가격에 0.8305702 (현재 토론토시의 MILL RATE)를 곱하면 된다. CLOSING을 하기 까지는 모든 책임이 BUILDER에게 있기 때문에 BUILDER는 OCCUPANCY DATE (입주 가능일)로부터 CLOSING DATE에 속한 년도의 재산세를 구매자로부터 미리 거두어 들인다. 그러나 모든 BUILDER에게 해당되는 것은 아니겠지만 자신들의 방법으로 산출해 내는 재산세 계산방법에 문제있는 경우가 많다는 것이다.
 
몇 년 전 다운타운에서 분양된 872유닛의 콘도건설회사의 경우를 살펴보자. HST가 포함된 구입가격에 MILL RATE: 1.25를 적용하여 산정된 금액을 거두어 들였다.(mill rate 1.25는 오래 전 토론토시에서 사용되던 수치임) $228,264에 1베드룸을 구입한 구매자가 내야 할 재산세는 $1,895.89이였는데 무려 $1,000이 많은 $2,981.14를 거두어 들였다. 그러나 문제는 CLOSING 단계에서 ADJUSTMENT 를 통해 과잉 지불한 것을 돌려주어야 하는데 많은 BUILDER들이 이 문제에 대해 능동적이지 못하다는 것이다. 꼬치꼬치 따져, 청구가 들어오면 환불이 되겠지만 그렇치 않은 경우에는 그들의 extra money 가 되지 않을까?
그러나 대부분의 콘도 구매자들은 CLOSING 을 위해 추가로 부과된 금액에 대해 신경을 곤두세우고 계산기를 들고 따져드는 경우는 거의 없는 듯하다. 물론 좋은 콘도를(?) 분양 받았는 데 그 까짓 것 쯤은 괜찮다고 할 분도 계시겠지만, 부당한 돈이 나의 통장에서 빠져나간다면 억울하지 아니한가? 다시 한번 살펴보는 것이 좋지 않을까?

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039


베이비부머 은퇴자의 재정관리

베이비부머 첫 세대의 은퇴가 시작된 이후 시니어들은 가족구성원이나 생활형태, 그리고 건강의 변화와 함께 장기간 지속될 은퇴기간 동안 소득이 얼마나 지속될 것인가에 관심이 높아지고 있다. 이들은 자산축적(Wealth Accumulation)에서 자산보전(Wealth Protection)과 소득창출(Income Generation), 그리고 자산이전(Wealth transfer)이라는 형태로 전환해야 하는 과제를 안고 있다. 즉 자산축적에 중점을 둔 재정관리는 은퇴자들에게는 적합하지 않다. 은퇴자들은 단순한 자산증식을 위한 투자관리만이 아니라 전체적인 관점에서의 재정계획이 필요하다. 여기서는 60대 베이비부머들을 중심으로 은퇴계획과 재정관리에 관해 알아본다.
 
언제 은퇴할 것인가? 대부분 캐나다인들의 평균 은퇴나이는 국민연금(CPP)이나 노령연금(OAS), 그리고 직장연금(RPP)을 충분히 받을 수 있는 65세이다. 그러나 재정적인 제약으로 많은 사람들은 은퇴시기를 연기한다. 정부통계에 의하면 캐나다 시니어들은 21%가 계속해서 일을 하고 있다고 한다. 선택으로 일을 하느냐 아니면 필요에 의해 일을 하는가는 은퇴나 재정계획에 큰 영향을 미칠 것이다.
 
먼저 은퇴를 연기하는 이유는 인구통계학적인 면에서 볼 때 길어진 평균수명이 보다 많은 은퇴저축을 필요로 하고있기 때문이다. 그리고 의료기술 등의 발전에 힘입어 시니어들이 보다 건강해진 것도 은퇴를 연기할 수 있게하고 있다. 또한 OAS나 CPP와 같은 정부의 각종 연금도 수령시기를 연기할수록 더 많은 혜택을 주고 있다. 노령연금은 이제 수령시기를 70세까지 연기할 수 있고, 연기할 수록 연금을 더 받을 수 있다. 고용면에서도 고용주들은 시니어들을 고용하기 위해 보다 유연한 고용조건을 제공하고 있고, 은퇴자 4사람 중 1명은 연금에 영향이 없다면 파트타임의 일을 계속하고 싶다는 설문조사도 있다. 이들은 낮은 이자로 인한 부동산투자 선호, 그리고 주식시장의 변동성 등으로 인해 부채가 빠른 속도로 증가하고 있고, 이러한 부체를 가진 은퇴자들이 은퇴를 늦추고 있다.
 
그렇다면 은퇴소득을 극대화할 수 있는 재정관리방법에 대해 알아보자. CPP, OAS 등의 수령시기를 결정할 때 정부연금들을 극대화 할 수 있는 방법도 검토해 보아야 한다. 이러한 경우 본인의 소득 및 세금상황, 그리고 건강상태도 고려해야 하는데, 예를 들어, 소득이 적고, 예상수명이 짧다고 생각되면 65세 전에 CPP연금을 받기 시작하거나, OAS도 70세까지 연기하는 것보다 65세부터 바로 신청하는 것이 유리하다. 또한 소득이 많아 노령연금을 반납해야 하는 사람이라면 소득을 노령연금반납 소득한도 이하로 유지하기 위해 소득을 TFSA로부터 인출해 사용하거나 양도차익을 여러해로 나누어 발생시켜 사용하는 것도 연금의 감소를 피할 수 있는 한 방법이다. 금융자산 보유자는 지속 가능한 인출계획을 마련해야 한다.
 
흔히 금융기관에서 제공하는 매달 배당금을 지급하는 일반 뮤추얼펀드라면, 이러한 배당금은 투자수익률이 아니기 때문에 은퇴초기에 투자손실은 원금의 손실을 크게하여 배당금액도 크게 줄어들 수 있음을 주의해야 한다. 그러나 고정적인 생활비에 해당하는 만큼은 평생 소득을 보장하는 연금형태로 전환하는 것이 좋다. 특히, 회사연금이나 RRSP의 경우는 이러한 연금형태가 바람직하다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >
투자 상담 및 문의: 416-512-9018


Mortgage 이자율에 대하여

주택을 구입하시면서 가장 민감하게 생각하는 부분중의 하나가 몰기지 이자율이 아닌가 합니다. 
이자율에 따라서 매월 원리금 부담액이 결정되기도 하지만 금리가 올라갈 때 생기는 월부금 인상의 위험도 있기 때문일 것입니다.
몰기지 이자율은 금리가 계약기간동안 처음에 약정한 금리로 고정되어 변함이 없는 고정금리와 계약기간내에 중앙은행 금리(Prime Rate)의 변동에 따라 변하게 되는 변동금리로 구분됩니다.
금융기관들이 금리를 결정할 때 기본적으로 해당자금의 조달금리에 적정마진을 가산하여 정하게 되는 데, 고정금리 대출용 자금은 고정금리로, 변동금리 대출용 자금은 변동금리로 조달하기 때문에 자금의 조달금리 자체가 달라서 두가지 금리가 항상 비슷하게 움직이지는 않게 됩니다.
 
고객분들 입장에서는 일단 최저금리를 선호하시게 되지만 각 금리별로 장단점이 있습니다. 금융기관들이 제공하는 최저 금리 모기지 상품은 거의 모두가 3년-5년의 중장기성 Closed 몰기지인데 중간에 상환할 경우 벌금이 있습니다. 벌금은 변동금리 상품의 경우 대부분의 금융기관들이 잔여 계약기간에 관계없이 3개월분 이자만 부과하지만, 고정금리 상품의 경우에는 잔여 계약기간동안에 해당하는 고시금리와 실제 적용금리와의 차액을 벌금으로 징수하게되므로 대체로 고정금리 상품의 벌금이 많이 비싼 경향이 있습니다.
변동금리 상품의 장점은 금리가 싸다는 점이 첫번째일 것 같고 둘째로는 중간에 부득이한 사정으로 갚게 되더라도 벌금이 싸다는 점이 되겠습니다. 반면 금리 상승기에는 높은 이자율 부담의 위험에 빠지게 됩니다.
고정금리 상품은 계약기간동안 이자가 동일하기 때문에 금리변동에 영향을 받지않고 마음의 평안을 가질 수 있으며 금리가 상승하게 되면 상대적으로 싼 금리의 혜택을 보게 됩니다. 반면에 계약금리가 다소 높고 만약에 중간에 상환하게 되면 비싼 벌금을 피할 수 없게 됩니다.
고객 분들께서는 고정금리와 변동금리의 장단점을 잘 이해하시고 본인의 형편에 가장 적합한 상품을 선택하시기 바랍니다.
 
고객분들의 편의를 위해 현재 시중에 적용되는 기간별 몰기지 최저 금리는 다음과 같습니다. ▲3년 변동(Closed): P-0.6%, ▲5년 변동(Closed): P-0.75%, ▲Line of Credit(Open): P+0.5%, ▲1년 고정(Closed): 2.89%, ▲2년 고정(Closed): 2.34%, ▲3년 고정(Closed): 2.49%, ▲4년 고정(Closed): 2.77%, ▲5년 고정(Closed): 2.79%. 단 금리는 July 21, 2014 현재 각 금융기관의 Special 이자율로, 언제든지 예고없이 변경될 수 있습니다.
모기지 금리나 각종 융자신청과 관련하여 궁금하거나 상담이 필요하시면 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca


HST 리베이트 혜택

요즘, 부쩍 교민 여러분의 문의가 잦아졌다. 신규 콘도를 분양받아 입주한지 적게는 1년, 많게는 10년에 이르는 분들이다. 내용인 즉, 콘도를 분양 받을 때 혜택을 보았던 HST 리베이트(2~3만불)를 반납하라는 국세청의 통보였다. 요 몇 년 사이 신규분양 콘도가 쏟아져 나오다 보니 국세청의 발길이 바빠진 탓이리라….
 
1) HST 리베이트란 무엇인가? ; 콘도, 타운하우스, 단독주택을 막론하고 새로 지은 부동산에는 HST(13%)가 부과된다. 그러나 구매자가 Principal Residence(주 거주지)로 사용하거나, 구매자의 직계혈족(배우자, 자녀,손자,손녀,형제,자매,부모)의 Principal Residence로 사용할 때에는 HST 리베이트의 혜택을 받게된다. 그러나, 차후에 국세청의 추적에 의하여 해당 콘도나 주택에 제3자가 살고 있음이 발견되면 지체없이 HST 리베이트의 반환을 요구하게 된다.
 
2) HST 리베이트의 금액은 얼마나 될까? ; HST (13%)는 Federal Portion(연방정부 몫) 5%와 Provincial Portion(주 정부 몫) 8%로 구성되어 있다. 주 정부 몫(8%)에 대한 부분은 75%의 리베이트가 주어지며, 최대 $24,000 까지의 혜택이 부여된다. 연방정부 몫(5%)에 대한 부분은 구입가격 $350,000까지는 36%의 리베이트, 최대 $6,300의 혜택이 주어지며, $350,000이 넘는 부분에 대해서는 점차 작아지는 비율이 적용된다.
 
3) HST는 분양가격에 이미 포함되어 있으며, Builder가 내어야 하는 것인데 왜 분양을 받은 개개인이 반환하여야 하는가? ; Builder가 분양가격을 책정할 때에 모든 구매자가 HST 리배이트 자격이 있다는 추정하에 만들어진 것이라는 계약서상의 명시로 인하여, 추후 구매자의 자격요건이 되지 않는다면 이는 구매자의 책임으로 돌아올 수밖에 없다.
 
4) 실수요자에게 세금혜택을 베풀고, 부동산 투기를 막으려는 정부의 정책을 비난할 수는 없다. 그러나 억울하게 HST 리베이트를 추징당하는 사례가 적지않음을 볼 수 있다.
 
사례) Philip 씨는 1999년도에 Builder로부터 Duplex Home을 구입하였다. 그러나 적은 수입으로 인하여 몰기지를 얻기가 쉽지 않자 은행 측의 요구에 따라 수입과 크레딧이 좋은 그의 숙부를 Title(명의)에 함께 집어넣기로 하였다. 즉, 소유 지분을 Philip 씨 99%, 숙부 1%로 만들어 명목상으로는 2명의 소유주가 되어야 했지만 구입후 Philip 씨가 거주하고 있었다. 그러나 국세청에서는 HST(당시는 GST) 리베이트 자격이 없다 하여 이의 반납을 통보하게 된다. Philip 씨는 이에 불복하여 TAX Court에 재판을 청구한다. 즉, 소유주가 2명이 된 것은 몰기지를 얻기 위해 은행의 요구에 따라 명목상으로 한 것뿐이지, 실제로 본인이 거주하고 있기 때문에 HST 리베이트 자격이 있다는 항변이었다.
그러나 TAX Court는 Philip 씨의 손을 들어주지 않았다. Philip 씨의 숙부는 그 집을 Principal Residence(주 거주지)로 사용하지 않았다는 것이다. 단 1%의 지분을 가지고 있다 하더라도 두 사람이 직계 혈족이 아니라면, 두 사람 모두 자격요건이 되어야 한다는 판결이었다.
 
결론) 무언가 논리적이지 못한 구석이 있는 것 같다. 그러나 법을 만드는 것도, 법을 해석하는 것도 역시 통치주체이기 때문에 무어라 항변하기에는 넘지 못할 벽이 있다. 넘지못할 벽은 피해서 우회해야 한다. 다만 걱정되는 것은 적지않은 교민들이 몰기지의 자격요건이 되지않아 은행의 요구에 따라, 제3자를 명목상 Title에 함께 올리게 되는 사례가 많음이다. 또한 많은 분들이 신규콘도나 주택을 분양받아 이미 입주하였거나 입주할 예정이다. 국세청으로부터 HST 리베이트 반납을 통보받을 수 있음을 항상 유념해야 한다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039