시사 한겨레 ⓘ한마당

TIME OF ESSENCE

아래의 사례는 이미 알고계신 독자분들도 계시리라 생각되지만 부동산 시장에서의 시간의 중요성을 언급하고자 인용한다.

사례) 2003년 9월18일 국내의 거대 그로서리 체인인 LOBLAWS PROPERTY LTD.는 온타리오주 FERGUS 인근의 부지를 구입하기 위해 5명의 땅주인과 계약을 맺는다. 계약금은 $75,000 이었고 9월23일까지 지급하도록 되어 있었다. 표준 오퍼의 내용 역시 “TIME SHALL BE ESSENCE”라는 구절을 포함하고 있음은 물론이었다.
이와같은 구절은 실질적으로 온타리오주에서 사용하고있는 계약서(오퍼)에 주택 혹은 상업용 등 대부분의 경우에 포함되어있다. LOBLAWS는 고의가 아닌 부주의로 인하여 계약금(DEPOSIT)을 일주일이 지난 9월30일에야 배달하게된다.

이에 땅주인들의 변호사는 계약금을 받지않고 즉시 되돌려 보냈고, FORECAST라는회사와 새로운 판매계약을 체결한다. FORECAST 회사는 LOBLAWS와 땅주인들과의 사이에 계약서 사인이 끝날 무렵에 나타나 안타까움과 관심을 표명해왔던 회사였다.
이에, LOBLAWS는 법정소송을 제기하게된다. 고의가 아닌 실수로 계약금 전달이 조금 지연된 것뿐이니 LOBLAWS와의 계약을 인정해달라는 것이었다.
2005년 7월 진행된 재판의 주요핵심은 시간의 개념을 냉정하고 명확히 적용하여(NO WIGGLE ROOM) 계약이 무효화되었음을 인정하느냐? 아니면 실수로 계약금 지불이 지연되었을 뿐, LOBLAWS가 계약에 충실히 임했다(GOOD FAITH)는 점을 감안하여 계약의 유효성을 인정하느냐? 하는 문제였다.

이의 판결을 위해서 재판관 Rutherford씨는 1997 년도에 있었던 BRITISH PRIVY COUNCIL의 판례를 적용하였다. (상기 판례에서는 러시아워 시간에 수표전달이 10분이 늦었다하여 계약이 무효화되고 계약금을 잃게 됨) “LOBLAWS 는 계약금 전달을 지연시킴으로 인해 계약을 위반하였다” “그러므로 SELLER 측에서는 계약을 무효화시킬 권한이있다. “LOBLAWS 의 청구를 기각한다” 라는 판결이 내려졌다.

결론) 토론토의 부동산 전문 변호사인 Jefrey Lem 씨와 Brian Clark씨는 기고에서 다음과 같이 말한다. “LOBLAWS의 판결이 있기 전까지는 온타리오주 법원은 선의의 피해자에게는 상당히 동정적으로 흐르는 경향이 있었다. 그러나 LOBLAWS 의 판결이후 ‘TIME OF ESSENCE’ 의 원칙을 고수하는 쪽으로 판결이 급선회하고 있다. 앞으로 온타리오주 부동산 시장에서도 시간을 준수하지 못하는 경우, 계약 위반으로 인한 많은 실질적인 손해를 감수해야 될 것으로 판단된다.”

참고로, 계약금을 지불하는 방법에는 2가지가 있다.
1) HEREWITH: 오퍼를 내면서 계약금 수표를 첨부한다. 2) UPON ACCEPTANCE: 오퍼가 받아들여져 사인이 끝났을 때 계약금 수표를 전달한다. 대부분의 계약이 이 방식으로 진행되고 있으며 , 통상 24시간 내에 계약금을 전달해야 한다.
계약금 수표가 시간 내에 전달되지 않거나 개인 수표로 받은 계약금이 부도가 났을 때에는, 계약을 무효화시키거나 아니면 바로잡을 시간을 주어 계약을 유지시키거나 하는 선택은 SELLER의 몫이 되겠다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039

잘 듣지못하면 소외·외로움… 삶의 질도 떨어져

♣청각장애는? : 청각장애는 세계적으로 가장 흔한 건강문제 중에 하나입니다. 그 중 가장 대표적인 원인은 소음에 의한 청각장애나, 노인성 청각장애 입니다.

청각장애는 나이에 관계없이 누구에게나 올 수 있는 것이며 어떤 사람은 청각장애를 안고 태어나기도 하며, 또 어떤 사람은 나이를 먹으면서 자연적으로 청각이 쇠퇴합니다. 더러는 머리를 다치거나 귀앓이를 하거나, 소음에 오래 노출되어도 청각장애가 발생할 수 있습니다. 일반적인 대화는 각기 다른 주파수들이 합쳐진 것입니다. 청력 손실로 인하여 이중 일부의 주파수를 보다 잘 들을 수 없게 됩니다. 어떤 경우, 상대방이 똑똑히 말을 하지 않고 중얼거리는 것으로 들립니다. 결과적으로, 상대방의 말을 듣기는 하지만 무엇이라고 하는지 이해 할 수 없게 됩니다.

많은 경우, 나이를 먹으면서 청각이 자연히 쇠퇴합니다. 하지만 이러한 현상이 아주 조금씩 서서히 진행되기 때문에 본인은 자각하지 못하고 주위 사람들이 불편함을 호소해서 알게 되는 경우가 많습니다.
우리 주변에는 청력장애가 있는 사람이 상당히 있지만, 대부분은 남에게 알려지는 것을 꺼려서 그대로 방치하는 경우를 흔히 볼 수 있습니다.

하지만 이것은 주변으로부터 자기 자신을 더욱 소외 시키고 고립 시켜서 사회생활이나 대인관계를 점점 더 어렵게 만들게 됩니다. 소리를 듣지 못하는 기간이 길어질수록 듣는 법을 잃어 버리게 되고, 외로움은 더욱 심해져 갑니다. 이러한 소리의 세계와의 단절, 사회적 고립, 외로움은 결국 삶의 질을 떨어뜨리게 됩니다. 따라서 청력장애가 있는 경우에는 좀 더 활력있고 아름다운 소리를 즐기며 생활할 수 있도록 더욱 적극적인 치료를 시행하는 것이 좋습니다.

< 김호찬 -  김 보청기 대표, CK Hearing Centre >
상담 및 문의: 416-961-4848

기준금리 인하와 이자율

지난달 캐나다 중앙은행(Bank of Canada)은 기준금리(Benchmark Rate) 를 0.25% 깜짝 인하하여 종전의 1.00%에서 0.75%로 낮췄습니다. 이에 따라 1주일여 후 각 시중은행들도 대출이자율의 기준이 되는Prime Rate를 0.15%씩 내려 종전 3.00%에서 2.85%로 낮추게 되었습니다. 따라서 Prime Rate에 연동되어 있는변동금리 모기지 이자율도 자동적으로 0,15%가인하되었습니다.
변동금리 모기지를 가지고 계신 고객분들께는 희소식이 되겠지만 고정금리 모기지를 선택하셨던 분들은 애석해 하실 것 같습니다. 제가 지난번 칼럼에서 언급했던 것처럼 변동금리의 유리한 점이 현실화되었다고 보겠습니다. 그러면 고객 여러분들이 궁금해 하실 모기지 이자율은 앞으로 어떻게 될 것인지. 전문가들의 예측을 살펴 보고자 합니다.

1. 캐나다 경제와 중앙은행 이자율에 대한 전망: 미국 경제는 최근에 전반적인 경제지표가 개선되고 있으며 더 이상 비정상적인 초저금리를 유지할 필요성이 줄어 들고 있어서 조만간 금리가 상승기조로 변하지 않을까 하는 의견이 지배적입니다. 반면, 캐나다는 Oil가격하락으로 서부지역 Oil Sand의 채산성이 급격히 악화되고 캐나다 달라의 약세가 경제 성장을 심각하게 저해하게 됨으로써 금리 추가인하로 이어지지 않을까 예측하고 있습니다. 구체적으로는 다음 달( 3월) 기준금리를 0.25% 더 낮춰 0.5%로 인하할 것으로 예상합니다.

2. 모기지 이자율에 대한 전망: 중앙은행의 기준금리가 인하 쪽으로 가닥이 잡힌다면 대출이자율의 기준이 되는 금융기관 Prime Rate 도 당연히 내려갈 것으로 예상 됩니다. 다만, 이번에 경험한 바에 의하면 즉, 중앙은행에서 기준금리를 0.25% 인하한다 하더라도 금융기관들의 이자율 인하폭은 거기에 미치지 못할 것이라고 생각됩니다. 왜냐하면 금융기관들은 초저금리 상황에서 이자수입 저하로 자체 채산성이 매우 악화되어 있기 때문입니다. 그래서 앞으로도 이번 인하폭과 같이 0.15%선에서 결정되지 않을까 조심스럽게 예측해 봅니다. 모기지 이자율에 대하여는 주요 시중은행들의 이자율을 참조해 계산해 본다면 현재 5년 변동금리 P-0.6%(2.25%)선을 근거하여 3월에 금리인하가 추가로 이루어진다면 5년 변동금리는 2.0% 에서 2.1%선에서 결정되지 않을까 싶습니다. (고정금리에 대하여는 현재 5년제 2.79%이지만 이자율 결정기준이 다르기 때문에 예측을 유보합니다)

3. 모기지 상품에 대한 선택: 그러면 중요한 결정을 내려야 하는데 변동금리냐 고정금리냐? 고민입니다. 단기적으로는 금리 추가하락이 예상되니 당연히 변동금리를 선택해야 하겠습니다. 그러나 장기적으로는 언젠가 다시 Oil가격이 오르고 경제성장이 빨라지면 금리가 상승기조로 바뀌게 되고 모기지 이자율도 올라가게 될 것이고 그러면 고정금리를 택해야 겠지요. 참고로 고객여러분의 편의를 위해 기간별 모기지 최저금리를 아래와 같이 알려드립니다.

●3년변동 Closed: P-0.80%, 2.05% ●5년변동 Closed: P-0.90%, 1.95% ● Line of Credit Open: P+0.25%, 3.10% ●1년고정 Closed: 2.79% ●2년고정 Closed: 2.49%, ●3년고정 Closed: 2.49%, ●4년고정 Closed: 2.74%, ●5년고정 Closed: 2.59%. (*위 금리는 Feb. 07, 2015 현재 각 금융기관의 Special 이자율로 언제든지 예고없이 변경될수 있습니다)
모기지 금리나 각종 융자신청과 관련해 궁금하거나 상담이 필요하시면 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca

새 집 구입시 주의할 점

온타리오의 60~70%에 이르는 부분이 그린벨트여서 집을 지을 땅이 부족하다고 한다. 수요는 많으나 공급 부족으로 주택가격은 그칠 줄 모르고 상승하고 있다.
요즈음, 특히 토론토 북쪽 리치몬드힐과 오로라 지역 주택개발사업이 매우 한창이다. 많은 Builder들이 새 주택들을 성황리에 분양하는데, 결정을 못해 며칠 뒤에 다시 가보면 이미 ‘SOLD OUT’ 사인이 붙어있다 한다. 그런데, 대체로 First Time Buyer(첫 구매자)들의 꿈을 심히 훼손시키는 사례들이 자주 발생하고 있어 특별한 주의가 요구된다.

사례) 이제 막 결혼한 20대 A씨 부부는 리치몬드힐의 몇몇 분양사무실을 방문한 후, 마침내 정착지가 될 꿈의 보금자리에 대한 마음의 결정을 내려 계약서에 서명을 끝냈다.
60만불 초반대의 단독주택 A와 B타입 중 B타입을 선택하게 된다. 메인 플로어 스케치를 보니 부엌과 다이닝룸 맞은편에 11x16 Foot의 패밀리룸과 11x9 Foot의 덴이 있고 가스 벽난로가 패밀리룸 중앙에 자리잡고 있었다. A씨 부부는 패밀리룸과 덴 사이의 벽을 허물고 11x25 Foot의 하나의 긴 패밀리룸으로 만들기를 원했다. 또 가스 벽난로는 위치의 불균형을 피하기 위해 25 Foot 벽면의 중앙으로 옮기기를 원했다. 마침내 분양사무실에서 추가 비용없이 변경사항에 합의, 오퍼에 첨부된 Floor Plan에 이를 표시하여 Builder와 A씨 부부가 함께 스케치에 이니셜하였다. 또한 Purchaser Extra 라고 명명된 첨부서류에 ‘패미리룸과 덴 사이 벽을 없애고 벽난로를 벽면 정중앙에 설치한다’ 라는 문구를 명기하였다.

그 후, 공사현장을 확인한 A 씨 부부는 뭔가가 잘못되어 가는 것을 발견한다. 그들의 실수로 A타입의 주택을 짓고 있었던 것이다. 몇 차례 항의를 거쳐 건축은 중단되고, A타입 프레임과 외부벽을 허물어 낸 뒤 다시 B타입으로 바꿔 공사를 진행하게 된다. 그러나 이미 부어놓은 Foundation 때문에 벽난로가 벽면 중앙이 아닌 코너에 치우칠 수 밖에 없는 형편임에도, Builder는 재공사를 거부했다. A 씨 부부는 울며 겨자먹기로 원치않는 구조의 주택을 구매할 수밖에 없게된다. 억울함에 변호사를 찾아보았지만 계약서를 검토한 변호사는 Builder의 계약위반이 아니라고 말한다. 왜냐면 계약서에 첨부된 EXTRA PAGE의 맨 아랫부분에 아주 작은 글씨로 다음과 같은 구절이 있었기 때문이다.

「The vendor will undertake to incorporate the work covered by the sales extra in the construction of the house but will not be liable to purchaser in any way if for any reason the work covered by the extra is not carried out. In that event, any monies paid in connection with the same shall be returned to the purchaser, without interest.」 즉 Builder에게는 아무 책임이 없고, 추가로 받은 돈이 있으면 그냥 돌려주면 된다는 설명이었다. 그 뿐만이 아니었다. 이번 사건과는 관련이 없지만, 또 하나의 매우 불리한 조항이 아주 작은 글씨체로 EXTRA PAGE 하단을 장식하고 있었다.
「If for any reason the transaction of purchase and sale is not completed, the total cost of extras ordered is not refundable to the purchaser」 이는, 심지어 Builder의 귀책사유라고 하더라도, CLOSING이 되지 않았다면 EXTRA WORKS(추가시키기로 합의한 작업)를 위해 추가로 지불한 돈,즉 하드우드를 깔기 위한 것 혹은 몰딩을 설치하는 것 혹은 기타 업그레이드를 위하여 지불한 돈은 되돌려 주지 않아도 된다는 조항이었다.

결론) Builder들의 OFFER FORM 은 거의 대부분이 대동소이 한 것으로 알려져있다. 그러나 그 내용이 일방적인 것이라면 Buyer는 얼마든지 변경을 요구할 권리가 있다. 물론 모든 서명이 끝나기 전이라면…. 울며 겨자먹기로 원하지도 않는 구조의 주택을 사야만 하는 억울함은 피해야 하겠다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039