시사 한겨레 ⓘ한마당

불투명한 조건부계약 피해 사전예방‥ Escape

어떤 이가 마음에 꼭 드는 집을 발견하였고, 이를 꼭 사고 싶은데 지금 살고있는 나의 집이 크로징 날짜까지 팔린다는 보장이 없어 불안할 때 조건을 붙여 오퍼를 넣게 된다. 즉, Buyer 는 나의 현재 집이 일정시한까지 팔리게 되어야만이 이 계약이 유효하다는 조건을 넣게 된다.
그러나 Seller 입장으로는 이러한 조건이 있는 오퍼에 사인을 한다면 오랜기간을 꼼짝 못하고 기다렸다가 Buyer 의 집이 안팔렸다는 이유로 계약이 깨지게 된다면 그 누구에게 억울함을 하소연 할 수 있을 것인가?
이러한 경우, Seller 가 일방적으로 피해를 당하지 않도록 막아 줄 수 있는 방법이 ‘Escape clause’ 이다.

즉, Seller 는 Buyer 와의 계약이 성사 되었다 할지라도 매물을 계속 Market 에 넣어두고, 만족할만한 다른 오퍼가 들어오면 원래의 Buyer 에게 통보를 하고, 24시간 혹은 48시간의 시한을 주게되며 그 시간안에 원래의 Buyer가 자기의 모든 컨디션 (자기집이 팔려야 한다는 조건 등) 을 제거하여 굳어진 계약 (Firm Deal) 을 만들거나 그렇지 않으면 원래의 계약을 포기하도록 하는 방법을 말한다. 이 경우에, Seller 입장으로는 제3자의 Buyer와 새로운 계약을 체결 할 수 있게 된다.
필자 역시 2013년에 구입하여 현재 살고 있는 Aurora 에 있는 집을 구입할 때 Escape 조항에 묶여있는 집에 제2의 오퍼를 넣게 되었고, 원래의 Buyer 가 자기의 컨디션을 제거하지 못함에 따라 구입한 주택으로, 지금까지도 매우 마음에 드는 집이다.

사례) 미시사가에 살고있던 B씨는 한국으로의 영구 귀국 관계로 소유하고 있던 주택을 팔기로 하고 중개인을 통해 리스팅하였다. 리스팅을 하고 집을 보여주기 시작한지 한달 보름만에 Buyer C씨로 부터 오퍼가 들어왔다. 가격이 흡족하지는 않았지만, 그런대로 괜찮다 싶었는데 문제는 Buyer 의 집이 팔려야 한다는 조건이 있었다.
살 사람이 있을 때 팔아야 한다는 마음에 중개인과 상의 후 ‘Escape clause’ 를 삽입한 후 계약을 성사시켰다.
이때, C 씨와의 계약에만 묶여 있지 않기위해, 일단 하나의 계약은 존재하지만, 또 다른 Buyer들에게 집을 보여주며 계속해서 마켓팅을 하여 또 다른 오퍼를 받을 수 있게 하는 일이 매우 중요하다.
그러나 B 씨와 그 중개인은 C 씨의 집이 곧 팔리게 될 것이라는 막연한 기대감으로 다른 Buyer 들에게 집을 보여주는 것(showing) 도 중단한 채 기다리다가 크로징 기간인 두달동안 C 씨의 집은 팔리지 않았고, 계약은 취소 되고, 모든 것이 다시 원점으로 돌아가고 말았다. 이로인해 B 씨는 귀국 날짜에 차질이 생겼고, 금전적, 정신적인 손실이 뒤따르게 된 것은 물론이다.

결론) 집을 팔기 위해 리스팅한 후에는 중개인과 Seller 사이에 많은 대화가 있는 것이 바람직하다. 진행되고 있는 상황에 대해 수시로 설명을 듣고 궁금한 것은 물어보고, 잘못되어 가는 것을 지적해주는 관계였다면 상기 사례와 같은 일은 피할 수 있지 않았을까? 하는 생각이다. 또한 리스팅 중개인은 Buyer 측 중개인과 수시로 접촉하여 현재 일어나고 있는 상황에 대해 수시로 의견교환을 하며 Follow-up 해주는 것이 바람직하다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039

●난청의 종류
* 전음성 난청; 소리의 전달 기능을 담당하는 외이, 중이에 문제가 있는 경우에 발생합니다. 초기 중이염 혹은 외상에 의한 고막 천공 등이 원인일 수 있습니다.
* 감각 신경성 난청; 소리의 전도(전달) 과정은 정상이지만, 이를 받아 들이는 달팽이관 내부의 청신경 세포나 신경에 손상이 있는 경우에 발생합니다.

●난청의 가장 흔한 원인은
* 노인성 난청; 청신경의 바이러스 감염, 혈액 순환 장애 등으로 발생하는 돌발성 난청. 세균 감염, 이독성 약물(항생제 등), 외상, 혈액순환 장애, 자가 면역성 질환, 소음으로 인해 내이 세포가 손상되어 발생하는 난청. 또는 뇌 종양이나 신경 질환으로 인한 신경 자극 전달의 장애로 인해 발생하는 난청. 선천적, 유전적인 내이 이상, 혹은 임신 중에 바이러스 감염 등으로 인한 난청 등이 있습니다.
* 혼합성 난청; 만성 중이염을 오래 앓은 환자에서 반복적인 염증으로 청신경계의 손상이 동반되는 경우와 같이 외이 혹은 중이의 이상으로 전음성 난청이 있는 환자가 내이나 청신경에 이상이 생겨 감각신경성 난청이 동반되는 경우를 혼합성 난청이라 하며, 전음성 난청 및 감각 신경성 난청에 대한 통합적인 치료가 요구됩니다.

●난청의 진단을 위해서는 어떤 검사가 필요한가요?; 난청 환자의 진단을 위해서는 우선 정확한 이비인후과적인 진찰이 필요합니다. 청력검사는 난청의 진단에 필수적입니다. 여러 종류의 청력검사를 통해 난청의 정도, 병변의 위치 및 예후 까지도 예측할 수 있습니다. 특히 뇌간 유발 청력검사 등의 특수검사로 아기들이나 의사소통이 잘 안되는 환자에게도 청력 장애를 검사할 수 있어서 진단과 치료효과 판정에 큰 도움을 주고 있습니다.
청각기능의 검사 방법으로는 기도 청력검사와 골도 청력검사가 있으며 이 검사로서 각 주파수에 대한 들을 수 있는 최소 가청역치가 결정되며 또 난청의 형태를 알 수 있습니다.

< 김호찬 - 김 보청기 대표, CK Hearing Centre >
상담 및 문의: 416-961-4848

선거주기와 주가의 관계

선거는 경제와 주식시장에 커다란 영향을 미쳐왔다. 다가오는 미국의 대통령선거는 현재 미국의 금리인상 여부에 세계가 초미의 관심을 갖고 있는 것에서 알 수 있듯이 세계 금융투자시장에 보다 큰 영향을 미칠 것이다. 여기서는 최근 투자시장의 불확실성이 매우 커지고 있는 상황에서 미국 대통령선거 주기가 역사적으로 경제나 금융에 어떠한 영향을 미치고 있는 가를 미국의 과거 주가추이를 중심으로 살펴본다.

4년 임기인 미국 대통령 선거는 주식투자시장과 밀접한 상관관계를 가지고 있는데, 임기의 첫째 또는 두 번째 해는 보통 전쟁이나 인기 없는 정책을 시행함에 따라 주가는 약세장이 된다. 그러나 임기 세 번째 해인 대선 전년도가 되면 행정부는 경기부양에 초점을 맞추어 경제상황을 개선하기 위한 정책들을 실시하여 유권자들의 표심을 얻고자 한다. 그 결과 임기 후 3년째 해에 주식시장은 큰 폭의 상승을 기록하는 경우가 많다. 제프리 허쉬가 2013년에 미국의 주가(다우 지수)를 분석한 주식거래자 연감에 따르면 1833년 이후 183년간 44개 미국 행정부의 마지막 2년간, 즉, 대선 전 해와 대선 해에 주가가 724% 상승한 반면, 대선 후 최초 2년동안에는 273%가 상승한 것으로 나타났다. 미국 대통령은 보통 재선을 위해 임기 전반에 고통스러운 정책을 실시하고, 후반에는 정권을 유지하기 위해 노골적인 경기조작을 한다. 그 결과, 1861년 남북전쟁, 제 1차 및 2차 세계대전, 베트남 전쟁, 2001년 9.11이후 태러와의 전쟁 등도 대선 다음 해에 이루어져 규모가 큰 약세장이 대부분 대선 다음 해에 시작된 것은 우연이 아니다. 미국대통령 선거는 지난 두 세기동안 4년주기로 비슷한 패턴을 보여 왔는데 대선 후 임기 2년 뒤에 이루어지는 중간 선거에서 여당이 참패하면 백악관을 지키기 위해 다음 2년간 연방정부 지출 및 가처분 소득, 사회보장혜택을 늘리고 금리와 인플레이션을 낮추는 재정정책을 추진했다.

선거전이 끝나고 국정운영이 시작되면 시장은 후퇴하는 경향이 있다. 1961년 이후 13번의 대통령선거 4년 주기에서 16차례의 약세장중 9차례는 대통령임기 중간 해에 바닥을 쳤다. 1914년 이후 100년간 다우지수는 임기 중간 해의 저점에서 그 다음 대선 전 해의 고점까지 평균 48%의 수익률을 기록했고, 한번도 마이너스 기록을 보이지 않았으며, 가장 낮은 상승률을 기록했던 1946년에도 14.5%의 수익률을 보였다. 대선 전해에 미국의 다우 주가지수는 1939년에 전쟁으로 2.9%가 하락한 이후 한번도 주가가 하락하지 않았다. 4년마다 이루어지는 대통령 선출로 인한 주식시장의 순환주기상 흔히 약세장은 선거 뒤 1~2년 동안 발생하고, 그 후에는 상승세로 전환된다. 선거 해를 2개월 남겨 놓고 있는 현재 미국의 주가는 연초대비 하락한 상태에 있어 역사적인 기록을 따른다면 연말까지 주가는 크게 상승할 가능성도 있다.

전통적으로 선거 해에는 주가가 상승하는 경우가 많다. 1948년 이후 대선 해에 투자가들은 연초의 짧은 기간 외에는 피해를 입은 적이 거의 없었다. 특히, 1952년이후 대선 해의 마지막 7개월은 일반적으로 큰 강세장을 보였으며, 하락한 경우는 2차례에 불과했다. 그러나 예외적으로 지난 2000년과 2008년에서와 같이 각각 인터넷주식과 신용 거품이 터진 엄청난 사건이 발생하면 주식시장이 크게 하락하고, 정권까지 바뀌는 상황이 오기도 한다.
이상에서 선거주기와 주가의 상관관계에 관해 알아보았고 금년은 미국의 대통령 선거 전 해이고 내년은 선거 해이기 때문에 역사적인 통계만을 기준으로 본다면 투자수익률을 높일 유리한 시점일 수 있다. 그러나 향후 투자시장이 불안하다면 옵션과 같은 투자보험은 물론 부동산투자도 원금보장형부동산펀드와 같은 다양한 안전장치를 갖춘 투자수단 들을 활용할 수 있다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >
투자 상담 및 문의: 416-512-9018

소득증명·다운페이 증명·소요자금 확인·은행 융자신청서 등 5종

가을이 시작되는가 했더니 벌써 겨울이 저만치 다가오는 것 같습니다. 나뭇잎이 아름답게 단풍으로 변해가면서 가을도 이제 얼마 남지 않았다는 것을 실감하게 됩니다. 계절이 바뀔때 찾아오는 불청객 감기에 조심하시기 바랍니다
지난번에는 주택구입에 필요한 Down Payment 자금(자기자금) 조성방법에 대하여 말씀드렸는데 이번에는 은행이 요구하는 모기지 신청에 필요한 서류들을 설명 드리고자 합니다.

1. 먼저, 소득증명서류입니다. 공통적으로 Income Tax 보고서(T1)와 NOA( Notice of Assessment), 직장인들에게는 추가로 Pay Stub과 Employment Letter 및 봉급이 이체되는Bank Statement들을 요구합니다.
자영업자들의 경우에는 매출 확인을 위해 추가로 Business Account Statement와 Invoice들을 요구하기도 합니다
2. 둘째로, Down Payment 증명서류입니다. Down Payment용 자금이 들어 있는 것을 보여주는 최근 3개월 동안의 Bank Statement, 기존주택 매각대금일 경우엔 매매계약서, 부모로 부터 증여받은 자금일 경우엔 Gift Letter입니다
3. 셋째로, 소요자금 확인을 위해 주택구입의 경우에는 매매계약서를, 기존 모기지를 다른 은행으로 옮길 때에는 Mortgage Statement를 요구합니다.
4. 넷째로, 신원확인을 위한 I.D 서류입니다. 운전면허증과 SIN 카드 사본을 요구합니다.
5. 다섯째로, 은행 소정의 융자신청서입니다. 여기에는 신청인의 인적사항과 재산상황, 그리고 소득, 직장 등 개인의 신상정보를 망라하여 기재하게 되어 있습니다.

최근 모기지금리가 일부 변동금리를 중심으로 약간 상향 조정되었습니다. 아래 모기지 금리를 참고하시기 바랍니다.
●3년변동 Closed: P-0.55%, 2.15% ●5년변동 Closed: P-0.75%, 1.95% ● Line of Credit Open: P+0.25%, 2.95% ●1년고정 Closed: 2.19% ●2년고정 Closed: 2.09%, ●3년고정 Closed: 2.15%, ●4년고정 Closed: 2.49%, ●5년고정 Closed: 2.44%.
(*위 금리는 Oct 23, 2015 현재 각 금융기관의 Special 이자율로 언제든지 예고없이 변경될수 있습니다)

모기지 금리나 각종 융자신청과 관련해 궁금하거나 상담이 필요하시면 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593, hyjin916@yahoo.ca