어떻게 하면 좋은 신용점수 유지할 수 있을까?

● Biz 칼럼 2011. 12. 13. 09:50 Posted by SisaHan
최저 300~최고 900점, 5개 유형 평가항목

금융기관에서 융자신청서류 검토시 가장 중요하게 보는 서류중의 하나가 신청인의 신용점수를 보여주는 Credit Report입니다. 모든 조건이 다 좋다고 하더라도 신용점수가 기준에 미달되면 시중은행 에서는 융자를 받을 수 없게되어 제2금융권이나 Private Lender로 부터 좋지 않은 조건으로 융자를 얻어야 합니다. 통상적으로 시중은행에서 융자대상으로 보고 있는 기준 신용 점수는 650점 정도이고 700점이상이 되어야 우대받을 수 있게 됩니다.  그러면 Credit  Report의 내용은 어떻게 구성되어 있고 어떻게 하여야 좋은 점수를 유지할 수 있는지 살펴 보도록 하겠습니다.
 
1.Credit Report의 내용= 1) Identification : 이름, 주소(현재, 과거),  SIN,  생년월일 등이 기록되어 있습니다. 2) 조회내용: Credit Bureau에 접수된 조회기록이 나타나며, 단기간에 많은 조회수를 기록하게 되면 융자기관들로 부터 융자가 거절되었다고 의심을 받게 되며 신용점수에도 나쁜 영향을 주게 됩니다.  3) 고용상태: 현재 및 과거 직업, 직장에 대한 정보가 기록되어 있습니다.  4) 신용점수: 최저300점에서 최고 900점의 숫자로 표시되는데  5개유형의 평가항목을  종합하여 하나의 점수로 환산하게 됩니다. 5) Public  Records 와 거래정보 : 신청인의 Bankruptcies, Collections, 기타 대출금과  신청인에 대한 Judgements내용 등을 보여주며,  신청인의 신용카드, 대출금, 기타 부채들에 대한 상환기록에 대한 정보를 기록하고 있습니다.

- Bankruptcy 기록은 일반적으로 Discharge후 6년동안 Credit Report에 기록이 유지됩니다.  2차례 이상 Bankruptcy 를 하게 되면 Discharge 후 14년동안 기록이 유지되며, Bankruptcy기록이 있게되면  융자기관들로 부터 부정적인 평가를 받게 되고 융자가 거의 불가능하게 됩니다.
- Collection이나  Slow Payment 기록이 있게 되면 관련 부채가 완전히 상환되었는지, 재발할 우려가 없는지 확인이나 설명 또는 이해가 되어져야 합니다.
- Judgement, Garnishments 나  Liens 등의 기록에 대하여는 납득할 수 있는 설명과 재발되지 않을 것으로 믿어질 수 있는 환경의 변화가 있어야 합니다.

2. 신용점수의 이해와  유지, 관리= 1) Credit Rating의 이해: 신용평가기관들은 여러 금융기관, 카드회사등으로 부터 접수된 정보들을 Account Type과 상환기록으로 분류하여 평가하게 되며, 각 융자기관별로 문자와  숫자의 조합으로 나타내는데 , 문자는 Account의 종류, 즉 M(Mortgage ), I(Instalment), R(Revolving, Credit Line), O(Open Account)등이고, 숫자는  1(30일이내 Pays As Agreed), 2(60일 이내), 3(90일 이내), 4(120일 이내), 5(120일 이상 Overdue), 9(bad Debt, Collection) 로써 상환기록을 나타냅니다.  신용점수의 관리에 대해서는 다음에 계속 말씀드립니다. 궁금한 것은 Mortgage Agent와 상담하여 주시기 바랍니다.
 
< 진화영 - 모기지 에이전트, 상담및 문의: 647-688-8593 >


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집앞 Sidewalk 의 빙판은 누구의 책임인가?

● Biz 칼럼 2011. 12. 4. 15:36 Posted by SisaHan
불이행 벌금징수 조례 있지만 시청 책임

이미 첫눈이 내렸고, 아침 저녁으로 영하의 날씨가 계속되며 본격적인 겨울이 시작되었다. 이제 머지않아 많은 눈이 내리고 집 앞의 눈치우기 작업이 시작 될 것이다.  그런데 집 앞의 Sidewalk은 집주인의 소유가 아닌 시당국의 소유인데도, 집주인 혹은 세입자가 눈을 치워야 한다.  시 마다의 차이가 있지만 눈이 멎은 지 몇 시간 안에 집 앞 Sidewalk의 눈을 치워야 한다.  위반 시 에는 시당국의 bylaw(조례)에 의해 벌금이 부과될 수 있다.  만약, 쌓인 눈이나 빙판을 치우지 않아, 행인이 넘어졌고, 심각한 부상을 당했을 경우, 그것은 누구의 책임일까?

사례 ① 2002년 겨울 Donald 씨는 Vaughan 지역의 Chanceller Dr., 의 Sidewalk을 걷다가 눈 빙판에 넘어지면서 심각한 부상을 당하였다. 이에, Donald 씨는 번 시(city of Vaughan)를 상대로 손해배상을 청구하였다.  그러나 Vaughan city는 “sidewalk 에 접한 집주인 Peter씨가 눈과 빙판을 치워야 하는 의무를 게을리 했기 때문에 빚어진 일” 이라며 집주인 Peter씨를 소송에 끌어들였다.  그리나 Peter씨는 단순한 시 조례(city bylaw)를 위반한 일이 손해(damage)에 대한 책임문제로 까지 연결될 수 없다며 반박하였다. 
1심에서의 판결은  Vaughan 시의 손을 들어 주었고, 이에 반발한 집주인 Peter 씨는 상급법원에 상소를 하게 된다.
2심에서의 판결은 다음과 같다.
* Municipal law(지방법)에 의하여 Sidewalk의 관리책임은 해당 Municipality (시 혹은 타운)에 있다.  단지, Municipality는 눈치우기 등의 특별한 의무를, 시 조례(bylaw)에 의하여 인접한 집의 주인 혹은 세입자에게 부과할 수 있으며, 불이행 시 벌금 등을 징수 할 수 있다. 그러나, 그러한 의무 불이행으로 인하여 어떠한 손해(damage)가 발생하였을 경우, 그에 대한 책임은 집주인이나 세입자가 아닌 Municipality(시당국)에 귀속된다”는 것이었다.  단, 2가지의 예외를 인정하였다.
1) 레스토랑의 바깥쪽에 설치한 patio 혹은 과일 및 꽃가게 같은 곳에서 진열대가 Sidewalk을 침범하고 있을 때,
2) 고의 혹은 아니건 간에 Sidewalk 안쪽의 눈이나 얼음이 Sidewalk 쪽으로 밀려나와 있을 경우. 상기 2가지 예외 상황에서는 집주인 혹은 가게주인의 책임이 될 수 있다는 것이다.

사례 ②  상기와 거의 같은 시기에 Toronto 시에서도 이와 유사한 법정공방이 진행되고 있었다.  Betty씨는 Toronto의 Roncesvalles Ave.,의 레스토랑 앞의 Sidewalk을 걷다가 미끄러져 넘어지면서 부상을 당하였고, Toronto 시와 레스토랑 주인을 상대로 손해배상 소송을 진행 중이었다.  그러나 상기 Vaughan지역의 판결이 확정되자 이를 근거로 토론토 법원 역시 레스토랑 주인에 대한 소송은 기각시켜 버렸다,
그런데,  한가지 의문이 여전히 풀리지 않는다.  드물지 않게 쏟아지는 캐나다의 폭설에, 시당국이 부과한 눈치우기 의무를 이행하기 위해 집주인이 눈을 치우려고 삽질을 하다가 허리를 다치거나 심장마비 등의 불상사가 발생할 겨우, 이는 누구의 책임이라 할 수 있을까? Sidewalk 은 분명 시당국의 소유인데 말이다 ….

<김종욱 - 부동산 리얼터, Century21 NewConcept>
문의: 416-409-9039

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목적에 따라 최소비용에 혜택 많은 카드 선택

● Biz 칼럼 2011. 11. 21. 10:42 Posted by SisaHan
2개 이상 쓸 때는 혜택 중복되지 않게

신용카드는 1958년 AMEX사가 카드 발급을 개시한 이후 급속도로 발전하여 현재 카드사는 150여개사에 이르고 있다. 신용카드협회에 의하면 캐나다에는 270여 종류의 신용카드가 있고, 비자와 마스터카드만 해도 1인당 2개정도인 7천만개가 사용되며, 신용카드의 부채규모는 모기지에 이어 두번 째로 크다고 한다. 
카드 사용자의 65%정도는 돈을 빌리기 위한 수단보다는 비용을 지급하기 위한 수단으로 사용하지만 캐나다인의 평균 신용카드 빚은 16,400달러나 된다. 같은 회사의 카드도 그 종류가 매우 다양하여 연회비가 없는 것부터 최고 2천 500달러의 회비를 내야 하는 카드도 있다.  신용카드의 여러가지 혜택에 대해 알아본 지난 칼럼에 이어 이번에는 신용카드를 선택하는 방법과 그 활용방법에 대해 알아본다. 
신용사회에서 살아가기 위해서는 신용카드를 사용할 수 밖에 없다. 신용카드를 사용한 기록이 있어야 신용점수를 얻을 수 있고, 이를 토대로 은행에서 모기지나 융자를 받을 수 있기 때문이다. 특히 부부간에도 신용카드를 공동으로 사용할 수 있지만 한 사람만이 주요 소지자가 될 수 있어, 신용점수에 영향을 줄 수 있기 때문에 유사시를 대비해서 부부는 각각 적어도 1개 정도는 카드를 주요 소지자로서 보유할 필요가 있다.
 
우선 신용카드를 선택할 때는 돈을 빌리기 위한 목적이나 현금상환이나 여행마일리지 보너스, 자동차 긴급구조서비스, 여행자보험 등 사용 목적에 따라 가급적 적은 비용으로 원하는 혜택을 많이 받을 수 있는 카드가 좋다. 
만일 카드 사용금액을 매달 모두 지불할 수 없다면, 여러가지 혜택을 주는 카드보다 이자율이 낮은 카드기 비림직하다. 그러나 지불수단으로 카드를 사용하고, 여행 마일리지나 현금상환보너스가 주목적이라면 일반 카드에 비해 2~3배까지 혜택을 주는 카드를 선택할 수 있다. 또한 여행마일지지 포인트도 실제로 사용할 때 환산율에 차이가 있어 이를 고려할 필요가 있다. 
예를 들어 TD Platinum 비자카드는 1달러당 3포인트를 주지만 이를 사용할 때 일반카드의 포인트의 50%만 인정해 주기 때문에 사실상 1.5포인트를 주는 것과 같다. 특히 비행기좌석을 업그레이드 할 경우 에어마일리지를 활용하면 비용을 크게 절감할 수 있다. 현금으로 비행기 비즈니스석으로 구입할 경우 일반석보다 10배정도나 비싼 가격을 지불해야 하는 반면 마일리지를 사용할 경우 1.5배의 마일리지로 비지니스석으로 바꿔 사용할 수 있다. 예를 들어, 유럽여행을 위해 필요한 일반석의 마일리지는 6만 마일인 반면 비즈니스석은 9만마일이면 이용할 수 있다. 실례로 에어캐나다 영국 비행기 Return표 가격은 551(세금 및 비용 불포함), 같은 비행기 갖은 조건의 비즈니스석의 가격은 4,618달러로 8배 이상 비싸다.
 
또한 여행을 많이 해야 하고, 렌트 카 이용시 차량의 손상이나 분실, 여행 취소, 또는 수하물 분실시에도 보험을 무료로 제공해 주는 카드도 있다. 또한 여행시 응급치료나 입원을 해야 할 경우에도 온타리오주에서는 OHIP으로 하루 지원해주는 최대 금액이 400달러으로 제한되어 있지만 미국 플로리다에서 긴급치료를 받을 경우 하루 1만달러의 비용이 발생할 경우 신용카드 소지자는 2주에서 30일 정도 각종 치료비를 보험금으로 처리할 수 있다. 이러한 신용카드 없이 별도로 건강보험을 구입하려면 부부기준31일 보험료는 약 150달러를 지불해야 한다.
이상에서 본 여러 혜택을 주는 하이브리드형 카드를 선택하면 보다 다양한 혜택을 얻을 있지만 더 많은 혜택을 얻기 위해 2개이상 카드를 사용해야 할 경우 혜택들이 중복되지 않게 선택하는 것이 경제적이다. 그러나 각 카드회사마다 여러가지 제한이 있고, 받을 수 있는 혜택에도 차이기 있어, 카드를 신청할 때 세심한 검토가 필요하고, 카드를 가지고 있을 때도  필요시 다양한 혜택을 유용하게 활용할 수 있도록 항상 정확한 정보를 알고 있을 필요가 있다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, 문의: 416-512-9018 >


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사업 Financial Statement 작성은 세심하게

● Biz 칼럼 2011. 11. 21. 10:38 Posted by SisaHan
사업체 재정정보 제공‥ 융자결정 좌우

사업체의 재무제표는 그 업체의 영업능력, 수익성과 부채 상환능력에 대하여 많은 정보를 제공하여 줍니다. 따라서 융자기관은 재무제표의 분석을 통하여  사업체가 부채를 상환할 수 있는 수입을 올릴수 있는지 알아 보게 됩니다.
분석의 첫 단계는 사업체의 재무제표의 기간비교입니다.  
즉, 전년도 대비 금년 실적 비교를 통하여 다음과 같이 사업체의 영업실적에 대한 추세를 가늠해 볼 수 있게 됩니다.
 
1) 연간 수입(매출)의  증가/감소여부
2) 순이익(Net Income)의 증감상황
3) 총자산(Total Assets)의 증감여부
4) 자본(Shareholder’s Equity)의 증감여부
 
통상적으로 융자기관들은 신뢰할만한 추세분석을 위하여 3년에서 5년 정도의 재무제표를 검토하게 됩니다.  
실적비교는 사업체 자체의 기간비교 뿐만아니라, 경쟁사와의 비교,  또는 동업계 평균과의 비교도 가능한데,  이것은 사업체의 타 동종업체 대비, 상대적인 효율성을 보여주는 지표로서 사업체가 타사대비 수익성이 더 우수한가?  경쟁사보다 더 많은 비용을 지출하는가?   수입과 시장점유율은 증가하는가?  등에 대하여 나타내  줍니다.  최종적으로  사업체가  어떻게 운영되고 있는지 점검하기 위하여 재무적비율 에 대한 분석이 사용될 수 있습니다.  재무적 비율은  사업체의 재무제표상  2 숫자의 상관관계를 보여주는 수의 형태로써  여러가지 비율이 있지만,  대체로 다음의 3가지로 분류됩니다.
 
1) 수익성 비율  : 사업체의 자원사용의 효율성 검증지표→높을수록 양호
- Profit Margin(매출액 순이익율)= Net Income after Taxes(세후 순이익)/Revenue(매출액)→평균 5%
- Return on Equity(자기 자본 이익율)= Net Income(세후 순이익)/Owner’s Equity(자기자본) →평균 15%
 
2) 단기 재무비율  : 단기 채무에 대한 상환능력 평가지표→높을수록 양호(평균 2.0)
- 유동비율(Current Ratio) = Current Assets(유동자산)/Current Liabilities(유동부채)
- Quick Ratio(Acid Test) = Current Assets - Inventories/Current Liabilities→단기부채 의  (단기현금화 가능 자산에 의한) 조기상환 능력 지표(1.0 이상이 바람직함)

3) 장기 부채비율 : 부채로 조달된 사업자금의 정도를 나내는 지표
- Debt-To-Assets Ratio = Total Liabilities(총부채)/Total Assets(총자산)→낮을수록 양호(평균 33%)
- Debt-To-Equity Ratio = Total Liabilities(총부채)/Owner’s Equity(자기자본)→높을수록 융자기관에 위험(평균33% - 50%)

재무제표 분석을 통한 사업체에 대한 종합평가는 기간비교,동업계 비교, 각종비율분석을 통하여 사업체가 성장하고 있는가? 양호한 수익을 올리고 있는가? 부채를 상환할 만한 양호한 재정상태를 보여 주고 있는가? 등에 대하여 검증함으로써 융자기관으로 하여금 융자신청인에 대한 융자가부를 결정할 중요한 기초자료를 제공하게 되는 것이기 때문에 자영업자들이 주류인 우리 한인 동포님들께서는 재무제표(Financial Statements) 작성에 좀더 신경을 쓰셔야 될 것으로 생각 됩니다.
 
< 진화영 - 모기지 에이전트, 상담및 문의: 647-688-8593 >


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