자산운용의 원칙
정부가 모기지 조건을 강화했습니다. 캐나다도 예외가 아닌 막대한 가계 부채때문에 발생할 수 있는 위기상황을 사전에 방지하고, 부동산 시장의 과열을 막기 위한 방어적 조치입니다. 7월 들어서 발효되는 새 모기지 관련 규정은, 비록 CMHC가 관여하는 모기지에 관한 것이지만, 시중은행의 모기지도 이에 따라서 요건이 강화될 것은 불을 보듯 뻔합니다. 아니, 이미 일부 시중은행들은 정부발표가 있기 이전에 알게 모르게 요건을 강화해 오고 있었습니다.
새 모기지 규정의 주된 내용은 두 가지입니다. 첫째, 최대 상환기간을 30년에서 25년으로 줄입니다. 둘째, Re-financing할 수 있는 최대 금액을 기존의 부동산 가치의 85%에서 80%로 줄이는 것입니다. 그 결과로, 동일한 금액의 모기지에 대한 Payment 금액이 이전과 비교하여 커지게 되는데, 앞으로 집을 사려는 사람들에게는 추가적인 부담으로 작용하게 됩니다. 또 모기지를 갱신하는 기존의 주택 소유자들에게도 부담이 커지게 됩니다. 결국은 이자율을 올리지 않고도 부동산 시장, 부동산 가격상승을 진정시키는 효과를 가져오게 되는데, 이번 조치는 이자율을 사실상 1% 정도 인상하는 효과가 있다고 합니다.
이와 같은 가시적인 규정강화에 더하여서, 모기지 대출 심사에 있어서, 총소득 대비 부채 비율 요건이 엄격해지고, 소득요건도 강화됩니다. 총 소득에 비해 큰 금액의 모기지를 빌리는 것을 막자는 의도인데, 중소규모 자영업 비지니스를 운영하는 분들에게는 이 내용이 오히려 다른 규정보다 모기지 얻는 것을 어렵게 만들 것 같습니다.
부동산 시장 과열과 거품 이야기가 나온 것은 꽤 오래 전입니다. 그러면서도 항상 따라다니는 코멘트가 ‘캐나다는 미국과 같은 시장붕괴는 없을 것이다.’였습니다. 그런데 누가 그것을 개런티하겠습니까? 캐나다의 가계부채가 지금과 같은 속도로 늘어난다면, 미국이 서브프라임 모기지 사태로 무너지기 바로 직전의 수준인160%를 넘기는 것은 초읽기에 불과한 일입니다. 지금 152%입니다. 결코 안심할 일은 아닙니다. ‘부동산 불패’의 신화는 없습니다. 그 잘나가던 한국만 보더라도 그렇지 않습니까?
토론토와 밴쿠버를 특히 문제로 보고 있습니다. TD의 발표에 따르면 이 두 도시는 향후 몇년안에 15%의 가격조정이 있을 수 있다고 합니다. 집을 이제 사려는 분들에게는 기다리면 좋을 수 있지만, 까다로와지는 모기지 조건을 보면 그렇게 호의적인 환경이 조성될 것 같지는 않습니다.
가능하다면 부채를 줄이십시오. 욕구에 따라서 쓰지 마시고 필요에 따라 쓰십시오. 그리고 혹시 부동산 자산에 편중된 자산 포트폴리오를 가지고 계시다면, 이제 유동성 확보에도 신경을 쓰셔야 합니다. 자산운용의 제1 원칙이 ‘부채를 줄이라.’이고, 제2원칙은 자산은 분산하여 운용하라.’는 것입니다. 여러분의 포트폴리오는 어떠십니까? 점검이 필요한 시기입니다. 오늘도 좋은 하루되십시오. 감사합니다.
< 박용찬 - 통합 자산관리 전문가 / Blue Ocean Asset M. I. >
문의: 1-888-258-1883
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