다운페이 자금 소스와 세탁 확인도

● Biz 칼럼 2012. 8. 1. 15:42 Posted by 알 수 없는 사용자
규제조치와 대책강구

GTA지역 부동산 마켓이 6월이후 급격히 위축되고 있는 느낌입니다. 종전 복수오퍼에 즐거운 비명을 지르던 셀러들이 여기저기 쌓여 있는 매물에 풀이 죽은 모습들 입니다. 이러한 부동산 마켓의 변화는, 유럽 채무위기로 촉발된 세계경제 불안정, 미국을 비롯한 선진국 소비시장의 위축, 중국 등 개발국들의 성장둔화에 따른 경기위축 등 대외적 변수 외에 국내적으로 과열로 밖에 생각되지 않는 일부 대도시 지역의 부동산 가격 이상급등, 일부 계층의 콘도 가수요, 금융기관들의 무분별-과도한 융자행태, 일부 경제재제 대상국들과 관련된 자금세탁거래 의혹 등이 맞물려서 금융당국의 관심을 끌게 되었고 계속되어온 규제조치 약효가 드디어 시너지효과를 나타내고 있는 것으로 생각됩니다. 
사실 이러한 규제조치는 자금여유가 많고 수입이 확실하고 증명이 되는 분들에게는 그렇게 심각한 영향이 없을지도 모릅니다. 문제는 그렇지 못한 대다수 서민들, 주로 우리 동포들이 운영하는 소규모 자영업자와 중산층 이하 봉급생활자들이 모처럼 내집을 마련하거나 조금 규모를 늘려보고 싶은데 이미 높이 올라가 버린 부동산 가격 때문에 다운페이 자금마련이 용이하지 않고 모기지 조건이 까다로워서 융자를 얻기가 힘들어졌다는 것입니다.
 
그렇게 상황이 나빠졌는데도 반드시 융자를 얻어서 클로징을 해야만 하는 딱한 사정에 빠지신 분들이 꼭 있게 마련입니다. 특히, 콘도에 투자하신 분들 가운데 클로징 날짜는 다가오는데 자금마련이 여의치 않으신 분들, 막연히 다운페이만 많이 하면 당연히 융자야 해주겠지 하는 안일한 생각을 하고 계신 분들께 사전에 미리미리 대책을 강구하시도록 권유를 드립니다. 
요즈음 금융기관에서는 다운페이먼트 자금에 대해 자기자금 여부 뿐만아니라 자금세탁 확인까지 하고있기 때문에, 최근 3개월 보유확인과 동시에 필요한 경우 자금소스(송금해온 경우 송금내역) 까지 요구하는 경우도 있습니다.
또한, 인컴 증명이 안되는 경우 종전에는 65%까지 웬만큼 융자가 되었지만 이제는 인컴이 뒷받침되지 않으면 승인 자체가 힘들어졌다는 것입니다.
그리고 융자신청시 준비해야할 기본적인 서류들로는, 최근 2년치 인컴택스 보고서 및 NOA, 매매계약서 MLS(구입시), 모기지 스테이트먼트(이전시), Bank Statement(자금소스, 인컴소스 확인용), Paystub(봉급명세서)등이 필요합니다. 요구되는 서류들은 미리 준비하여 별도로 관리함으로써 언제든지 금융기관에 제출할 수 있도록 정리해 두어야 합니다.
 
모기지 융자상담은 확실하게 좋은 조건으로 융자할 수 있지않으면 혼자서 여기저기 금융기관을 기웃거리지 마시고 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다. 왜냐하면 이곳저곳 금융기관을 거치게 되면 신용조회를 여러번 하게 됨으로써 불필요한 오해(이전 금융기관으로 부터 융자거절 당한 사례)와 신용점수 감점을 당하기 때문입니다. 모기지 전문가들은 은행권, 제2금융권과 Private Lender에 이르기까지 다양한 융자기관들을 통해서 고객님들의 금융편의를 해결해 드리기 위해 최선을 다할 것입니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(hs) Financial >
모기지 상담및 문의: 647-688-8593


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● Biz 칼럼 2012. 7. 16. 08:35 Posted by 알 수 없는 사용자
잘못된 광고의 책임

낚시를 하다보면 주위에 있는 낚시꾼이 10파운드 짜리 송어를 잡았다고 호들갑을 떨 때가 있다.
그러나 막상 저울로 달아보면 7~8파운드 밖에 되지 않는다. 무려 20% 이상이 빠진다. 그 옆에 있는 다른 ‘꾼’은 열댓~마리 잡았다고 의기양양해 한다. 그러나 막상 세어보니 9 마리 밖에는 되지 않는다. 
부동산 시장에서 이러한 일들이 일어나면 어떻게 될까?
살고 있는 집 혹은 사려고 하는 집의 면적과 건평(square footage)에 대해 모든 분들이 관심을 가지고 있고, 이는 부동산 거래에서 매우 민감한 부분이라 할 수 있다.
오퍼 등 많은 서류에 “more or less”라는 표현을 쓰는데 이는 통상 5% 내외의 오차를 인정하는 것이 상례이다. 그러나 그 오차가 무려 18%에 달한다면 과연 어떠한 일이 일어날 수 있을까?
 
사례) 2003년 10월 Joan 씨 부부는 B.C주의 New Westminister 지역에 있는 주택을 34만 달러에 구입하였다. 원래 리스팅 가격은 $329,800 이었으나, 뜨거운 부동산 시장의 열기가 휩쓸던 상황인지라 부동산 중개인의 권고에 따라 $34만 달러에 아무런 컨디션 없이 오퍼를 내었고, 오퍼는 그대로 받아들여진다.
그러나 나중 문제가 발견된다.
Tri-Tel 이라는 부동산 회사에 리스팅 되어있는 매물이었는데, M.L.S 광고에 2,706 square feet로 명기되어 있었으며, 물론 모든 방의 사이즈들도 자세히 명시되어 있었다.
그러나 실제는 약 500 square feet가 모자라는 2,200 square feet 임이 드러난다. 
모기지를 얻기 위해 주택감정을 실시하였고, 이 과정에서 이 사실을 알게 된 것이다.
주택 감정은 $32만 달러로 평가되었다. 
크로징을 한 후, Joan씨 부부는 이를 근거로, seller와 부동산 회사를 상대로 손해배상 청구를 하기에 이르렀다. 
실제 사이즈가 500 square feet이 모자라며, 감정가격도 $32만 달러 밖에 되지 않는다며 $2만 달러의 손해를 배상하라는 것이었다.
Joan씨 부부는 법정에서 말하기를 “이 문제를 제외하면 주택의 위치, 크기, 베드룸과 워쉬룸의 숫자 등 모든 조건이 그들의 가족에게 적합한 것 이어서 만족한 상태”라고 진술했다.
고소를 당한 리스팅 에이전트는 square feet가 부풀려진 잘못된 광고에 대해 자신의 실수를 인정한다. 원고와 피 고소인 간의 법정 공방이 오고간 후, 판결의 핵심은 상대방의 잘못된 광고로 인한 손해에 대해 Buyer가 손해배상을 받을 권한이 있느냐? 하는 것이었다. 그러나 불행히도 법정은 Buyer의 손을 들어주지 않는다.

판결문에 따르면,
●Buyer는 총 square feet에 근거하여 주택을 구입하였다고 볼 수 없다.
●Buyer의 진술에 따르면, 그 주택의 위치, 크기, 구조 등 모든 면에서 그들의 필요에 상응하였고, 부동산 시장의 상황에 맞추어 리스팅 가격보다 높은 가격을 지불한 것으로 간주된다.
●Square feet의 오차는 후발적(subsequently)으로 Buyer의 관심사로 부각된 것으로 사료된다는 것 등 이었다.
 
결론) 그렇다면 square feet 등 일련의 숫자들에 대한 정확성은 어떻게 보장받을 수 있을 것인가?
1) 서술된 사이즈 등이 정확한 것임을 seller가 워런티 한다는 구절을 오퍼상에 명기한다.
2) 만약 사이즈에서 현저한 차이가 있을 경우 이에 따른 구입가격의 조정이 있게 됨을 명기한다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Century21 NewConcept >
문의: 416-409-9039


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부채 줄이고… 포트폴리오 점검 필요한 때

● Biz 칼럼 2012. 7. 8. 15:26 Posted by 알 수 없는 사용자
자산운용의 원칙

정부가 모기지 조건을 강화했습니다. 캐나다도 예외가 아닌 막대한 가계 부채때문에 발생할 수 있는 위기상황을 사전에 방지하고, 부동산 시장의 과열을 막기 위한 방어적 조치입니다. 7월 들어서 발효되는 새 모기지 관련 규정은, 비록 CMHC가 관여하는 모기지에 관한 것이지만, 시중은행의 모기지도 이에 따라서 요건이 강화될 것은 불을 보듯 뻔합니다. 아니, 이미 일부 시중은행들은 정부발표가 있기 이전에 알게 모르게 요건을 강화해 오고 있었습니다. 
새 모기지 규정의 주된 내용은 두 가지입니다. 첫째, 최대 상환기간을 30년에서 25년으로 줄입니다. 둘째, Re-financing할 수 있는 최대 금액을 기존의 부동산 가치의 85%에서 80%로 줄이는 것입니다. 그 결과로, 동일한 금액의 모기지에 대한 Payment 금액이 이전과 비교하여 커지게 되는데, 앞으로 집을 사려는 사람들에게는 추가적인 부담으로 작용하게 됩니다. 또 모기지를 갱신하는 기존의 주택 소유자들에게도 부담이 커지게 됩니다. 결국은 이자율을 올리지 않고도 부동산 시장, 부동산 가격상승을 진정시키는 효과를 가져오게 되는데, 이번 조치는 이자율을 사실상 1% 정도 인상하는 효과가 있다고 합니다.
 
이와 같은 가시적인 규정강화에 더하여서, 모기지 대출 심사에 있어서, 총소득 대비 부채 비율 요건이 엄격해지고, 소득요건도 강화됩니다. 총 소득에 비해 큰 금액의 모기지를 빌리는 것을 막자는 의도인데, 중소규모 자영업 비지니스를 운영하는 분들에게는 이 내용이 오히려 다른 규정보다 모기지 얻는 것을 어렵게 만들 것 같습니다. 
부동산 시장 과열과 거품 이야기가 나온 것은 꽤 오래 전입니다. 그러면서도 항상 따라다니는 코멘트가 ‘캐나다는 미국과 같은 시장붕괴는 없을 것이다.’였습니다. 그런데 누가 그것을 개런티하겠습니까? 캐나다의 가계부채가 지금과 같은 속도로 늘어난다면, 미국이 서브프라임 모기지 사태로 무너지기 바로 직전의 수준인160%를 넘기는 것은 초읽기에 불과한 일입니다. 지금 152%입니다. 결코 안심할 일은 아닙니다. ‘부동산 불패’의 신화는 없습니다. 그 잘나가던 한국만 보더라도 그렇지 않습니까?
 
토론토와 밴쿠버를 특히 문제로 보고 있습니다. TD의 발표에 따르면 이 두 도시는 향후 몇년안에 15%의 가격조정이 있을 수 있다고 합니다. 집을 이제 사려는 분들에게는 기다리면 좋을 수 있지만, 까다로와지는 모기지 조건을 보면 그렇게 호의적인 환경이 조성될 것 같지는 않습니다. 
가능하다면 부채를 줄이십시오. 욕구에 따라서 쓰지 마시고 필요에 따라 쓰십시오. 그리고 혹시 부동산 자산에 편중된 자산 포트폴리오를 가지고 계시다면, 이제 유동성 확보에도 신경을 쓰셔야 합니다. 자산운용의 제1 원칙이 ‘부채를 줄이라.’이고, 제2원칙은 자산은 분산하여 운용하라.’는 것입니다. 여러분의 포트폴리오는 어떠십니까? 점검이 필요한 시기입니다. 오늘도 좋은 하루되십시오. 감사합니다.
 
< 박용찬 - 통합 자산관리 전문가 / Blue Ocean Asset M. I. >
문의: 1-888-258-1883


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부부간 분할·공유 잘 활용 혜택 늘려

● Biz 칼럼 2012. 6. 18. 12:08 Posted by 알 수 없는 사용자
연금 활용 극대화전략
 
소득과 세금, 연금간에는 상당히 복잡한 관계가 있다. 은퇴 전에는 세금관리가 가장 중요한 사안이지만 은퇴자에게는 세금뿐만아니라 은퇴연금이나 은퇴자와 관련된 다양한 세금혜택도 고려해야 한다. 흔히 은퇴자들이 간과하기 쉬운 것이 부부간에 활용할 수 있는 국민연금인 CPP와 연금소득에 대한 분할(Splitting)과 공유(Sharing)전략이다. 
이러한 전략은 정부가 허용하는 것으로 특히 부부간에 소득차이가 있는 경우 이를 잘 활용하면 세금혜택이나 정부연금을 더 많이 받을 수있다. 대표적인 노인연금인 OAS는 소득이 6만 9천달러 이상이 되면 15%씩 감소되며, 65세이상에 혜택을 주는 Age credit세금혜택도 6만달러 정도가 되면 없어진다. 각종 정부 혜택을 많이 받기 위해 연금을 어떻게 활용해야 하는지 알아보자.
 
우선 CPP은퇴연금을 부부간에 나누어 소득으로 보고할 수 있다. 이 CPP연금공유(Sharing)전략은 특히 부부간에 CPP연금이나 소득에 차이가 클수록 그 혜택도 크다. 이 전략은 소득이 높은 배우자의 소득을 소득이 낮은 배우자의 소득으로 이전함으로써 저소득 배우자게게 낮은 소득세율을 적용받도록 함과 동시에 고소득자는 소득을 줄임으로써 각종 연금이나 세금혜택을 받을 수 있다. 그러나 이러한 혜택을 받기 위해서는 CPP연금공유를 위한 신청서를 제출해야 하며, 몇가지 제약조건이 있다. 우선 배우자는 모두 60세 이상이어야 하고, CPP공유금액은 배우자가 함께 산 기간을 기준으로 산출된다. 또한 CPP 은퇴연금공유 신청은 캐나다 재정부(CRA)가 아닌 Service Canada에 해야 한다. CPP공유 신청승인이 이루어지면 CPP연금은 부부간에 나누어져 부부는 각각 새로이 산출된 연금을 받게 된다. 특히 CPP공유는 소급이 안되기 때문에 가급적 빨리 신청하는 것이 좋다. 흔히 CPP공유는 이혼이나 별거시에 부부간에 CPP재산을 분할하는 CPP credit splitting과는 다르다.
또한 세금보고시 연금소득을 부부간에 나누어 보고할 수 있는 연금소득분할이 있다. 이 연금소득분할은 2007년부터 시행되고 있는데 RRIF로 받는 소득, 보험회사의 정기예금이자 등을 부부간에 나누어 보고함으로써 소득조정과 세금혜택을 받을 수 있다.
 
65세이상 개인은 1인당 2000달러까지 연금소득에 대해 연방과 지방정부로부터 각각 15%정도의 세금을 공제받을 수 있다. 이러한 연금소득분할을 통해 매년 부부간에 연금을 2000달러까지 분할할 경우 부부 모두 연금소득 세액공제(Pension Income Tax Credit)을 받을 수 있을 뿐만아니라 부부간에 소득도 조정할 수 있다. 한 사례로 A씨가 20만달러의 5년만기 정기예금(이자율 2%)을 은행에서 같은 이자를 주는 보험회사의 정기예금으로 이전하여 예치할 경우 4천달러의 이자를 받게 되는데 이 경우 소득이 낮고, 연금소득이 없는A씨 부인에게 2천달러를 연금소득으로 세금보고할 수 있다. 이 경우 A씨는 소득을 저소득자인 부인에게 이전하여 매년 2천달러를 줄일 수 있고, A씨 부부는 예금이자를 매년 세금공제를 받을 수 있는 연금소득으로 보고할 수 있기 때문에 매년 약 1,200달러의 세금을 줄일 수 있다. 
그러나 OAS, GIS와 같은 노령연금, 국민연금인CPP, 은퇴보상약정(RCA)로 부터 받는 연금이나 미국의 IRA(은퇴저축) 등 해외에서 받는 연금은 연금소득분할을 할 수 없다. 
이상에서 살펴본 CPP연금공유나 은퇴연금분할 전략은 개인마다 다를 수 있고, 특히 저소득층의 경우 Age Credit은 3만 3천달러이상일 경우 세금혜택이 줄어들기 때문에 이러한 전략을 실행하기 전에 이러한 것들을 충분히 고려할 필요가 있다.

< 김경태 -  은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >
 
투자 상담및 문의: 416-512-9018


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