모기지 월부금 최소로 줄이라

● Biz 칼럼 2013. 2. 11. 16:14 Posted by SisaHan
모기지 환경변화와 대응전략

정부의 모기지 규제강화가 경제전반에 미치는 영향이 상당한 것 같습니다. 부동산을 비롯하여 금융기관과 연관산업에 종사하는 많은 분들이 한결같이 Business Volume이 줄어 들었다고 하소연하고 있습니다. 
그러나 가장 심각하게 고민하시는 분들은 아무래도 현실적으로 자금이 필요한 다수의 고객분들이 아닐까 합니다. 예전같으면 주택 구입가의 75%-80%까지는 금융기관들이 최저금리로 융자해 주겠다고 경쟁적으로 고객 유치전을 벌였지만, 이제는 이런 저런 조건을 따지면서 퇴짜를 놓기 일쑤입니다. 심지어는 일부 콘도에 대하여는 분양가가 과도하게 높이 책정되었다고 하여 금융권에서 융자기피 대상으로 낙인찍힌 사례까지 발생하기도 하였습니다.
그러면 이렇게 까다로운 금융기관들의 융자기준을 어떻게 하면 통과할 수 있을까요?
그동안 고객분들이 미리미리 준비하여야 할 사항들에 대하여 설명을 해 드렸었습니다. 즉, 금융기관들의 융자기준을 충족할 수 있는 대비책을 말씀드린 바 있었습니다. 물론 그 대비책은 여전히 유효하고, 늘 유념하셔야 할 것들입니다. 간단히 다시한번 요약하면,

1. Income대비 총부채상환액의 비율( TDS )을 최대한 낮춰야 합니다. 대체로 제1금융권(은행)은 40%를 적용하고 있습니다. 예를들면, 매월 부채 상환 원리금의 총액이 $1,000 이라면, TDS기준을 맞추기 위하여는 매월 $2,500의 수입이 있어야 합니다.
따라서, 이 비율을 맞추려면 모기지월부금은 최소로 줄이고 신고소득을 최대한도로 늘리는 수 밖에 없습니다.
2. Down Payment에 필요한 자금은 최대한 빨리(융자신청 3개월 이전) 캐나다 은행에 예치하셔야 유리합니다.
3. 신용상태 점검이 필요합니다. 점수가 650점 이상 유지 되어야 합니다. Credit Card , 각종 고지서 는 항상 납기이내에 납부하고 카드도 2개이상 3개월이상 Activity가 있어야 인정됩니다. 
4. 모기지 융자에 필요한 아래와 같은 주요 서류들을 항상 잘 정리해 두어서 금융기관에서 요구할 때, 즉시 제출할 수 있도록 해야 할 것입니다.
1) 매매계약서(Offer to Purchase), 2) 임대계약서(Lease Agreement), 3) Bank Statements(Deposit/Loan), 4) Income Tax 보고서 최근2년치(T1 General), 5) NOA 최근 2년치(Notice of Assessment).
5. 위에 열거한 사항들은 제1금융권(은행)이나 제2금융권(Trust Company, 보험회사, 신용조합등)에 공통적으로 적용됩니다.
6. 마지막으로 희망적인 소식은 금리는 약간 높지만 일부 제2금융권을 중심으로 비교적 괜찮은 조건으로 융자를 받을 수 있도록 대안을 마련하여 고객들의 긴급한 자금수요에 맞춰 주고 일정한 시간이 지나서 고객들의 자격요건이 개선되면 좀더 유리한 조건으로 타 금융기관으로 이전해 갈 수 있는 대체 모기지 상품을 선보이고 있다는 점입니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(hs) Financial >
모기지 상담및 문의: 647-688-8593


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콘도 엄청난 물량 대기, 주택은 부지난에 공급 한정

● Biz 칼럼 2013. 1. 6. 20:53 Posted by SisaHan
“조정국면‥ 하반기 안정 예상”

▣ 서론
지난 2000년 경부터 오랫동안 지속되어온 부동상 시장의 열기에 최근 찬 기운이 돌고 있다.
지난 6월부터 정부는 모기지에 대한 자격심사를 대폭 강화시켰고, 정부에 보고한 소득에 따라 까다로운 기준을 적용시켜 모기지 대출을 어렵게 만든 결과, 질주하던 부동산 시장에 제동이 걸리고 만 것이다. 그렇다면 이제 2013년 새해의 부동산시장 전망은 어떠한가?

▣ 본론 
1. 모기지 규제 강화의 목적
● 모기지 규제를 대폭 강화시킨 정부의 의도는 무엇인가? 그것은 국민들의 소득대비 부채의 비율이 위험수준에 달하였고 정부의 개입이 불가피 하다는 것이다. 실제 국민들의 가처분소득(세금공제 후 소득) 대비 부채의 비율이 2011년 말 161.7%에서 2012년 6월 163.4%로 증가되었다. (2006년 미국의 부동산 붕괴와 같은 형태를 의미하는가? 그것은 절대 아니며 비교 자체가 넌센스라고 전문가들은 말한다.)
● 국민들의 부채를 줄이기 위해서는 이자율을 올리는 것이 당연한 수순이다. 그러나 정부는 글로 벌 경제침체 등의 외적인 요인에 대한 고민을 안고 있다. 중국의 강력했던 경제성장이 속도를 줄이기 시작했고 유럽발 부채의 위기가 악화일로를 걷고있는 시점에서 정부는 국내경제 보호를 위해서는 지난 2년 이상 장기간 유지해 온 최저 이자율(Rock-Bottom Rate)을 아직은 건드릴 수가 없는 형편인 것이다.

2. 모기지 규제 강화후 부동산 시장 변화
재무광관 Jim Flaherty는 모기지 규제 강화가 국민의 부채 감소에 상당한 효과가 있었다고 말한다. 그간의 변화를 살펴보자.
● 2012년 11월 G.T.A(광역토론토)의 주택거래량은 전년도 같은 기간에 비해 16% 하락하였고 가격은 1.6% 상승하였다.(상대적으로 비싼주택에 비해 가격이 낮은 주택들이 많이 팔린 것을 감안하면 실제가격 상승율은 6%내외 상승되었다고 전문가들은 추산한다)
● 2012년 12월 상반기 G.T.A의 주택거래량은 전년도 같은 기간에 비해 역시 16% 하락하였고, 가격은 3% 상승하였다.
● 위와 같은 통계로 볼 때 부동산 거래량은 대폭 감소하였으나 거래가격은 소폭 오름세를 유지하고 있음을 볼 수 있다. 그러나 이와같은 통계 수치에는 콘도시장의 부정적 영향을 배제할 수 없다.

3. 콘도시장 오늘과 내일
● 지난 10여년간 수많은 콘도들이 토론토지역에 쏟아졌다. 토론토 주택시장에 대한 데이터 회사인 ‘Urbanation’에 따르면 현재도 24만2천 유닛이 아직 시작은 하지않고 있지만, 계획과 검토 중에 있다한다. 만약 이 물량이 모두 건축된다면 향후 20년 후까지도 소화하기 힘든 막대한 양이라는 것이다. 많은 경제학자들은 토론토의 허공에 떠있는 많은 크레인 장비들에 대한 심한 우려를 나타내고 있다.
● 2012년 3/4분기 토론토의 기존 콘도거래량은 전년도 동기간에 비해 22% 줄었고, 새 콘도는 47% 떨어졌다. 하지만 현재보다 가까운 미래가 더 걱정이다. 2014년과 2015년도에 완공되어 쏟아져 나올 물량은 어떻게 다 소화될 수 있을까?
● 토론토 콘도시장의 양팔이 잘려 나갔다고 한다면 아직은 양다리가 건재한 듯 싶다. Tridel에서 짓는 Ten York 콘도는 지난 11월 한달 간 650유닛 중 600 유닛이 팔려 나갔으며, Bay Street의 종전 Sutton Place Hotel자리에 짓는 Britt콘도 역시 Sqft당 $825의 높은 가격임에도 불구하고 지난 3개월 동안 150유닛 중 100유닛이 팔려 나갔다.
● 요즘에는 콘도회사들이 분양자들을 모으기 위해 많은 인센티브를 내놓고 있다. Free Furniture (공짜가구), 일정기간 동안 Free Maintenance Fee(관리비 무료), 중개인수수료 6-7%등, Buyer를 찾기 위해 안달이 난 모습이다. 토론토 콘도시장의 문제점들이 향후 전체 부동산에 미치는 영향 역시 지대할 것으로 보인다.
● 독자 여러분들께 강조하고 싶은 말이 있다. 칼럼에서 몇 번 지적했듯이 토론토에는 단독주택을 지을 땅이 심히 부족하다. 많은 공간들이 그린벨트로 묶여 있다. 그러나 조그만 땅만 있어도 콘도는 하늘높이 올라간다. 콘도에 대한 공급은 무한대인 반면 주택에 대한 공급은 한정되어 있다. 콘도와 주택 중 과연 어느 것이 더 강한 생존력과 경쟁력을 가지고 있을까?

4. 미국 부동산 시장
미국 부동산 시장은 되살아 나고있다. 2006년 서브 프라임 모기지로 연유된 부동산시장 붕괴 이후 2012년 10월 현재 9개월 연속 가격상승세를 나타내고 있다. 20개 시에서 평균 4.3%의 상승세를 보이고 있고, 건축허가와 공사가 이어지고 있다. 실업률 역시 2007년 이후 최저의 실업률을 기록하며, 2013년도의 경제지표에 밝은 전망을 안겨주고 있다.

5. 2013년 캐나다 경제전망
R.B.C경제 전문가들에 따르면, 지난 3/4 분기에 약간의 침체를 겪었던 캐나다 경제는 글로벌경제의 침체에도 불구하고 2013년 강한 성장을 보일 것으로 예고하고 있다. 내수(Gross Domestic Demand) 2.4% 증가, 수출수요 증가, 설비투자와 고용증가, G.D.P 2% 성장 등 경제전문가들은 한결같이 낙관적인 입장을 보이고 있다. 2013년과 2014년 천연자원과 금속 등의 수요 및 수출증가 역시 기대되고 있는 국면이다. New Foundland주, Alberta주, Saskachewan주 등이 오일과 광물로 인해 경제성장에 큰 주목을 받게 될 것이라는 예상이다.

▣ 결론
2013년 하반기에 이자율의 소폭 상승이 있으리라는 견해가 지배적이다. 그러나 연방정부로서는 글로벌경제의 추이에 따라 매우 신중하게 대처해 나갈 것 같다. 이자율이 오르면 정부의 모기지 규제강화는 의미를 잃어갈 것이며 점차 완화될 것으로 기대된다. 경제성장을 위해서는 국민의 부채감소에 못지않게 부동산 시장의 활성화가 매우 큰 비중을 차지하고 있기 때문이다. 
Jim Flaherty 재무장관의 기대대로 모기지 규제 강화는 국민의 부채비율 하락에 적지않은 효과를 거둘 것이며 부동산 시장은 일정기간의 조정국면을 거쳐 2013년 하반기부터는 안정세로 돌아설 것으로 예상된다. 2013년 부동산의 거래량은 지난 10년간의 평균치 정도가 될 것으로 전문가들은 예상하고 있으며 거래가격 역시 보합세 내지 소폭상승세의 의견이 설득력이 있다. 
자! 심호흡을 하고, 추위에 움츠러든 어깨를 펴자!

< 김종욱 - Golden Ridge Realty, Sales Person >


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모기지 규정 내년에도 변동 없을 듯… 충분한 대비를

● Biz 칼럼 2012. 12. 16. 13:55 Posted by SisaHan
규제강화 파급과 마켓동향

해마다 12월이 오면 송년회다 크리스마스파티다 하여 여러가지 행사들로 분주하기만 한데, 반면에 한가해 지는 분야도 있습니다. 부동산과 모기지 업계가 그러한 편이지요. 동절기로 접어 들면서 이사철도 지나고 따라서 부동산매매나 모기지 상담도 뜸해지는 추세입니다.
계절적으로도 그러하지만, 금년들어서 유난히도 더 그렇게 느껴지는데는 정부의 연이은 모기지 규제에도 그원인이 있다고 생각 됩니다.
 
토론토부동산협회에 따르면 GTA 주택시장이 계속해서 매매둔화와 가격 하락세에 머물러 있다고 합니다. 주 요인은 콘도거래감소와 가격하락이지만 단독주택도 거래량과 가격면에서 약세를 면치 못하는 것으로 보고하고 있습니다. 전반적으로 부동산 경기가 위축되고 있는 것으로 보입니다. 이러한 상황변화를 보면 모기지 규제를 통해 주택경기를 진정시키고자 했던 정부의 의도가 충분히 약효를 발하고 있는 것 같습니다. 
그런데 이러한 규제로 인해서 애꿎은 다수의 자영업자들이 가장 어려움을 많이 겪고 있는 것 같습니다. 왜냐하면 부동산경기위축의 파급효과가 업계 전반에 영향을 미치게 되기 때문입니다. 부동산 거래가 위축되면서 관련업계 종사자들의 수입감소와 일자리 감소, 소비둔화로 인한 소매판매 부진 등 으로 영세 소매상이 대부분인 자영업자들의 매출이 줄어들게 되겠지요.
그동안 여러차례에 걸쳐서 모기지 융자를 받기위한 중요한 요건들에 대하여는 충분히 설명을드렸다고 생각됩니다.
 
지난번 칼럼에서도 강조했던 것처럼 가장 중요한 것은,
(1) 수입이 충분한 인컴보고서 : 자영업자의경우 인컴이 충분하지 않으면 주택감정가의 65%이상 융자가 어렵다는 현실에 대한 인식이 필요합니다.
(2) 최소한 융자신청 3개월 이전부터의 자기자금 확보 증명 요건입니다. 
Down Payment할 자금을 3개월이전에 은행에 예금상태로 보유하거나 고객이 보유중인기존 재산매각대금으로 충당할 수 있음을 보여 주어야 합니다.
2013년에도 모기지 규정은 금년과 큰 변동없이 유지될 것으로 예상되는데, 내년에 주택 모기지가 필요하신 고객들께서는 수입보고와 Down Payment용 자금출처에 대한 충분한 대비를 부탁드리면서 궁금한점은 미리미리 모기지 전문가와 상담하시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(hs) Financial >
모기지 상담및 문의: 647-688-8593


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16세 전 구입‥ 교육용 아니면 보조급 반납

● Biz 칼럼 2012. 11. 4. 12:48 Posted by SisaHan
RESP(교육적금) 올바른 이해

RESP(교육저축) 보조금제도가 시행된지 15년이 지나 자녀들이 대학에 진학하면서 그동안 RESP계좌에 꾸준히 불입한 자산을 이용하는 사람들이 늘어나고 있다. 그러나 아직도 RESP제도를 올바로 이해하지 못해 불이익을 당하거나 제대로 혜택을 받지 못하는 사람들이 많은 것 같다. 여기서는 RESP의 활용상의 문제점들을 중심으로 알아본다.
RESP는 향후 자녀들의 대학이나 직업교육을 위해 교육비를 마련할 수 있도록 투자시 직접 보조금과 함께 세제상 혜택을 주는 제도이다. 현재 1인당 5만 달러까지 투자할 수 있고, 투자대상은 은행예금(GIC)이나 뮤추얼펀드, 채권, 주식 등 매우 다양하다. 
보조금은 정부가 교육적금을 장려하기 위해 98년부터 매년 2천 달러(2007년 이후 2,500달러) 까지 투자금액의 20%인 연간 500달러를 17세까지 직접 보조금으로 지급하며, 투자수익은 매년 세금을 내지 않아도 된다.
더욱이 캐나다 정부는 교육비 지원을 강화하기 위해 캐나다 교육기금(CLB)를 설치하여 2004년부터 동년 1월 이후에 태어난 자녀를 가진 가계소득 3만 5천 달러 이하의 가정(NCB보조금 대상자)에 5백 달러의 보조금을 지급한다. 또한 NCB보조금 자격이 있는 동안 15세까지 매년 1백 달러씩 최대 총 1,500달러까지 추가로 받을 수 있다. RESP는 개인 또는 가족형, 취급하는 회사별로 차이가 있지만 여기서는 흔히 잘못 인식되고 있는 몇 가지 사항들을 살펴보자.
 
첫째, RESP는 몇몇 회사가 13세 이상인 경우 RESP 구입을 제한하고 있지만 16세전에는 RESP를 구입할 수 있다. 단 15세인 경우는 2천달러 이상 RESP에 불입하거나 이전 해에 최소한 4년간 100달러씩 RESP에 불입해야 한다. 
둘째, 1998년 이후 사용하지 않은 정부보조금은 그동안 매년 누적되며, 정부보조금은 연간 최고 5천 달러까지 투자시 1천 달러까지 받을 수 있다. 현재 13세인 경우 매년 5천 달러씩 5년간 2만5천 달러를 투자하면 보조금 5천 달러를, 15세인 경우도 3년간 1만5천 달러까지 투자로 보조금 3천 달러를 받을 수 있다. 
셋째, RESP계좌에서 자금을 인출할 경우 교육용으로 인출할 때는 그동안 받은 정부 보조금까지 모두 학비로 활용할 수 있지만 교육용이 아닌 경우 정부에서 받은 보조금은 정부에 반납해야 한다. 또한 교육자금을 인출하기 위해서는 교육을 받는 기간에 재학 증빙서를 제출해야 하는데 졸업을 한 경우에도 최근 법의 개정으로 졸업 후 6개월까지는 교육적금을 인출할 수 있다. 또한 해외에 있는 대학이나 교육기관에도 13주 이상되는 과정에 등록할 경우 RESP를 활용할 수 있다. 단 캐나다 국적을 포기할 경우 정부보조금은 정부에 반납해야 한다.
 
RESP는 계좌개설 이후 35년간 유지할 수 있지만 자녀가 대학에 가지 않더라도 사용할 방법은 있다. 자녀가 대학에 가지 않더라도 3주 이상의 직업교육을 받거나 책값, 컴퓨터 구입 등 교육관련 비용으로 사용할 수 있고, 다른 자녀가 있다면 수혜자를 다른 사람으로도 바꿀 수 있다. 
그러나 수혜자를 대체할 수 없을 경우에는 투자원금은 무세로 투자자에 환불해 주며, 정부 보조금은 정부에 반환된다. 그러나 RESP의 수익은 저축기간이 10년간 지속되고, 수혜자가 21살 이상이 되면 투자자에게 지급된다. 단 수익금은 20%의 가산세와 과세소득으로 합산된다. 이 경우 투자자가 RRSP 여분이 있다면, 5만 달러까지는 세금 없이 RRSP계좌로 이전할 수 있다. 

< 김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험 >
투자 상담및 문의: 416-512-9018

 

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