주택은 3주~3개월 전에, 비즈니스는 더 여유있게

● Biz 칼럼 2012. 10. 7. 14:38 Posted by SisaHan
모기지 신청시기

자금 운용 계획은 작은 일에서부터 꼭 필요합니다. 한 문장을 만들 때 필요한 것처럼 ‘6하 원칙’에 의한 자금계획을 세우신 후, 대비책까지 마련해 놓으신다면 걱정이 없겠습니다. 제가 오늘 말씀 드리고 싶은 것은 그 6하 원칙중 ‘언제’에 대한 이야기입니다. 
먼저 주택을 구입하실 때에의 모기지 신청은 3주에서 3개월 이전에 하시는 것이 좋은데, 보통 은행이 제공하는 이자율 보장은 90일 정도이며, 특별한 경우를 제외하고는 120일이 최장입니다. 때문에 너무 일찍 모기지를 받아 놓으셔도 이자율의 보장은 받기가 어렵습니다. 시중 은행에서 모기지를 받는 경우, 은행 내부에서 소요되는 기간이 모든 서류가 접수된 후 2주가 걸리게 되므로, 최소한 클로징 2주 전에는 모든 서류가 구비 될 수 있도록 하며, 여건이 허락된다면 미리미리 준비하여 마지막 순간, 혹시 있을지도 모르는 패닉에 대비하시는 것이 좋습니다.

한가지 덧붙이자면 다운페이먼트 부분에 있어서 은행은 손님이 빌려오는 돈을 보고 싶어하지 않습니다. 무슨 이야기인고 하니, 은행에서 모기지를 제공할 때에는 손님의 DSR (Debt Service Ratio)을 평가하여 소득에 대비한 지출을 계산하게 됩니다. 이 과정에서 제외되었던 새로운 빚이 다운페이먼트라는 명목으로 보여지게 되면 일단 승인되었던 모기지라 하더라도 취소될 수 있습니다. 모기지는 그 고객의 빚이 되는 것인데 그 빚을 떠안고 또 다른 빚을 갚아야 할 처지에 놓이게 되는 아이디어를 은행은 좋아하지 않기 때문입니다. 어떠한 경우 꼭 Line of Credit으로 다운을 해야하는 상황이 있으시다면 서류 제출 시기를 계산하여 3개월 이전에는 그 돈을 통장으로 옮겨 놓으시는 것이 좋습니다. 은행이 요구하는 기록은 보통 3개월치의 은행거래 자료이기 때문에 3개월 전부터 다운페이먼트에 해당하는 금액이 잔고로 보여진다면 아무 문제가 없습니다.
 
비지니스론의 경우는 주택융자보다 기간을 넉넉히 잡으시는 것이 좋습니다. 비지니스를 구입하시는데 필요한 금액이라면 적어도 2개월 이전부터는 시작하시는 것이 좋은데, 처음 계약서를 작성하실 때부터 Financial Waiver를 적어도 3주는 넣어 주시는게 안전합니다. 주택과 달리 감정자체가 까다롭고 비지니스 플랜을 작성하는 등의 시간들 때문에 모든 일을 순조롭게 진행하기 위해서는 기본적인 시간들이 소요되어야만 합니다. 오퍼에서 클로징까지 정말 최소한의 시간이라면 2주라고 말씀드릴 수 있는데, 아주 급한 경우가 아니라면 절대적으로 피하고 싶은 짧은 시간이며, 일이 여차 잘못되면 오히려 더 큰 낭패를 보는 일도 생길 수 있어, 시간적인 여유를 갖는 것은 모기지 전문인 뿐만 아니라 고객에게도 득이 되는 바람직한 일이라고 말씀드릴 수 있습니다.

< 한수지 - First Financial Corp. / 대표 겸 Principal Broker >
문의: 416-602-0114


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다운페이 자금 소스와 세탁 확인도

● Biz 칼럼 2012. 8. 1. 15:42 Posted by SisaHan
규제조치와 대책강구

GTA지역 부동산 마켓이 6월이후 급격히 위축되고 있는 느낌입니다. 종전 복수오퍼에 즐거운 비명을 지르던 셀러들이 여기저기 쌓여 있는 매물에 풀이 죽은 모습들 입니다. 이러한 부동산 마켓의 변화는, 유럽 채무위기로 촉발된 세계경제 불안정, 미국을 비롯한 선진국 소비시장의 위축, 중국 등 개발국들의 성장둔화에 따른 경기위축 등 대외적 변수 외에 국내적으로 과열로 밖에 생각되지 않는 일부 대도시 지역의 부동산 가격 이상급등, 일부 계층의 콘도 가수요, 금융기관들의 무분별-과도한 융자행태, 일부 경제재제 대상국들과 관련된 자금세탁거래 의혹 등이 맞물려서 금융당국의 관심을 끌게 되었고 계속되어온 규제조치 약효가 드디어 시너지효과를 나타내고 있는 것으로 생각됩니다. 
사실 이러한 규제조치는 자금여유가 많고 수입이 확실하고 증명이 되는 분들에게는 그렇게 심각한 영향이 없을지도 모릅니다. 문제는 그렇지 못한 대다수 서민들, 주로 우리 동포들이 운영하는 소규모 자영업자와 중산층 이하 봉급생활자들이 모처럼 내집을 마련하거나 조금 규모를 늘려보고 싶은데 이미 높이 올라가 버린 부동산 가격 때문에 다운페이 자금마련이 용이하지 않고 모기지 조건이 까다로워서 융자를 얻기가 힘들어졌다는 것입니다.
 
그렇게 상황이 나빠졌는데도 반드시 융자를 얻어서 클로징을 해야만 하는 딱한 사정에 빠지신 분들이 꼭 있게 마련입니다. 특히, 콘도에 투자하신 분들 가운데 클로징 날짜는 다가오는데 자금마련이 여의치 않으신 분들, 막연히 다운페이만 많이 하면 당연히 융자야 해주겠지 하는 안일한 생각을 하고 계신 분들께 사전에 미리미리 대책을 강구하시도록 권유를 드립니다. 
요즈음 금융기관에서는 다운페이먼트 자금에 대해 자기자금 여부 뿐만아니라 자금세탁 확인까지 하고있기 때문에, 최근 3개월 보유확인과 동시에 필요한 경우 자금소스(송금해온 경우 송금내역) 까지 요구하는 경우도 있습니다.
또한, 인컴 증명이 안되는 경우 종전에는 65%까지 웬만큼 융자가 되었지만 이제는 인컴이 뒷받침되지 않으면 승인 자체가 힘들어졌다는 것입니다.
그리고 융자신청시 준비해야할 기본적인 서류들로는, 최근 2년치 인컴택스 보고서 및 NOA, 매매계약서 MLS(구입시), 모기지 스테이트먼트(이전시), Bank Statement(자금소스, 인컴소스 확인용), Paystub(봉급명세서)등이 필요합니다. 요구되는 서류들은 미리 준비하여 별도로 관리함으로써 언제든지 금융기관에 제출할 수 있도록 정리해 두어야 합니다.
 
모기지 융자상담은 확실하게 좋은 조건으로 융자할 수 있지않으면 혼자서 여기저기 금융기관을 기웃거리지 마시고 모기지 전문가와 상의하시기 바랍니다. 왜냐하면 이곳저곳 금융기관을 거치게 되면 신용조회를 여러번 하게 됨으로써 불필요한 오해(이전 금융기관으로 부터 융자거절 당한 사례)와 신용점수 감점을 당하기 때문입니다. 모기지 전문가들은 은행권, 제2금융권과 Private Lender에 이르기까지 다양한 융자기관들을 통해서 고객님들의 금융편의를 해결해 드리기 위해 최선을 다할 것입니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(hs) Financial >
모기지 상담및 문의: 647-688-8593


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● Biz 칼럼 2012. 7. 16. 08:35 Posted by SisaHan
잘못된 광고의 책임

낚시를 하다보면 주위에 있는 낚시꾼이 10파운드 짜리 송어를 잡았다고 호들갑을 떨 때가 있다.
그러나 막상 저울로 달아보면 7~8파운드 밖에 되지 않는다. 무려 20% 이상이 빠진다. 그 옆에 있는 다른 ‘꾼’은 열댓~마리 잡았다고 의기양양해 한다. 그러나 막상 세어보니 9 마리 밖에는 되지 않는다. 
부동산 시장에서 이러한 일들이 일어나면 어떻게 될까?
살고 있는 집 혹은 사려고 하는 집의 면적과 건평(square footage)에 대해 모든 분들이 관심을 가지고 있고, 이는 부동산 거래에서 매우 민감한 부분이라 할 수 있다.
오퍼 등 많은 서류에 “more or less”라는 표현을 쓰는데 이는 통상 5% 내외의 오차를 인정하는 것이 상례이다. 그러나 그 오차가 무려 18%에 달한다면 과연 어떠한 일이 일어날 수 있을까?
 
사례) 2003년 10월 Joan 씨 부부는 B.C주의 New Westminister 지역에 있는 주택을 34만 달러에 구입하였다. 원래 리스팅 가격은 $329,800 이었으나, 뜨거운 부동산 시장의 열기가 휩쓸던 상황인지라 부동산 중개인의 권고에 따라 $34만 달러에 아무런 컨디션 없이 오퍼를 내었고, 오퍼는 그대로 받아들여진다.
그러나 나중 문제가 발견된다.
Tri-Tel 이라는 부동산 회사에 리스팅 되어있는 매물이었는데, M.L.S 광고에 2,706 square feet로 명기되어 있었으며, 물론 모든 방의 사이즈들도 자세히 명시되어 있었다.
그러나 실제는 약 500 square feet가 모자라는 2,200 square feet 임이 드러난다. 
모기지를 얻기 위해 주택감정을 실시하였고, 이 과정에서 이 사실을 알게 된 것이다.
주택 감정은 $32만 달러로 평가되었다. 
크로징을 한 후, Joan씨 부부는 이를 근거로, seller와 부동산 회사를 상대로 손해배상 청구를 하기에 이르렀다. 
실제 사이즈가 500 square feet이 모자라며, 감정가격도 $32만 달러 밖에 되지 않는다며 $2만 달러의 손해를 배상하라는 것이었다.
Joan씨 부부는 법정에서 말하기를 “이 문제를 제외하면 주택의 위치, 크기, 베드룸과 워쉬룸의 숫자 등 모든 조건이 그들의 가족에게 적합한 것 이어서 만족한 상태”라고 진술했다.
고소를 당한 리스팅 에이전트는 square feet가 부풀려진 잘못된 광고에 대해 자신의 실수를 인정한다. 원고와 피 고소인 간의 법정 공방이 오고간 후, 판결의 핵심은 상대방의 잘못된 광고로 인한 손해에 대해 Buyer가 손해배상을 받을 권한이 있느냐? 하는 것이었다. 그러나 불행히도 법정은 Buyer의 손을 들어주지 않는다.

판결문에 따르면,
●Buyer는 총 square feet에 근거하여 주택을 구입하였다고 볼 수 없다.
●Buyer의 진술에 따르면, 그 주택의 위치, 크기, 구조 등 모든 면에서 그들의 필요에 상응하였고, 부동산 시장의 상황에 맞추어 리스팅 가격보다 높은 가격을 지불한 것으로 간주된다.
●Square feet의 오차는 후발적(subsequently)으로 Buyer의 관심사로 부각된 것으로 사료된다는 것 등 이었다.
 
결론) 그렇다면 square feet 등 일련의 숫자들에 대한 정확성은 어떻게 보장받을 수 있을 것인가?
1) 서술된 사이즈 등이 정확한 것임을 seller가 워런티 한다는 구절을 오퍼상에 명기한다.
2) 만약 사이즈에서 현저한 차이가 있을 경우 이에 따른 구입가격의 조정이 있게 됨을 명기한다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Century21 NewConcept >
문의: 416-409-9039


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● Biz 칼럼 2012. 7. 8. 15:26 Posted by SisaHan
자산운용의 원칙

정부가 모기지 조건을 강화했습니다. 캐나다도 예외가 아닌 막대한 가계 부채때문에 발생할 수 있는 위기상황을 사전에 방지하고, 부동산 시장의 과열을 막기 위한 방어적 조치입니다. 7월 들어서 발효되는 새 모기지 관련 규정은, 비록 CMHC가 관여하는 모기지에 관한 것이지만, 시중은행의 모기지도 이에 따라서 요건이 강화될 것은 불을 보듯 뻔합니다. 아니, 이미 일부 시중은행들은 정부발표가 있기 이전에 알게 모르게 요건을 강화해 오고 있었습니다. 
새 모기지 규정의 주된 내용은 두 가지입니다. 첫째, 최대 상환기간을 30년에서 25년으로 줄입니다. 둘째, Re-financing할 수 있는 최대 금액을 기존의 부동산 가치의 85%에서 80%로 줄이는 것입니다. 그 결과로, 동일한 금액의 모기지에 대한 Payment 금액이 이전과 비교하여 커지게 되는데, 앞으로 집을 사려는 사람들에게는 추가적인 부담으로 작용하게 됩니다. 또 모기지를 갱신하는 기존의 주택 소유자들에게도 부담이 커지게 됩니다. 결국은 이자율을 올리지 않고도 부동산 시장, 부동산 가격상승을 진정시키는 효과를 가져오게 되는데, 이번 조치는 이자율을 사실상 1% 정도 인상하는 효과가 있다고 합니다.
 
이와 같은 가시적인 규정강화에 더하여서, 모기지 대출 심사에 있어서, 총소득 대비 부채 비율 요건이 엄격해지고, 소득요건도 강화됩니다. 총 소득에 비해 큰 금액의 모기지를 빌리는 것을 막자는 의도인데, 중소규모 자영업 비지니스를 운영하는 분들에게는 이 내용이 오히려 다른 규정보다 모기지 얻는 것을 어렵게 만들 것 같습니다. 
부동산 시장 과열과 거품 이야기가 나온 것은 꽤 오래 전입니다. 그러면서도 항상 따라다니는 코멘트가 ‘캐나다는 미국과 같은 시장붕괴는 없을 것이다.’였습니다. 그런데 누가 그것을 개런티하겠습니까? 캐나다의 가계부채가 지금과 같은 속도로 늘어난다면, 미국이 서브프라임 모기지 사태로 무너지기 바로 직전의 수준인160%를 넘기는 것은 초읽기에 불과한 일입니다. 지금 152%입니다. 결코 안심할 일은 아닙니다. ‘부동산 불패’의 신화는 없습니다. 그 잘나가던 한국만 보더라도 그렇지 않습니까?
 
토론토와 밴쿠버를 특히 문제로 보고 있습니다. TD의 발표에 따르면 이 두 도시는 향후 몇년안에 15%의 가격조정이 있을 수 있다고 합니다. 집을 이제 사려는 분들에게는 기다리면 좋을 수 있지만, 까다로와지는 모기지 조건을 보면 그렇게 호의적인 환경이 조성될 것 같지는 않습니다. 
가능하다면 부채를 줄이십시오. 욕구에 따라서 쓰지 마시고 필요에 따라 쓰십시오. 그리고 혹시 부동산 자산에 편중된 자산 포트폴리오를 가지고 계시다면, 이제 유동성 확보에도 신경을 쓰셔야 합니다. 자산운용의 제1 원칙이 ‘부채를 줄이라.’이고, 제2원칙은 자산은 분산하여 운용하라.’는 것입니다. 여러분의 포트폴리오는 어떠십니까? 점검이 필요한 시기입니다. 오늘도 좋은 하루되십시오. 감사합니다.
 
< 박용찬 - 통합 자산관리 전문가 / Blue Ocean Asset M. I. >
문의: 1-888-258-1883


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