비즈니스 론‥ 영업 이익 중요

● Biz 칼럼 2013. 4. 14. 19:00 Posted by SisaHan
상업용 모기지는 융자비율 낮고 이자는 비싸

이제 정말 봄이 온 것 같습니다. 날이 풀리면서 얼어 붙었던 우리 마음도 풀어지고 우리동포님들의 영업 환경과 경제사정도 활짝 피어 났으면 좋겠습니다.
그동안 주로 주택모기지에 대하여 소개해 드렸었는데 이제는 먹고 사는 문제가 달려 있는 Business Loan 과 상업용 모기지에 대하여 소개해 볼까 합니다.

1. Business Loan
- 은행에서 Business Loan이라고하면 일반 Business Loan과 정부보증 Business Loan 으로 구분해서 취급합니다.
- 일반 Business Loan 은 은행마다 고유한 기준에 따라 자체적으로 취급하는 대출 프로그램이며 시설자금과 운영자금으로 구분되며,
- 정부보증 Business Loan은 정부가 일정부분을 보증하는 대출 프로그램이기 때문에 정부에서 정한 일정한 기준에 부합하는 대상(주로 시설자금, 매출액 년간 $5백만이하, 최고한도 $500천)에 대하여만 융자할 수있고 또 그 기준도 엄격히 준수해야 하는 조건이 있습니다.
- Business Loan 을 받기 위해서는 은행에서 융자 심사시 중점적으로 점검하는 다음과 같은 주요 Point를 집중적으로 Review해 보아야 할 것입니다.

1) 최근 2년동안의 영업실적, 즉 재무제표상 융자금을 상환할 수 있는 충분한 이익(또는 Cash Flow)을 올리고 있는가
2) 신청인의 신용상태는 우량한가, 즉 기존 대출금은 잘 상환하고 있으며 신용점수는 좋은 편인가( 금융기관 마다 기준신용점수가 다름 : 최하 650이상) 
3) 자기자금은 얼마나 보유하고 있는가, 총 소요 자금중 자기자금 비중은 얼마나 되는가(기준 50%), 융자요청액은 과도하지 않은가
4) 사업계획은 합리적이며 신청인의 사업경험에 비추어 타당성이 있는가
5) Lease기간은 충분하며 융자 상환 기간이상 계약되어 있는가
6) 시설자금의 경우에는 감정가에 대하여 75% 범위 이내인가

2. 상업용 Mortgage
- 상업용 Mortgage는 주택이외의 부동산에 대한 대출을 총칭하는데 개인이 소유·운영하는 소규모 영업용 건물, 소규모플라자, 대형 쇼핑센터, 공장, 창고등 산업용 그리고 렌털용 사무실 빌딩, 5 Unit이상 주거용 주택/Apartment,투자용 부동산 등을 포함하며 일반 주택 모기지에 비하여 융자비율(Loan to Value)은 낮은 편(60%-75%)인 반면 이자율은 비싼(Prime + 1.5%이상) 편이다
- 상업용 모기지의 경우에도 Business Loan의 경우 처럼 점검해야 할 주안점 외에 상업용 부동산의 특성상 임대수입이 주 수입원이기 때문에 특별히 주요 Tenant의 신용상태, 잔여 Lease기간, 그리고 임대용 부동산으로 부터의 Cash flow에 의한 대출금 상환자원의 조달가능성 여부에 중점을 두고 검토하게 된다.
Business Loan과 Commercial Mortgage에 대한 자세한 내용은 Case별로 다양하기 때문에 지면에 다 안내하지 못함을 양해하여 주시기 바랍니다.

< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담 및 문의: 647-688-8593

 

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권리주장 없이 10년 지나면 남의 것 된다

● Biz 칼럼 2013. 3. 31. 17:45 Posted by SisaHan
Squatter’s right
 
여하한 부동산이 나의 명의로 되어있다 해도 아무런 권리주장 없이 10년이 지나면 그것을 점유하고 있던 상대방은 자기의 소유권리를 주장할 수 있다. 즉 빼앗길 수 있다는 말이다.
여기서 권리주장이라는 말은, 렌트를 받는다든가, 자기의 소유를 확인할 수 있는 일련의 행위를 말한다. 이를 ‘Squatter’s Right’ 혹은 ‘Adverse possession’이라고 하는데 온타리오 주의 ‘Limitation Act’에 근거한 것이다. 그러나 이러한 관습법에도 예외가 있다. 남의 부동산을 자기소유로 돌리기 위한 악의가 있었다면 이를 인정하지 않는 법정의 판결들이다.
 
사례 1 ) 뉴마켓에 살고있던 부모는 자녀가 집을 사는데 20만$의 돈을 보태주고 이를 세컨드 모기지로 등기한다. 갓 결혼한 자녀가 이혼할 경우 재산의 절반이 나누어지게 됨을 방지하기 위함이었다. 그러나 10년 동안 모기지 납입이 없었고, 그 후 자녀는 이혼하게 되었다. 법원판결에 따라 모기지에 대한 권리는 소멸되었고, 재산은 반분되는 결과를 가져오게 된다. 즉, 자기권리를 주장할 수 있는 행위가 10년 동안 없었다는 이유였다.
 
사례 2 ) Murray씨 부부는 1995년도에 Caledon의 King St.에 있는 대지가 넓은 주택을 구입하였다. 원래 그 집과 대지는 Rutledge씨 명의로 된 99에이커가 되는 농장의 일부였다. Rutledge씨는 전체 대지 중 1에이커 땅을 떼어 분할하였고, 그곳에 살림집(7255 King St.)을 지었으며, 농장에서의 말 사육을 위해 울타리를 설치했다. 그런데 그 울타리는 집과 농장의 정확한 경계선에 설치되지 않았고 농장 쪽으로 0.33에이커 정도 더 침범한 라인에 설치되었다. 그러나 Rutledge씨가 양쪽 땅 모두를 소유하고 있었기 때문에 그 당시에는 문제될 것이 없었다. 그 후 Retledge씨는 1995년도에 집을 팔았고, 1998년도에 농장을 팔게 되었으나 울타리는 원래의 위치에 그대로 남아있었다.
집 소유주가 된 Murray씨 부부는 지적도(Survey)를 받아보았기 때문에 현재의 울타리 위치가 남의 땅을 침범해 있다는 것(Encroachment)을 사전에 알고 있었다. 그러나 그들은 기존의 울타리를 연장 설치하고 자기 땅인 것처럼 꾸미고 있었다. 또한 Septic Tank(정화조)를 자기네 땅 경계를 벗어난 곳까지 연장 설치하였으며 1997년도에는 Caledon씨로부터 건축허가를 받아 4대짜리 차고를 지었는데, 시에 제출한 사이트 플랜에 표시된 위치가 아닌, 경계선을 넘어 농장 쪽 땅으로 침범하여 짓게된다.
반면 농장주인 Lehal씨는 농장 구입 후, 정확한 경계선에 울타리를 새로 세우려 하였으나, Murray씨의 수 차례에 걸친 욕설과 협박에 이를 이루지 못하고 법에 호소하기에 이른다. 그러나 Murray씨 부부는 당당하게 ‘Squatter’s Right’에 의해 이제는 자기들의 소유가 되었다며 맞대응 하게된다.
2001년 11월, 5일간의 법정공방 끝에 농장주 Lehal씨의 손을 들어주는 판결이 나온다. 판결문의 내용에 따르면, Murray씨 부부의 행동은 명의를 획득하기 위한 선의를 가진 점유가 아닌, 남의 것을 빼앗기 위한 꾸준하고 악의적인 점유였다고 비난한다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터 / Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039

 

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고소득자에 유리‥ 저소득자는 TFSA를

● Biz 칼럼 2013. 3. 22. 17:43 Posted by SisaHan
RRSP투자선택의 고민

이제 전년도 세금공제를 위한 RRSP투자시한은 지났지만 이미 새해를 위한 RRSP투자시기는 시작되었다. 구입한 RRSP를 모두 활용해야 하는지 내년으로 소득공제혜택을 연기해야 하는지, 어떤 대상에 투자를 해야 할지 고민이 될 수 있다. 또한 RRSP에 투자하는 대신 TFSA(면세투자저축)에 투자하는 것이 좋을 지, 모기지를 먼저 갚는 것이 유리한 지 결정하기란 쉽지 않다. 여기서는 RRSP와 관련하여 흔히 잘못이해 하고 있는 사항이나 올바른 RRSP투자나 관리를 중심으로 알아본다.
 
먼저 RRSP를 구입할 필요가 있는가. RRSP는 투자 시 소득을 공제받을 수 있고, 투자 후 발생하는 소득에 대해 세금을 연기해 주는 혜택이 있다. 따라서 현재 고소득자로 세금을 많이 내야 하는 경우는 선택의 여지가 없이 구입할 수 밖에 없다. 그러나 현재 소득이 많지 않거나 은퇴 후 소득이 적을 경우에는 RRSP투자로 인해 세금혜택이 크지 않을 뿐만아니라 은퇴 후 노령연금(OAS) 보조금(GIS), 기타 세금혜택을 잃어버릴 수도 있다. 교사나 공무원과 같이 후한 퇴직연금을 받는 경우에도 은퇴시에 퇴직연금 소득과 RRSP인출로 인한 소득이 합산되면 소득이 많아져 보다 많은 세금과 각종 정부연금의 감소로 이어질 수 있다. 따라서 저소득자나 많은 퇴직연금이 기대되는 사람은 RRSP보다는 TFSA에 우선 투자하는 것이 바람직하다.
 
RRSP보다 먼저 빛을 갚는 것이 좋을 까? 연간 20%에 가까운 높은 이자를 내야하는 카드 빚이 있다면 당연히 높은 이자 빚부터 갚는 것은 이론의 여지가 없지만 주택모기지와 같은 빚이라면 좀더 생각해 볼 필요가 있다. 모기지금리가 낮은 3%수준인 상황에서는 RRSP 구입을 먼저 고려해 볼 필요가 있다. 만일 RRSP를 2%수준의 낮은 수익을 가져다 주는 정기예금과 같은 곳에 투자한다면, 이보다 금리가 높은 모기지를 먼저 갚는 것이 나을 것이다. 만일 무엇부터 해야할 지 확실하지 않다면 마감전에 RRSP를 구입한 후 환급받는 세금으로 모기지를 상환하는 것이 모기지만 상환하고 RRSP를 포기하는 것보다 좋을 수 있다. 많은 사람들이 알고 있는 것과는 달리 RRSP구입에 따른 세금환급액은 정부에서 받는 보상금이 아니라 언젠가는 다시 정부에 내야 하는 소득을 연기해 준 것일 뿐이다. 따라서 긴급한 상황이 아니라면 RRSP투자로 환급받은 세금은 은퇴시 RRSP를 인출할 때 발생하는 세금을 지불하기 위해 재투자해야 한다. 그렇지 않으면 RRSP로 인한 은퇴저축은 은퇴시에 생각보다 적게 된다.

RRSP투자에서 가장 중요한 것은 투자수익이 아니라 투자목적에 맞는 대상을 찾는 것이다. 만일 수 년안에 집을 살 계획이고, RRSP자금을 이용하려고 한다면 투자수익이 낮더라도 예상되는 인출금액만큼은 비교적 안전한 곳에 투자하거나 그러한 곳으로 투자자산을 이전해 두는 것이 좋다. 그러나 30~40대인 사람이 장기적으로 은퇴를 목적으로 투자를 한다면 비교적 수익성이 높은 주식이나 주식비중이 50%이상인 포트폴리오를 만들어 투자할 수 있고, 다시 50대 후반 이후에는 다시 비교적 안전한 채권등의 비중을 높여 나가고, 은퇴를 앞두고 있거나 은퇴자의 경우에는 투자포트 폴리오를 더욱 안전한 채권과 같은 곳으로 투자 비중을 높이거나 연금펀드와 같이 투자시장의 변동에도 평생 소득을 보장해 주는 대상에 투자하는 것이 바람직 하다.

< 김경태 - 은퇴투자 상담사 / Maxfin 증권·보험 >
투자 상담 및 문의: 416-512-9018

 

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콘도 규칙이행 갈등 순리적 해결이 현명

● Biz 칼럼 2013. 2. 17. 10:06 Posted by SisaHan
새 기르기로 인한 분쟁

토론토에는 많은 콘도들이 있지만 각 콘도마다 거주자들이 지켜야할 제각기 다른 규약과 규제(declaration and rules)들이있다.
그러나 이러한 규약들이 지켜지지 않았을 경우 콘도 관리주체에서의 대응방법은 너무도 무자비하고 보복성이 짙은 분쟁으로 치닫는것을 심심치않게 볼수있다.
사례) 2010년 11월 Yonge/ Eglinton에 있는 어느 콘도에서의 일이다. 한 유닛에 거주하는 GREVSKY 씨 부부는 콘도회사로 부터 집에서 키우는 새장을 치우라는 경고를 받았다. 콘도규약에 애완동물을 기를수 없게 되어있기 때문에(NO PET)규약 위반이라는 것이었다.
GREVSKY 씨는 이 새들은 친구의 부탁으로 2주 정도만 보관하고 있다가 되돌려 줄 것이니 걱정치 말라고 응답한다.
 
2010년 12월, 그리고 2011년 2월 재차 경고를 받았지만 GREVSKY 씨가 이에 순응하지않자, 콘도회사는 GREVSKY씨의 유닛에 $3,330.의 저당을 등기한다. 새를 내쫓기 위한 분쟁에 변호사 비용 등을 확보해 놓은 것이었다.
2011년 5월, 결국 콘도회사는 이를 법정싸움으로 가져가게 되었고, 콘도의 규약에 따라 새들을 내쫓을 수 있는 판결을 요구함과 동시에 변호사비용 $16,487.94을 청구하게 된다.
그러나 법정은 GREVSKY 씨에게 새장을 치우는 것과 함께 $3,000의 법정 비용만을 배상하도록 판결을 내린다.
콘도회사는 이에 만족하지 않고 다시 항소심에 돌입하게 된다. 콘도규약 (CORPORATION’S DECLARATION AND RULES)에 따르면 콘도거주자의 규약위반으로 인하여 야기되는 모든 법정비용은 해당 거주자에게 배상시킬 수 있다는 조항을 주장하며, 모든 법정비용 부담을 요구하고 나선다.
2012년 2월 다시 법정이 열렸고 이 때까지의 변호사 비용은 무려 $41,599.45에 달하였다.
판결이 내려졌다. 콘도거주자 GREVSKY 씨는 콘도회사에 $5,000을 배상하되 이에대한 이자는 적용치 않는다는 것이었다.
한편 콘도회사는 항소심에 대한 GREVSKY씨의 법정비용 $1,800을 배상하게 되는 것으로 사건은 막을 내리게 된다.
 
그 후, GREVSKY 씨는 지긋지긋했던 콘도 유닛을 팔고 딴 곳으로 이사를 하게 된다.
결론) 콘도에서 생활하다보면 많은 크고 작은 문제들로 인해 콘도의 MANAGEMENT 주체들과 다툼과 갈등이 생길 수 있다. 그러나 끝까지 감정을 자제하고 순리적으로 일을 해결해 나가는 자세가 필요하다. 감정싸움으로 번져 불필요한 소송에 휘말리다보면 결국 엄청난 손실이 뒤따르게 되기 때문이다.
근래의 법정 판결들을 보면 콘도회사들의 무리한 법정비용 청구 등 공격적이고 무례한 횡포에 제동을 거는 사례들이 많아지고 있다. 작년 하반기, 이와 비슷한 사례에 대한 법정의 판결 역시 무분별하고 공격적인 콘도회사들에 대해 단호한 경고를 표명하고 있다.
손뼉을 쳐야 할 정의의 흐름인 것 같다. 

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Golden Ridge Realty Inc. >
문의: 416-409-9039


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