모기지는 모두 복리… 적용기간 확인을

● Biz 칼럼 2012. 5. 20. 18:37 Posted by SisaHan
모기지 복리 계산

독자분들 모두 복리라는 말을 들어보셨을 줄 압니다. 말 그대로 이자에 이자를 물리는 계산법입니다. 영어로는 Compounding 이라고 합니다만, 은행에서 받으시는 모든 모기지가 복리라는 것은 알고 계시는지 모르겠습니다. Compounding은 1년 동안에 몇번 일어나는가에 따라 결과적으로 큰 차이를 보일수 있는데, 간단히 말하자면 이자에 이자 더하기를 얼마만에 한번씩 하는가에 따른 차이입니다. 
예를 들어 $100을 똑같이 ㄱ과 ㄴ이 10% 이율로 모기지를 얻고 1년만에 상환하기로 했다 칠 경우 ㄱ은 J1=10%, 그리고 ㄴ은 J12=10% 라고 가정해 보겠습니다. 여기서 J는 Compounding Period를 나타냅니다. ㄱ은 1년에 한번 단순 이자만 적용된다는 소리이고, ㄴ은 1년동안 12번의 이자에 이자 더하기를 하게 된다는 말입니다.

1년이 지난후 ㄱ이 갚은 이자는 모두 $10이 되지만 ㄴ이 갚은 이자는 $10.48이 되는 결과를 초래합니다. Percentage로 본다면 단순 이자에 비해 4.8%를 더 낸 상황이 되며, 총 금액에서 따져도 0.48%에 해당하는 금액이 이자로 더 지불되는 것입니다.
다행스러운 일은 Private Lender를 제외하고는 모기지 이자율은 Semi-annualy, 즉 1년당 2 Compounding Period를 가지고 있다는 것인데 이제 잘 이해 하시겠지만 1년에 두번 복리로 계산 되고 있습니다. 그렇지만 그 차이는 단순 이자 계산법보다는 항상 조금 높은 실제 이자 부분을 만들어 내는 것은 당연합니다.

모기지를 얻고 마지막 단계에서 손님들이 서명하시는 Mortgage Statement라는 서류를 경험해 보신 분들은 모두 기억하실 텐데, 하단부분에 콩알만한 글씨로 은행의 실제 이자율이 표시되어 있습니다. 그 이자율이 실제적으로 고객이 1년에 단순이자로 계산했을때 지불하시게 될 단순 이자율입니다.  
복리의 마술은 투자자들에게는 매력적일지 몰라도 모기지를 얻는 사람들에게는 그리 반가운 마술은 아니라는 것 기억하시고, 혹시 누군가 이자율에 관해 말한다면 복리인지 아닌지, 복리라면 복리적용 기간이 어떤지를 꼭 한번 따져 보시길 바랍니다.

< 한수지 -  First Financial Corp. 대표 겸 Principal Broker >
문의: 416-602-0114


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수요-공급 외 지정학적 요인 등 수두룩

● Biz 칼럼 2012. 5. 14. 09:42 Posted by SisaHan
기름값이 오르는 이유

최근 석유가격이 급등하면서 세계적 이슈가 되고 있다. 미국에서는 유가가 최근 마지노선인 갤런당 4달러수준을 돌파하면서 유가인상에 항의하는 시위가 벌어지고 있는 한편 캐나다에 있는 투자자들로부터는 석유주식에 대한 투자 문의를 받기도 한다. 
과연 유가는 어떻게 결정되는 것인가? 기본적으로 유가는 기름을 생산하는 공급량과 이를 소비하는 수요량에 따라 결정되는데, 공급이 소비보다 많을 때는 가격이 하락하고 그 반대는 가격이 상승한다. 그러나 요즘 유가상승의 요인을 밝히는 것은 그렇게 간단한 사안은 아닌 것 같다.
지금이 정보통신 시대라고는 하지만 아직도 석유는 우리 생활에 필수적인 상품이다. 일반적으로 석유는 자동차 연료나 난방용으로만 사용되는 것으로 알려져 있지만 우리가 사용하는 거의 모든 소재, 즉 석유는 섬유, 플라스틱, 고무 등의 원료로서 자동차, 전자제품, 의복, 가죽제품 등 모든 공산품을 만드는 기본소재로서는 물론 의약품, 페인트 등 모든 화공약품의 핵심연료로도 사용되고 있다. 따라서 경제가 침체상태가 되면 에너지 소비가 줄어들고, 제조업도 활동이 둔화되어 원유에 대한 소비도 커다란 영향을 받을 수 밖에 없다. 따라서 석유가격은 경제가 호황이 되면 소비가 늘어나고 가격이 상승하는 반면 경제가 불황이 되면 급격히 가격이 하락한다.
 
그러나 요즘 유가상승은 이러한 수급요인에 따른 가격상승이라기 보다 중동지역 긴장과 같은 지정학적 요인 등에 더 큰 영향을 받는 것 같다. 만일 이란에서 석유수출을 금지하거나 미국에서 이란 원유수입을 금지할 경우 세계시장 에서 공급에 영향을 주어 석유가격에 큰 영향을 미칠 수 있고, 최근 발생한 유가상승도 이런 우려가 유가상승에 크게 작용하고 있다고 생각한다.
또한 최근에는 투자시장의 발달도 유가변동에 큰 영향을 미친다. 국제유가(WTI 선물가격)에 연동되어 거래되는 주식(USO)은 이제는 원유선물계약의 최대 보유자가 되어 유가에 큰 영향력을 발휘한다. 최근 유가상승은 실제로 원유의 공급-수요가 변한 결과라기 보다 앞으로 발생할 수 있는 수급변화, 즉 지정학적인 요인으로 인한 공급감소를 예상한 투자자들의 원유주식 적극 투자에 기인한 투기적 요인이 크다고 본다.
 
지역적으로도 큰 가격차이를 보이고 있는데 최근 글로브 앤 메일에 의하면 미국의 동부나 서부지역 가솔린가격은 중서부지역에 비해 크게 비싼 것으로 나타났다고 한다. 미국의 중서부지역인 록키산맥에 있는 5개 주인 콜로라도, 와이오밍, 몬타나, 아이다호, 유타주는 원유소비량의 2/3를 자체 생산하고 있고, 나머지는 인근 캐나다 알버타에서 수입하고 있기 때문이다. 특히 원유는 수송비가 많이 드는 상품으로 원유를 수입하는데 시간과 비용이 많이 드는 요인도 유가가 장거리 수입원유와 20%정도나 차이가 나는 이유다. 또 정제시설 부족도 유가상승을 부추기는 요인이다. 아프리카나 중동국가들이 원유를 수출하고 있지만 정제된 석유제품을 모두 생산하는 것은 아니다. 석유제품이 한국의 주요 수출품이란 사실을 아는 사람은 많지 않다. 수십억 달러의 막대한 자본이 필요한 정유설비를 갖춘 한국은 원유를 대부분 사우디 등 중동이나 아프리카에서 수입하지만 가공한 고급 석유제품을 정제시설이 부족한 사우디나 미국에 수출하고 있다. 캐나다도 이런 원유 정제시설이 크게 부족해 주요소 기름값 상승의 큰 요인이 되고 있다.
 
유가는 미국 상품거래소에서 미국달러로 결정되기 때문에 환율변동도 유가에 영향을 주는 요인이다. 종종 국제유가는 하락하는데도 캐나다 주유소 가격이 상승하는 이유가 바로 캐나다 달러가 약세로 되어 가격이 상승하는 환율 요인이다.

<김경태 - 은퇴투자 상담사, Maxfin 증권·보험>
투자 상담 및 문의: 416-512-9018


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정부 모기지 관리 강화, 대비책은?

● Biz 칼럼 2012. 5. 5. 09:13 Posted by SisaHan
미리 점검, 전문가와 상의 대책강구를

최근들어 모기지 업계에 찬바람이 불어오고 있습니다. 
정부가 주택 모기지 대출에대한 가이드라인을 강화함으로 인해서 종전에 소득증명없이 도 받을 수 있었던 주택모기지들이 일부은행들로부터 승인 거절되는 사례가 늘고 있기 때문입니다.
정부의 강화된 가이드라인은 건전한 주택모기지 승인을 위한 다섯가지의 기본적인 원칙들로 구성됩니다.
 
첫번째는 금융기관들이 정부의 가이드라인에 맞춰 자체적인 주택모기지 방침을 수립, 시행하여야 한다는 것입니다.
두번째는 금융기관들은 대출고객의 신원, 배경과 대출금 상환의무를 제 때에 자발적으로 이행하려는 의지 등에 대하여 성의를 다하여 기록하고 검증하여야 한다는 것이며, 
세번째는 금융기관들이 대출고객이 부적절한 어려움이나 과도한 부채를 짊어지지 않고도 제 때에 대출금을 갚아 나갈 수 있는 상환능력이 있는지 적절히 평가하여야 한다는 것입니다.
네번째는 금융기관들은 담보부동산에 대하여 건전한 담보관리와 감정평가 프로세스를 마련해야 한다는 것입니다.
다섯번째는 금융기관들이 주택모기지 승인이나 자산 포트폴리오 관리를 지원하는 신용이나 카운터파티위험을 효율적으로 관리할 수 있는 실무절차를 마련해야 한다는 것입니다.
 
위 각각의 원칙들에 대한 상세한 내용은 금융기관들의 실무에 해당됨으로 자세히 설명드릴 필요는 없을 것 같습니다. 다만, 고객분들의 입장에서는 금융기관들의 모기지 대출에 대한 상황변화를 충분히 인식하여야 한다는 것입니다.
즉 , 종전에 20%- 35%만 다운페이하면 손쉽게 대출 받을 수 있었던 시기는 지나 갔고, 고객분들 각각의 상황에서 대출을 과연 받을 수 있는지 미리미리 알아 보시고 준비하셔야 할 떄가 되었다는 것입니다. 물론 신용이 좋고 인컴이 충분히 입증되시는 고객은 제외하고 말씀입니다.
신용이 비교적 좋은 편이 아니거나 인컴을 입증할 수 없는 분들에 대하여 아직도 문호를 개방하고 있는 일부 금융기관들이 있긴 있습니다만, 언제 까지 이 문이 열려 있을 지 장담할 수는 없습니다.
따라서, 주택이나 콘도를 구입하시고 곧 클로징이 다가오는 상황이시라면, 모기지 전문가와 상담을 통하여 금융기관을 통한 융자가능여부를 점검하시고 적절한 대비책을 미리 강구하셔야만 고객님들의 소중한 재산을 안전히 보전 하실 수 있을 것으로 생각 됩니다.

< 진화영 -  모기지 에이전트, Atlantic(hs) Financial >
모기지 상담및 문의: 647-688-8593


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중개인에게는 ‘신용의 의무’가 있다

● Biz 칼럼 2012. 4. 27. 18:22 Posted by SisaHan
미세한 조항 간과했다가 막대한 손실도

중개인은 고객에 대해 Fiduciary Duty (신용의 의무)를 지니고 있다.
즉, 모든 매매 과정에서 전문지식과 보살핌을 가지고 고객의 이익을 대변하고 방어해야 할 의무가 있다. 이를 적절히 수행치 못했다면 그에 대한 법적인 책임까지도 감수해야 한다.
사례) 몇 년 전 A씨 부부는 Richmond Hill 지역에 있는 시골냄새를 풍기며 대지가 넓고 아름다운 주택에 매료되어 중개인 M씨를 통해 오퍼를 넣기로 하였다. 오퍼를 넣기 전, 다시 한번 주택을 돌아보던 중 뒤쪽 뜰에 있는 septic tank(정화조) 주변이 젖어있고 질척질척한 상태인 것을 발견하고 중개인 M씨에게 이를 언급하며, septic tank에 대한 인스팩션 조항도 오퍼상에 컨디션으로 넣어줄 것을 부탁하였다. 그러나 중개인 M씨는 septic tank를 따로 언급하지 않고 일반적인 홈 인스팩션 조항만을 삽입시킨 채 오퍼를 진행시키게 된다.
 
첫 오퍼 금액은 $900,000이였는데 seller로부터 받아들여지지 않고 sign back도 없었다.
다시, 금액을 $975,000로 고쳐 오퍼를 내게 되었고, 계약금은 2만$에서 5만$로 올리었다. 이에 seller로부터 $980,000에 sign back이 되었으며 오퍼의 문구상에 몇가지 고침이 있었다.
대부분은 통상적인 것이었지만, 그 중 홈인스팩션 조항에 대해 “being satisfied that there are no structural defects” 라고 명기하여, 구조적인 문제만 없다면 계약은 파기할 수 없도록 고쳐 놓은 것 이었다.  그러나 중개인 M씨는 이의 문제점을 간과하고 받아들여 buyer A씨 부부에게 고친 부분들에 대해 이니셜을 하도록 하고 계약을 성사시키게 된다.
 
며칠 후, 홈인스팩션을 실시하였고 septic tank에 적지않은 문제점들이 발견된다.
A씨 부부는 계약취소를 원하였고, 계약금 5만$을 돌려주기를 요청하였다. 그러나 seller측에서는 “septic tank의 문제점은 구조적인 문제점이 아니다”라고 하며 계약 위반이기 때문에 계약금을 돌려줄 수 없다고 하였다. 결국 A씨 부부는 중개인 M씨와 Broker를 걸어 손해배상 소송을 하게 된다. 법정에서 중개인 M씨는 주장하기를 “Buyer A씨 부부도 자기들이 오퍼상의 문구들을 읽고 이해했기 때문에 사인과 이니셜을 했던 것이며 그들에게도 일정부분 책임이 있다”고 항변하였다. 
그러나 판결문에서는 “중개인 M씨는 고객의 이익을 위해 Fiduciary Duty”를 수행하지 못하였으므로 고객의 손해에 대해 전적인 책임이 있으며, 고객의 책임은 물을 수 없다”며 Buyer A씨 부부의 계약금 손해액 5만$과 이자를 함께 중개인이 지불하라는 판결이 내려진다.
 
결론)
1) 승소판결을 받았으나 A씨 부부의 오랜 기간 정신적 고통과 시간적 손해, 각종 경비 등은 어떻게 보상받을 수 있을 것인가?
2) 만약 seller가 그 주택을 다른 Buyer에게 매매하게 되어 매매가격이 $900,000이였다고 한다면, 원래의 매매가격 $980,000과의 차액 중 계약금 5만$을 뺸 나머지 3만$에 대해 seller에게 다시 보상해야 할 경우도 염려하지 않을 수 없다.
3) 전문지식을 가진 성실한 중개인을 선택하는 일은 매우 중요한 일이다.

<김종욱 -  부동산 리얼터, Century21 NewConcept>
문의: 416-409-9039


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