잘못된 광고의 책임
낚시를 하다보면 주위에 있는 낚시꾼이 10파운드 짜리 송어를 잡았다고 호들갑을 떨 때가 있다.
그러나 막상 저울로 달아보면 7~8파운드 밖에 되지 않는다. 무려 20% 이상이 빠진다. 그 옆에 있는 다른 ‘꾼’은 열댓~마리 잡았다고 의기양양해 한다. 그러나 막상 세어보니 9 마리 밖에는 되지 않는다.
부동산 시장에서 이러한 일들이 일어나면 어떻게 될까?
살고 있는 집 혹은 사려고 하는 집의 면적과 건평(square footage)에 대해 모든 분들이 관심을 가지고 있고, 이는 부동산 거래에서 매우 민감한 부분이라 할 수 있다.
오퍼 등 많은 서류에 “more or less”라는 표현을 쓰는데 이는 통상 5% 내외의 오차를 인정하는 것이 상례이다. 그러나 그 오차가 무려 18%에 달한다면 과연 어떠한 일이 일어날 수 있을까?
사례) 2003년 10월 Joan 씨 부부는 B.C주의 New Westminister 지역에 있는 주택을 34만 달러에 구입하였다. 원래 리스팅 가격은 $329,800 이었으나, 뜨거운 부동산 시장의 열기가 휩쓸던 상황인지라 부동산 중개인의 권고에 따라 $34만 달러에 아무런 컨디션 없이 오퍼를 내었고, 오퍼는 그대로 받아들여진다.
그러나 나중 문제가 발견된다.
Tri-Tel 이라는 부동산 회사에 리스팅 되어있는 매물이었는데, M.L.S 광고에 2,706 square feet로 명기되어 있었으며, 물론 모든 방의 사이즈들도 자세히 명시되어 있었다.
그러나 실제는 약 500 square feet가 모자라는 2,200 square feet 임이 드러난다.
모기지를 얻기 위해 주택감정을 실시하였고, 이 과정에서 이 사실을 알게 된 것이다.
주택 감정은 $32만 달러로 평가되었다.
크로징을 한 후, Joan씨 부부는 이를 근거로, seller와 부동산 회사를 상대로 손해배상 청구를 하기에 이르렀다.
실제 사이즈가 500 square feet이 모자라며, 감정가격도 $32만 달러 밖에 되지 않는다며 $2만 달러의 손해를 배상하라는 것이었다.
Joan씨 부부는 법정에서 말하기를 “이 문제를 제외하면 주택의 위치, 크기, 베드룸과 워쉬룸의 숫자 등 모든 조건이 그들의 가족에게 적합한 것 이어서 만족한 상태”라고 진술했다.
고소를 당한 리스팅 에이전트는 square feet가 부풀려진 잘못된 광고에 대해 자신의 실수를 인정한다. 원고와 피 고소인 간의 법정 공방이 오고간 후, 판결의 핵심은 상대방의 잘못된 광고로 인한 손해에 대해 Buyer가 손해배상을 받을 권한이 있느냐? 하는 것이었다. 그러나 불행히도 법정은 Buyer의 손을 들어주지 않는다.
판결문에 따르면,
●Buyer는 총 square feet에 근거하여 주택을 구입하였다고 볼 수 없다.
●Buyer의 진술에 따르면, 그 주택의 위치, 크기, 구조 등 모든 면에서 그들의 필요에 상응하였고, 부동산 시장의 상황에 맞추어 리스팅 가격보다 높은 가격을 지불한 것으로 간주된다.
●Square feet의 오차는 후발적(subsequently)으로 Buyer의 관심사로 부각된 것으로 사료된다는 것 등 이었다.
결론) 그렇다면 square feet 등 일련의 숫자들에 대한 정확성은 어떻게 보장받을 수 있을 것인가?
1) 서술된 사이즈 등이 정확한 것임을 seller가 워런티 한다는 구절을 오퍼상에 명기한다.
2) 만약 사이즈에서 현저한 차이가 있을 경우 이에 따른 구입가격의 조정이 있게 됨을 명기한다.
< 김종욱 - 부동산 리얼터, Century21 NewConcept >
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