시사 한겨레 ⓘ한마당

계약서 문구 소홀하면…

사례 1) 한인 A 씨는 건강관계로 지난 5년간 운영해오던 레스토랑을 팔기로하고 중개인을 통해 MLS (Multiple Listing System)에 올려 리스팅 했다. 레스토랑 매상이 주 평균 $6,000 정도 되었지만 리스팅에는 $ 5,000 이상 보장이라는 문구를 삽입했다. 이후, 외국인 중개인을 통해 오퍼가 들어왔고, 가격 협상을 거쳐 레스토랑을 매각했다. 그러나 그로부터 10개월 후 뜻하지 않은 법정소송에 휘말리게 된다. 계약당시 매입자 측에서 작성한 오퍼상에는 다음과 같은 구절이 있었다.
“ The vendor warrants and represents that the average amount of weekly sales are over $5,000.”
“The parties agree that the representation and warranties stated herein shall survive and not merge on completion of this transaction.”
즉, 평균 주 매상 $5,000을 보장한다. 그것은 Closing 후에도 없어지지 않고 계속된다는 구절이었으나, 오퍼상의 문구나 구절들을 대충 살펴보고 서명을 권했던 Seller 측 중개인이나 또 무심코 하라는대로 사인을 했던 A 씨로서는 실로 황당한 일이 아닐 수 없었다. Buyer B 씨는 레스토랑 인수 후, 주변의 여건으로 인해 매상이 떨어지자, 이 구절을 이용하여 A씨에게 손해배상 청구를 하게 되었고 결국 A 씨는 레스토랑을 팔아 받은 거의 대부분의 돈을 손해배상과 변호사 비용으로 물어 줄 수밖에 별도리가 없었다.

결론) 모든 문서는 서명하기 전 오퍼 내용을 자세히 점검하고 이해해야 하지만, 특히 ‘Not Merge’ ‘ Survive’ 등의 문구가 들어있는 구절에는 더욱 유의 해야할 것이다.

사례2) 필자는 몇 년 전 P라는 여자분으로부터 집을 팔려고하니 만나자는 전화를 받고 그 집을 방문하여 상담해 드린 일이 있다.
리스팅 전에 집앞을 가리고 있던 나무를 자르고, 창틀 만이라도 페인팅을 하는 것이 좋겠다는 제안에 긍정적인 대답을 들은 후 그 집을 리스팅하게 되었고 며칠 지나지 않아서 만족할 만한 가격에 그 주택을 팔게 되었다. 문제는 크로징하는 날, 즉 이사를 하면서 발생했다.
크로징하기 전날 P씨는 새 주소지로 이사를 나갔고, 외국인인 새 주인이 이사를 왔는데, Buyer측 중개인으로 부터 화가 잔뜩난 다급한 목소리로 전화가 걸려왔다. 이유인 즉, Seller인 P씨가 부엌에 있던 값비싼 LG냉장고를 가져가 버리고 낡고 값싼 냉장고 한 개만 지하실에 남겨 두었다는 것이었다. 즉시 그 냉장고를 돌려주지 않으면 법적 소송을 하겠다는 것이었다.
사실상, 계약 당시에는 양쪽 당사자가 부엌에 있던 값 비싼 LG 냉장고(약 $3,000 정도)는 물론 지하에 있던 냉장고까지 포함되는 것으로 알고 계약을 마쳤던 것이다. 그러나 막상 놓고 가기가 아까웠던 P씨는 그냥 눈 딱 감고 이사짐 차에 실어버렸으리라….

P씨에게 전화를 하여 물어보니 “그 냉장고는 우리집 큰 딸이 선물로 사준 것 이기 때문에 남에게 줄 수 없다”며 막무가내로 우기는 것이었다. 어쩔 도리가 없어 필자가 냉장고 값을 물어 주어야 겠다고 생각을 하니 조금 약이 오른다. 그러나 계약서를 꼼꼼히 다시 살펴본 후에야 비로소 안도의 한숨을 쉴 수 있었다. 오퍼의 ‘Chattels Included’란의 냉장고 관련 문구는 “Fridge” 라고만 표기 되어 있었다. 오퍼상 문구로만 해석하자면 특정된 것이 아닌 어떤 것이어도 냉장고 한 대만 넘겨주면 되도록 되어 있었다. “Existing Fridges in the kitchen and basement”라는 문구를 삽입하거나 최소한 “Fridges” 라는 복수형을 사용했어야 했던 것이다.
좀 미안하기는 하였지만 Buyer측 중개인에게 전화를 걸어 “오퍼를 다시 읽어보라”는 말로 상황을 마무리 할 수 있었다.

결론) 거래가격에 포함되는 Chattels 중에 특히 냉장고, 샹들리에(Chandelier) 같은 것들에 대한 다툼이 적지않은 것을 볼 수 있다. 값 비싼 샹들리에를 거래 가격에 포함되는 것으로 계약을 했는데 이사 후에 보니 값싼 상들리에로 바꿔치기 된 것을 알게 된 매입자가 법에 호소하게 되었는데 “오퍼에 샹들리에로만 표기 된 것은 어떤 특정한 샹들리에로 볼 수 없다” 즉, 어떤 샹들리에로 대체해 놓을 수 있다는 원고 패소 판결을 받았다. 이런 어처구니 없는 손해를 방지하기 위해서는 메이커 이름을 명기하거나, “Existing Chandelier in the living room” 등으로 기재하고 사진까지 함께 찍어 놓는 것도 좋은 방법이다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Right At Home Realty Inc. >
문의: 416-409-9039

계약서의 중요성 - 1

오랜 거래에 문제 없었기에?‥ 계약부실 낭패

필자가 지난 14년간 변호사로 일하면서 실제로 다루었던 사례 중에 동포 여러분의 비즈니스와 여타 계약을 할 때 참작하시거나 도움이 될 만한 내용을 이번 법률칼럼에 소개해 보겠습니다.
한 회사가 외주를 통해 제품을 납품 받았다가, 그 납품받은 제품 전량을 파기한 일이 있었습니다. 그리고 그 외주회사를 상대로 보상 청구 소송을 진행하려 하였으나, 결국 소송도 하지 못했습니다. 그 이유는, 제품 전량을 납품 받기 전에, 제품이 주문한 내역과 동일한지 실시하는 사전 샘플링에 대한 조항이 계약서에 없었기 때문입니다. 같은 외주회사와 수년간 거래를 하면서 아무 문제가 없었기 때문에, 사전 샘플링의 필요와 중요성에 대해서 전혀 고려하지 못했던 것입니다.

또 하나의 사례는, 한 회사가 해외 제조회사로부터 라이선스(License)를 받아서 제품을 제조하고 판매하는 계약을 체결해 시행한 후, 그 계약기간이 만료된 이후에 유사한 제품을 제조해서 판매한 것이 발견된 경우입니다. 이에 대해서 해외 제조회사는 국내 제조회사가 기존 라이선스 아래 제조/판매한 제품을 역설계(Reverse Engineering)하였다며 계약위반이라는 소송을 제기하였습니다. 하지만, 계약서에 역설계 금지에 대한 명확한 조항이 포함되어 있지 않았기 때문에 해외 제조회사가 결국 패소했습니다.
캐나다법상 계약서란 양당사자 또는 다수의 당사자 사이에 맺은, 법적 효력을 갖는 약속입니다. 다시말해 양당사자가 물건/서비스 등의 구입을 위해 서면으로 서로의 약속을 확인하는 도구입니다. 일방 당사자의 제의(offer)에 상대 당사자의 수락(acceptance)이 있을 경우에 계약이 성립됩니다. 또한 계약서를 체결함으로 양당사자의 의무와 권리가 발생하는데, 이 때의 각 당사자의 의무와 권리가 명시된 것이 계약서입니다.

따라서, 이 의무와 권리를 명확하게 하는 동시에, 이로 인해 발생할 수 있는 여러 문제들까지 예측하여, 방어할 수 있는 장치들이 반드시 계약서에 포함되어야만 합니다. 예를 들자면, 사전 샘플링, 하자 처리 절차, 배송방법 및 책임부담 등에 대한 조항들이 그것입니다.
단순한 제품을 구입하는 경우는 물론이거니와 복잡한 제품들, 예컨대 건강기능식품, 제약 원료 또는 화장품, 특별한 기술이나 제조 대행 서비스 등 이라면, 추후 의견 충돌 또는 분쟁 발생시를 대비한 조항들이 계약서에 반드시 명시되어야 합니다.
따라서, 어떤 계약서가 되었든지, 그 계약에 맞게 고려해야 할 사항이 무엇인지를 전문가와 상의하시고 치밀하게 작성하여 계약으로 인한 분쟁이 발생하지 않게 해야 합니다.
다음 편에는 계약 불이행 또는 조항해석의 이견에 대한 해결방법을 다루도록 하겠습니다.

< 박영신 변호사 - Marrianne Y. Pak 법률 사무소 >
문의: 647-216-3042

소리감지 신경회로의 비정상적 과민성‥ 난청 동반도

이명은 크게 환자 자신에게만 들리는 자각적 이명과 환자뿐만 아니라 다른 사람도 들을 수 있는 타각적 이명으로 나뉘어 집니다.
이명은 박동성 이명과 비박동성 이명으로 구분되며 박동성 이명은 귀 주위의 구조에서 기원하는 기계적인 소리를 느끼는 것으로 혈관장애, 근육의 경련, 이관 운동장애 등에 의해 발생하며 이러한 경우에는 타각적 이명인 경우가 많습니다.

비박동성 이명의 경우는 환자만이 느끼는 자각적, 주관적 이명이 흔하며 이명환자의 대부분을 차지하게 됩니다. 발생 위치에 따라 고실성, 와우성, 중추성 이명으로 나누게 됩니다.
이명증은 내이, 청신경, 뇌 등의 소리를 감지하는 신경 경로와 이와 연결된 신경계통의 여러가지 원인에 의한 비정상적인 과민성이 생기는 것입니다.
이명은 많은 경우에 감각 신경성 난청을 초래하는 소음성 난청, 노인성 난청, 메니에르씨병 등에 동반하여 나타나거나 만성중이염이나 이경화증과 같은 전음성 난청과 동반하여 나타나기도 합니다.

소음에 의한 내이 손상은 가장 흔한 원인중의 하나로 음악가(아기 연주자), 항공기 조종사처럼 직업과 관련되어 지속적으로 내이 손상을 입는 경우와 큰 음악소리 또는 폭발음 등에 우발적으로 노출되는 경우 등이 있습니다. 교통사고나 머리 외상 후에도 내이네 외상을 입어 이명을 일으키는 경우도 있습니다.
메니에르씨 병에서는 발작적인 심한 어지러움증, 청력 감퇴 등이 이명과 함께 나타날 수 있습니다. 이외에도 외이도 내의 과도한 귀지, 귀 또는 부비동의 감염, 턱관절의 교합 장애, 심혈관계 질환, 이경화증, 갑상선 기능저하증 등이 원인이 될 수 있습니다.

< 김호찬 - 김 보청기 대표, CK Hearing Centre >
상담 및 문의: 416-961-4848

셀러 책임… 수리하거나 계약 포기

얼마 전 낚시터에서 만난 어떤 분으로부터 황당한 이야기를 들었다. 주택을 사기위해 계약을 맺었는데, 클로징을 10일 정도 남겨놓은 시점에서 셀러측으로부터 통보를 받았는데 강풍을 동반한 폭우로 인하여 그 주택의 지붕이 손상을 입었고 빗물이 집안까지 쏟아져 들어와 수리가 필요하다며 클로징 날짜 연기를 요구해왔다 했다. 수리 및 보수는 셀러측 보험회사에서 해줄 것인데 그 돈을 받아가지고 바이어인 당신이 수리를 하든지, 아니면 셀러측에 맡겨 두든지 하는 것은 선택권을 줄터이니 알아서 하라는 것이었다.

그분은 생각하기를 새로 이사할 집에 침수가 되어 문제가 생긴 것이 아무래도 마음에 걸려 될 수 있으면 계약을 취소하고 싶었다 한다. 그러나 변호사에게 조언을 구한 결과 “셀러측 보험회사가 수리 및 보수를 책임지고 해줄 텐데 그것을 이유로 계약을 파기하는 것은 계약 위반이 되므로 고소를 당할 수 있다“며 클로징 날짜를 연기한 후 그대로 계약을 진행시켰다고 하였다. 이 이야기를 듣고 무엇인가가 잘못되었음을 직감하였다. 변호사와의 의사소통에 문제가 있지 않았나 ? 하는 의구심을 떨칠 수 없었다. 가족의 소중한 생활의 보금자리이자 귀중한 재산 목록이 될 주택을 이런 식으로 어쩔 수 없이 구입해서야 되겠는가?

온타리오주 부동산협회(Ontario Real Estate Association)에서 쓰는 오퍼 서식에는 다음과 같이 서술되어 있다. “The Property Remains at the Risk of the Seller Until Closing” 즉, 클로징 전까지는 건물은 셀러측 책임으로 남는다는 말이다.
결론을 말하겠다. 이러한 실질적인 손상(Substantial Damage)이 있을 경우에는 바이어는 2가지의 옵션을 가지게 된다. 첫째로 바이어는 계약을 종결(Terminate)시키고 계약금을 되찾든지, 둘째는 보험회사에서 나오는 돈을 가지고 직접 사람을 사서 수리를 하든지 혹은 셀러측에 수리를 맡기고 계약을 진행시킬 수 있다.

사례) 2008년 11월 바이어 A씨는 Victoria Avenue에 위치한 주택을 $492,000 에 구입하기로 계약을 맺었다. 클로징 날짜는 2009년 1월 5일 이었고 계약금으로 $ 15,000을 지급하였다.
그러나 문제가 발생하였다. 2008년 12월 초순, 셀러 B씨는 집을 비워두고 가족과 함께 남미로 여행을 떠났고, 그 며칠 사이에 1층 화장실의 수도관이 동파되어 터지면서 온 집안은 물바다가 되고 말았다. 1층의 거실, 부엌 등 대부분의 공간은 물론이고 잘 꾸며놓은 지하실의 구석구석까지 물이 스며들게 되었고, 셀러측 보험회사에서는 이를 수리 보수하기 위해 $32,000의 견적을 내놓았다. 바이어 A씨는 12월9일에 이를 통보받고, 며칠 후 그 집을 방문하여 수리 및 보수 과정을 확인 할 수 있었다. 지하실 벽의 드라이월과 천정은 모두 제거된 뒤 다시 설치가 되고 있었고 수분 제거, 페인팅 등 모든 것이 순조롭게 진행되고 있었다. 그러나 바이어 A씨는 향후 문제가 될 수 있는 곰팡이(Mould)에 대해 걱정이 되었지만 손상 부위의 침수 범위 등을 확인하기가 매우 어려웠다.

급기야, A씨는 인스펙션을 이유로 클로징 날짜를 몇 차례 연기한 후, 컨설팅 및 엔지니어링 회사인 Carson Dunlop 회사에 의뢰하여 인스펙션을 받았고 그 결과, 12개의 항목이 추가로 침수되었을 우려가 있으며, 만약 그것이 사실로 판명될 경우 $12,150의 견적이 필요하다는 결론이 나왔다. 바이어 A씨는 셀러 B와 접촉하여 인스펙션 결과를 설명하고 $12,150을 원래 가격에서 깍아줄 것을 요구하였으나 셀러 B씨측은 “모든 의심가는 부분은 수리와 보수가 되었다”며 바이어 A씨의 제안을 거절하였다.

결국 예정된 날자에 클로징을 하지 못하였고 계약은 깨지게 된다. 그 후 셀러 A씨는 그 집을 다시 리스팅하여 $522,000 에 팔게 되었으며, 이는 원래의 매매가격보다 $30,000이 더 올라간 가격이었다. 그러나 셀러 B씨는 A씨의 계약금 $15,000까지도 돌려주기를 거부하였고 법정 소송으로 이어지게 된다. 법정 판결은 A씨의 계약금 $15,000과 인스펙션 비용, 그리고 정신적 손해배상으로 $2,952을 셀러B씨는 바이어 A씨에게 지급하라는 것이었다. 법정 소송비용에 대한 언급은 자료가 없다.
이러한 경우 바이어 A씨의 변호사비 및 소송비용은 $1만~$2만로 예측되는 데, 보통 패소한 측에서 그 비용의 일부 혹은 전부를 내도록 하는 것이 상례이다.

< 김종욱 - 부동산 리얼터, Right At Home Realty Inc. >
문의: 416-409-9039