정부 더 조일기세‥ 규제 강화 전 승인받기를
지난주 화요일에 CM HC(캐나다 모기지 주택공사)는 모기지규제를 더욱 강화하겠다고 발표하였습니다. 8월부터 모기지채권(Mortgage Backed Securities)에 대한 보증 최고한도를 제한하겠다는 것으로, 이는 앞으로 수개월에 걸쳐 모기지 이자율에 대한 추가적인 상승 압력으로 작용할 수 있을 것으로 보입니다. 정부의 이러한 조치들은 주택시장에 좋지 않은 영향을 미칠 것이 예상됩니다만, 지난 7월의 토론토 와 밴쿠버 의 주택매매 건수는 2010년이래 최고 수준을 기록하였다는 관련 부동산 업계의 보고입니다. 예상치 못한 주택시장 활황의 이유로는 주택 수요자들의 금리 상승전 선취구매가 주요 동기로 작용하지 않았나 생각됩니다. 그러나 이러한 추세는 정부의 강력한 규제와 이자율 상승으로 인해 조만간 꺾이게 될 것이며 주택시장은 점차 안정화 단계로 접어들게 될 것으로 예상하고 있습니다.
그러면 주택을 새로 구입해야할 실 수요자 또는 콘도를 분양받고 입주해야할 콘도 소유주들은 금융권의 까다로운 모기지 규정하에서 어떻게 하면 쉽게 모기지를 받아낼 수 있을까?
모기지에도 왕도는 없는 것 같습니다. 요즈음 웬만한 주택이나 분양되는 콘도 시세를 보면 과연 몇%의 구매자들이 제1금융권(은행)의 모기지 승인을 받을 수 있을까 염려가 됩니다.
예를 들자면 , 다운타운의 모 콘도의 분양가가 $60만인데 모기지를 75% 받을려고 한다면 금액이 $45만이고, 25년 상환기준으로 월 상환금(원금+이자)이 5년고정금리 3.25%로 가정하면 $2,191.50이 됩니다. 여기에 재산세 월 약$500+ 콘도관리비 월 약 $500을 합하면 매월 약 $3,200이 되는데, 제1 금융권에서는 GDS/TDS를 대체로32%/40%로 책정하고 있기 때문에 이 수치를 맞출 수 있는 월 수입은 Income 보고서상 월$1만(년 수입 $12만)이 되어야 자격이 된다는 것입니다.
제가 지금까지 모기지를 담당해 오면서이렇게 우수한 Income 보고서를 본 경우가 드물었다는 사실에 비추어 볼때, 제1금융권의 모기지 승인받기가 얼마나 어려워 졌는지를 실감하게 됩니다.
그러면 앞으로 어떻게 해야 모기지를 받을 수 있을까? 그것도 좋은 조건으로.
이제, 모기지 브로커의 입장에서 보더라도 제1금융권을 기웃거려 보아야 희망이 잘 보이질 않는 상황에서 제 2금융권쪽으로 시야를 돌려 보아야 하겠습니다. 제2금융권은 Trust Company와 Credit Union등입니다. 이자율도 그렇게 나쁜 편이 아니고 Income Tax보고서보다는 보고되지 않은 실제 Income을 감안해서 융자신청을 검토하고 승인여부를 알려 준다는 것입니다. 물론 제2금융권도 그렇게 호락호락하지는 않습니다만, 그래도 약간의 융통성을 부여할 여지가 남아 있다고 할 수 있을까요.
그래도 아직까지는 자영업자에 대한 Flexible한 프로그램을 운영하는 소수의 금융기관이 있습니다. 그러나 정부의 규제 때문에 이 프로그램도 언제까지 지속할 수 있을지 장담할 수 없는 형편이라는 점을 말씀드리고 싶습니다. 따라서, 정부 규제가 한단계 더 강화되고 이자율이 더 올라가기 전에 모기지 승인을 받아 두는것이 안전하리라 생각됩니다.
< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담및 문의: 647-688-8593
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