소득액과 모기지 승인
융자 필요할 때 대비‥ 절세는 RRSP 등 이용
자영업자들의 Business 영업소득 신고기일인 6월말이 다가 왔습니다. 소득신고 금액은 닙부해야 할 세금과 밀접한 관계가 있기 때문에 민감한 사안이면서 모기지와 관련하여서는 융자의 승인 여부와 직결되기 때문에 또한 심각하게 고려하여야 할 필요가 있습니다. 자영업 소득신고와 연관이 되는 Topic으로 모기지 승인과 함께 검토해 보아야 할 금융기관들의 융자기준을 간략하게 살펴 보고자 합니다.
모기지 융자기관 들이 모기지 신청서류를 심사할때 가장 중요하게 보는 사항은 모기지신청인의 상환능력(Ability )과 상환의지(Willingness)입니다. 이것을 확인하기 위하여 융자기관들은 5가지 Factor로 구분하여 검증하게 되는데, 이들은 Capacity, Capital, Character, Collateral, Credit으로서 영어 Initial을 따서 ‘Five Cs’라고 부릅니다.
먼저 Capacity는 대출 상환능력이라고 부를 수 있겠는데, 융자결정의 가장 중요한 관문이 되며 두가지의 Debt Service Ratio 분석을 통해 검증하게 됩니다. 구체적으로는 GDS비율(Gross Debt Service Ratio: 본건 대출과 관련된 상환금액 만 기준)과 TDS 비율(Total Debt Service Ratio : 본건을 포함한 신청인의 모든 대출, 각종Credit Card, 자동차 할부금까지 포함한 총 상환금액 기준) 을 산출, 검토하는데 교과서 적으로는 각각32%와 40%를 기준으로 하지만 융자기관마다 다소 차이가 있을 수 있습니다.
여기서 대두된 비율을 결정하는데 필요한 분자와 분모는 바로 모기지관련 Payments와 융자 신청인의 Income이 되며 각각의 비율을 초과하지 않는 것을 원칙으로 합니다.
* Debt Service Ratio = 모기지 관련 Payments / 신청인의Income
제가 융자를 취급하면서 가장 어려웠던 부분이 고객분들의 상환능력을 검증하는 일이었습니다. 왜냐하면 자영업자 고객분들중 어떤분들은 각종 Tax를 절약하기 위하여 매출을 적게, 그리고 비용은 많이 신고하기 때문에 Income 이 터무니 없이 부족하여 상환능력이 전혀 검증되지 않는 경우가 발생하여 당황스러웠던 적이 많이 있었습니다. 물론, 예외적으로 일부 금융기관들이 소득이 다소 부족해도 융자를 승인해주는 특정 모기지 상품도 있긴 하지만, 조건이 나쁘거나 까다로운 각종 증빙을 요구하는 경우가 많고 검증에 상당한 시간과 노력을 소비하게 되기 때문에, 예외만 기대하고 살 수는 없는 것 같습니다. 우리 모두는 살아가면서 크건 적건 언젠가 융자가 필요할 때가 오게 됩니다. 자영업을 하시는 고객분들께서는 가능하면 상식적인 수준에서 매출과 Income을 신고하시되, RRSP적립등다른 방법을 통해서 절세를 하시는 것이 장래 융자나 노후를 함께 대비할 수 있는 현명한 방법이 아닐까 생각됩니다.
< 진화영 - 모기지 에이전트, Atlantic(HS) Financial >
모기지 상담및 문의: 647-688-8593
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